Ripartizione spese parti comuni derogabile da convenzione modificatrice

La disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni è derogabile da una legittima convenzione modificatrice.

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1. La vicenda

La proprietaria di un appartamento con cantina e due garages, facenti parte di un complesso immobiliare costituito da diversi fabbricati, decideva di impugnare davanti al Tribunale una delibera condominiale con la quale il condominio aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, deducendo la violazione degli art.1123 c.c. e 1126 c.c. L’attrice lamentava l’erronea applicazione dell’art.1123 c.c. in relazione alla ripartizione delle spese deliberate dall’assemblea condominiale per dotare di linee vita i tetti delle diverse palazzine multipiano delle complesso immobiliare. Si costituiva il condominio che deduceva, in primo luogo, come il condominio fosse dotato di un unico regolamento e di un’unica tabella millesimale (richiamata nei singoli atti di vendita) che derogava agli art.1123, 1125 e 1126 c.c.; secondo il convenuto l’accettazione da parte dei condomini della tabella millesimale predisposta dal venditore – costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita degli alloggi rendeva legittimo il sistema di riparto adottato nella delibera impugnata. Il Tribunale dava ragione al condominio e rigettava la domanda di annullamento della delibera assembleare; secondo il giudice di primo grado le tabelle millesimali erano state predisposte dal costruttore venditore ed accettate e recepite dagli acquirenti con i singoli atti pubblici d’acquisto; del resto, lo stesso giudice notava che l’articolo 3 del regolamento condominiale prevedeva che la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dovesse essere effettuata in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà esclusiva. La Corte d’Appello confermava la decisione di primo grado; i giudici di secondo grado valorizzavano il contenuto dell’atto di acquisto tra il dante causa dell’attrice e l’originario venditore-costruttore, dal quale si evinceva che le tabelle millesimali erano state predisposte da quest’ultimo ed erano state ritualmente recepite ed accettate dagli acquirenti con i singoli atti pubblici di acquisto. Secondo la Corte quindi la delibera assembleare impugnata non aveva modificato il criterio legale di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni, limitandosi ad applicare le tabelle millesimali vigenti.
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2. Modifica della ripartizione delle spese delle parti comuni: la soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. I giudici supremi hanno notato che la delibera impugnata è stata adottata in esecuzione del regolamento condominiale accettato dai condomini nei singoli atti di compravendita, anche nella parte in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c.; di conseguenza, ad avviso della Suprema Corte, la delibera successivamente adottata dall’assemblea condominiale, con la quale il condominio aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, pur derogando alla disciplina di cui all’art. 1123 del codice civile – perché imponeva un riparto delle spese sostenute per l’impianto delle “linee vita” anche in
capo ai condomini delle unità immobiliari non direttamente
interessate dall’installazione – è da considerare legittima in quanto conforme al regolamento condominiale.  

3. Riflessioni conclusive

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione (1123 c.c., comma 1). Tale norma, nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti. Alla stregua della stessa lettera dell’art. 1123 c.c., perciò, la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell’assemblea, quando approvata da tutti i condomini (Cass. civ., sez. II, 24/02/2017, n. 4844).
Così, ad esempio, le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell’impianto di ascensore, possono essere poste a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, se tanto prevede il regolamento condominiale, in deroga all’art.1123 c.c. (Cass. civ., sez. II, 23/12/2011, n. 28679). In riferimento ad un supercondominio è stato affermato che il regolamento di un condominio non integra, rispetto ad altro condominio facente parte del medesimo supercondominio, la “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., primo comma, ultima parte, che si riferisce esclusivamente ad una ripartizione convenzionale tra gli interessati, diversa da quella legale, delle spese che i condomini di un edificio sono tenuti a sopportare; di conseguenza è nulla la delibera che accolli ai condomini gli oneri relativi ad un altro fabbricato sul solo fondamento delle disposizioni regolamentari di quest’ultimo in assenza di espressa adesione (Cass. civ., Sez. II, 06/11/2014, n. 23688). Tale principio non è stato applicato nella vicenda considerata atteso che l’articolo 3 del regolamento condominiale (accettato da tutti i condomini, nessuno escluso) prevede che la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione debba essere effettuata in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà esclusiva; del resto le tabelle coerentemente con tale pattuizione del regolamento sono state elaborate in deroga agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.