Rapporto tra accordo tra costruttore e acquirente e contratto con il mediatore

Nullità dell’accordo tra costruttore e acquirente: il contratto con il mediatore perde validità. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile
riferimenti normativi: art. 1755 c.c.; art 2, D.lgs. n. 122/2005
precedenti giurisprudenziali: App. Venezia, Sentenza del 13/02/2023, n. 337

1. La vicenda: nullità dell’accordo tra costruttore e acquirente

I clienti di una società di intermediazione immobiliare hanno presentato opposizione avverso il decreto ingiuntivo, emesso dal Tribunale di Roma, con cui la società ha richiesto la somma di € 17.080,00 a titolo di provvigione maturata per l’attività di mediazione svolta in relazione alla compravendita di un immobile in costruzione. Gli opponenti hanno contestato l’esistenza del credito, sostenendo che le parti non avevano concluso il preliminare di vendita a causa della revoca della proposta di acquisto da parte del promittente acquirente.  In giudizio, la società si è costituita chiedendo il rigetto dell’opposizione, affermando che il diritto alla provvigione era già maturato nel momento in cui il venditore aveva comunicato l’accettazione della proposta al proponente. Il Tribunale ha rigettato l’opposizione. La Corte d’Appello si è uniformata. I giudici di secondo grado hanno qualificato come eccezione in senso stretto e ritenuta nuova e quindi inammissibile l’allegazione degli opponenti secondo cui la mancata prestazione della fideiussione da parte del venditore (ai sensi dell’art. 2, D.lgs. n. 122 del 2005), nonostante la compravendita avesse ad oggetto un immobile in costruzione, avrebbe comportato la nullità delle pattuizioni e di conseguenza impedito il perfezionamento dell’affare e la maturazione del diritto della società resistente alla provvigione. La questione è stata sottoposta all’attenzione della Corte di Cassazione. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile

2. La questione: la validità del contratto di mediazione

L’insorgenza del diritto alla provvigione può prescindere dalla validità dell’affare?

3. La soluzione

Secondo la Cassazione, i giudici di merito hanno erroneamente dichiarato inammissibile la questione della nullità dell’affare derivante dall’accettazione della proposta di acquisto da parte della venditrice. La ragione dell’invalidità risiede nell’assenza della fideiussione, prevista dall’art. 2, D.lgs. n. 122 del 2005, ma non rilasciata all’acquirente al momento dell’accordo. Il punto controverso riguarda il fatto che questa eccezione non è stata sollevata nei termini previsti dall’ art. 183 c.p.c., sesto comma, motivo per cui i giudici l’hanno qualificata come una questione nuova, ritenendola non ammissibile. Tuttavia, la Cassazione ha corretto questa impostazione, affermando che l’assenza della fideiussione incide direttamente sulla validità del contratto di compravendita e, di conseguenza, sulla base di quanto disposto dall’articolo 1757 c.c., terzo comma, il diritto del mediatore alla provvigione viene meno.

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4. Le riflessioni conclusive

Il diritto alla provvigione ex art. 1755 c.c. sorge tutte le volte in cui la conclusione dell’affare sia in rapporto causale con l’attività intermediatrice (Cass. civ., sez. II, 5/1/2024, n. 403; Cass. civ., sez. II, 08/04/2022, n. 11443). Per “conclusione dell’affare”, deve intendersi, in particolare, ciò che, nel linguaggio comune, è l’equivalente del contratto, cioè il compimento di un atto in virtù del quale sia costituito un vincolo che dia diritto di agire per l’adempimento dei patti stipulati o, in difetto, per il risarcimento del danno, purché sufficiente a far sorgere tale diritto, come, ad esempio, un preliminare di vendita di un immobile (Cass. civ., sez. II, 24/1/2024, n. 2359; Cass. civ., sez. III, 12/4/2005, n. 7519; Cass. civ., sez. II, 22/3/2001, n. 4111). Tutto ciò premesso, si sottolinea che il diritto alla provvigione dipende necessariamente dalla validità del contratto concluso. Qualora siano presenti vizi tali da impedire la definitiva attuazione dell’affare, si configurerebbe la perdita del diritto al compenso ai sensi dell’art. 1757 c.c., terzo comma.  (Cass. civ., sez. II, 12/4/2005, n. 7519). In quest’ottica si è affermato che, al fine di riconoscere al mediatore il diritto alla provvigione, l’affare deve ritenersi concluso quando, tra le parti poste in relazione dal mediatore medesimo, si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna di esse ad agire per l’esecuzione specifica del negozio, nelle forme di cui all’articoli 2932 c.c., per la risoluzione ovvero per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Ciò che inibisce la percezione della provvigione, a fronte della stipulazione del contratto – anche se meramente prodromico alla futura stipulazione del definitivo – è la invalidità assoluta dell’affare (Cass. civ., sez. II, 22/06/2022, n.20132). Colpendo la sanzione della nullità proprio l’atto negoziale stipulato dal costruttore e dall’acquirente, anche il contratto concluso dal promissario acquirente con il mediatore risulta irrimediabilmente nullo. In ogni caso vi deve essere una coincidenza totale tra oggetto iniziale delle trattative ed oggetto conclusivo dell’affare (Cass. civ., sez. III, 9/12/2014, n. 25851).