Superbonus: nulla la delibera che affida poteri generici all’amministratore

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riferimenti normativi: artt.  1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sez. V, Sentenza del 02/08/2019, n. 15959

1. Il fatto: la contestazione della delibera

Due condomini hanno impugnato due delibere assembleari (rispettivamente del 17 dicembre 2021 e del 18 febbraio 2022), ritenendole viziate per vari motivi. Le delibere contestate riguardavano l’approvazione del fondo cassa destinato al Bonus Facciate 90%, la nomina di un General Contractor, l’assegnazione di incarichi legali e la gestione degli interventi edilizi connessi al Superbonus. Gli attori hanno sostenuto l’illegittimità della delibera relativa al fondo, ritenendola incompatibile con l’art. 1135, comma 4, c.c., in quanto non rientrante tra le spese straordinarie approvabili dall’assemblea. A loro avviso, tale decisione contraddiceva altri deliberati successivi e giustificava la restituzione immediata delle somme versate dai condomini. Il condominio si è difeso affermando la correttezza formale e sostanziale degli atti, sostenendo che gli ordini del giorno erano esaustivi e permettevano scelte informate. Il convenuto ha precisato che i lavori erano subordinati a uno studio preliminare di fattibilità, con sopralluoghi anche presso le proprietà individuali, ostacolati proprio dai condomini ricorrenti. Ha inoltre ribadito che nessun compenso sarebbe stato corrisposto al General Contractor in caso di mancato accesso ai benefici fiscali e che nessuna delibera aveva previsto l’esecuzione del cappotto termico. La facoltà di variare il progetto era stata attribuita all’amministratore per meglio gestire eventuali difficoltà operative. Il condominio ha infine chiarito che le delibere non precludevano agli altri proprietari la possibilità di ricorrere a diverse modalità di beneficio fiscale e che la decisione di nominare legali mirava a tutelare l’interesse generale, anche rispetto a comportamenti ostruzionistici. In ogni caso il convenuto ha anche proposto domanda riconvenzionale volta ad ottenere la condanna generica degli attori al risarcimento dei danni subiti dall’ente per via del comportamento ostruzionistico degli attori.
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2. La questione

L’assemblea può assumere l’impegno ad eseguire i lavori senza tuttavia conoscerne il contenuto e la fattibilità ai fini dell’accesso ai benefici fiscali statali?

3. La soluzione

Nel giudizio di impugnazione della delibera assembleare del 17 dicembre 2021, il Tribunale ha ritenuto fondata l’opposizione dei condomini, limitatamente alla decisione assunta al punto 4) dell’ordine del giorno. Come ha notato lo stesso giudice l’assemblea aveva scelto un General Contractor e autorizzato l’amministratore alla stipula di un contratto di appalto integrato per la progettazione e l’esecuzione dei lavori, pur non avendo ancora individuato concretamente quali interventi fossero da realizzare.
La criticità principale riguarda l’indeterminatezza dell’oggetto della delibera. I lavori non erano né descritti né quantificabili, e l’assemblea si era impegnata verso un soggetto terzo senza disporre di uno studio di fattibilità, né conoscere la compatibilità degli interventi con il bonus statale. Inoltre, è stata ritenuta illegittima la delega conferita all’amministratore per approvare varianti contrattuali, seppur limitata da alcune condizioni. Il Tribunale ha poi notato che la delibera al punto 7 ha ribadito sostanzialmente quanto già deciso al punto 4, riguardo all’approvazione del contratto di appalto integrato con il General Contractor, e pertanto è risultata affetta dagli stessi profili di illegittimità, primo fra tutti l’indeterminatezza dell’oggetto dei lavori deliberati.
Invalida è risultato pure la delibera di cui al punto 5, relativa alla definizione delle figure professionali da incaricare, con mandato all’amministratore per sottoscrivere le lettere di incarico. Tali figure, individuate dal General Contractor, includevano anche un avvocato incaricato di tutelare legalmente il condominio, figura non indicata esplicitamente nell’ordine del giorno contenuto nell’avviso di convocazione. La mancanza di una informativa chiara e completa sull’oggetto della deliberazione, in particolare sulla nomina di un legale, rappresenta un vizio procedurale che lede il diritto di informazione e partecipazione consapevole dei condomini, rendendo anche questa delibera impugnabile. Anche la delibera assunta al punto 6) dell’assemblea del 17.12.2021 è stata ritenuta nulla per indeterminatezza: il verbale non ha chiarito con precisione quali interventi l’amministratore sia stato autorizzato ad approvare con il quorum agevolato previsto dal Decreto Rilancio, lasciando dubbi su oggetto e portata della decisione.
Allo stesso modo le delibere condominiali discusse al punto 8 dell’assemblea del 17.12.2021 e al punto 6 di quella del 18.02.2022, entrambe relative al conferimento del mandato all’amministratore per attivare lo sconto in fattura, sono state ritenute viziate per indeterminatezza.
La delibera al punto 7 dell’assemblea del 18.02.2022 è stata dichiarata nulla per contenuto indeterminato e per aver illegittimamente attribuito all’amministratore il potere di nominare legali, in violazione dell’art. 1131 c.c. La delibera al punto 8, è stata considerata nulla per il collegamento al contratto di appalto nullo. La delibera del 18.02.2022 al punto 1 è risultata viziata: il bilancio approvato riguardava un fondo (bonus facciate 90%) originato da una delibera superata e affetto da nullità per violazione dell’art. 1135 c. 4 c.c., in mancanza di indicazione precisa dei lavori e dei relativi importi.

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4. Le riflessioni conclusive

L’art. 1135 c.c., comma 2, attribuisce in via esclusiva all’assemblea la competenza su lavori straordinari, salvo urgenze. Una decisione assembleare che attribuisca ampia delega all’amministratore in assenza di urgenza sottrae poteri deliberativi ai condomini e impedisce il controllo e la possibilità di impugnazione, rendendo la delibera in quella parte nulla. Per la manutenzione straordinaria, quindi, è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale. Così, ad esempio, l’amministratore di condominio non può dare incarico ad un professionista (nella fattispecie avvocato) per la elaborazione di un contratto che disciplini i rapporti tra il condominio e l’impresa in occasione di lavori di straordinaria manutenzione a farsi al condominio (Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20136).
In ogni caso l’assemblea non può decidere di sottoscrivere un contratto di appalto integrato (comprensivo di progettazione, esecuzione e ottenimento dei titoli abilitativi), senza avere contezza di quali lavori eseguire, del loro costo, né della loro ammissibilità ai bonus edilizi. Nella vicenda esaminata è emersa la presenza del contratto di una clausola risolutiva che avrebbe tutelato il condominio in caso di insussistenza dei requisiti; tuttavia la delibera ha generato un impegno contrattuale prematuro, con potenziali conseguenze giuridiche se si fosse deciso di non proseguire. Questo tipo di deliberazione è nulla per indeterminatezza, perché l’oggetto del contratto (i lavori) non è stato preventivamente identificato (Cass. civ., Sez. Un., 14/04/2021, n. 9839).

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