Superbonus e condominio minimo: ricorso con stallo decisionale

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riferimenti normativi: art. 1105 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5329 del 02/03/2017

LA VICENDA

Il caso trae origine dalla situazione peculiare di una villetta bifamiliare (sita all’interno di un complesso residenziale), composta da due unità immobiliari distinte, ma strutturalmente collegate da elementi costruttivi comuni, tra cui fondazioni, tetto, impianti e altri componenti che rientrano nella nozione di parti comuni ai sensi dell’art. 1117 c.c.Il ricorrente, comproprietario di una delle due porzioni della villetta, ha intrapreso l’iter amministrativo per accedere ai benefici fiscali del c.d. Superbonus 110%. Tali interventi, per loro natura, coinvolgono non soltanto la proprietà esclusiva del soggetto richiedente, ma anche le componenti dell’immobile qualificabili come comuni, giacché inscindibili dal corpo edilizio nella sua interezza. Nel caso in esame, il ricorrente ha lamentato che, nonostante il favore espressamente manifestato da tutti gli altri condomini delle villette del complesso residenziale, l’unico dissenso registrato è stato quello proveniente dalla condomina proprietaria dell’altra porzione. Pertanto, il ricorrente ha notato che, non essendo stato acquisito il consenso unanime, è venuta meno la possibilità di approvare l’esecuzione dei lavori Superbonus con deliberazione comune; lo stesso condomino, non avendo ottenuto il consenso dell’altra condomina, ha ritenuto necessario adire l’autorità giudiziaria mediante ricorso cautelare atipico ex art. 700 c.p.c., al fine di ottenere un provvedimento che supplisca alla mancata delibera condominiale.Quanto al presupposto del periculum in mora, il ricorrente evidenzia che il proprio diritto risulta minacciato da un pregiudizio grave e irreparabile, rappresentato dalla perdita della possibilità di usufruire del Superbonus 110%, in considerazione delle scadenze normative e dei vincoli temporali imposti dalla disciplina agevolativa. Per un supporto ai professionisti che si trovano ad affrontare ipotesi di contenzioso in materia di bonus edilizi ed in particolare di Superbonus 110% consigliamo il volume “Come gestire il contenzioso dei bonus edilizi -Guida pratica con 110 casi risolti”, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

LA QUESTIONE
Nel condominio minimo, con ricorso ex art. 700 c.p.c., è possibile chiedere al giudice di emettere il provvedimento più consono all’interesse comune che vada a sostituire la mancata delibera condominiale?

LA SOLUZIONE
Il Tribunale ha rigettato il ricorso per inammissibilità, ritenendo che la misura richiesta, seppur finalizzata alla tutela di un interesse meritevole, non potesse essere adottata tramite lo strumento cautelare atipico previsto dall’art. 700 c.p.c., essendo disponibile un rimedio tipico più appropriato: quello contemplato dall’art. 1105 c.c., che disciplina proprio il caso di inerzia o mancato accordo tra partecipanti alla comunione.

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LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE
Come è noto, perché venga ad esistenza il condominio minimo non è necessario alcun atto formale, in quanto lo stesso nasce ex lege per la sola compresenza di due unità immobiliari di proprietà esclusiva di due diversi soggetti e dei servizi ad esse comuni. Dall’affermata esistenza del condominio minimo, quindi, discende l’applicabilità delle norme in materia la quale, come è noto, non dipende dal numero delle persone che ad esso partecipano; infatti, nessuna disposizione prevede che vi sia una limitazione nel caso di condominio composto da due soli proprietari (Trib. Terni 21 gennaio 2025, n. 65).Le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno precisato che nessuna disposizione prevede l’inapplicabilità delle norme concernenti il condominio negli edifici al “condominio minimo”, composto da due soli partecipanti, posto che le sole norme in materia concernenti il numero dei condomini riguardano la nomina dell’amministratore e la formazione del regolamento. Da qui l’applicabilità in generale della disciplina del condominio al condominio minimo. L’assemblea del condominio minimo, agli effetti dell’art. 1136 c.c., si costituisce regolarmente con la partecipazione di entrambi i condomini e delibera validamente soltanto con decisione “unanime” di ambedue i comproprietari; ove, invece, non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché, alla riunione – benché regolarmente convocata – si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c. (Cass. civ., Sez. Un., 31/01/2006 n. 2046). In ogni caso, nel condominio composto da due soli condomini, il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condomino viene ad essere regolato dalla norma stabilita dall’art. 1134 c.c.; di conseguenza il diritto al rimborso è riconosciuto soltanto per le spese urgenti: ovverosia, soltanto per le spese impellenti, che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere differita senza danno (Trib. Termini Imerese 23 aprile 2025, n. 577).

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