La funzione dell’ipoteca è assicurare al creditore che, anche se il bene venga venduto o intestato a persone diverse dal debitore, lo potrà lo stesso mettere all’asta.
A volte ci si chiede se esistano divieti o limiti in relazione a questo potere del creditore.
Le regole nelle quali una casa non si può ipotecare sono diverse a seconda che il creditore sia un privato o l’Agente per la Riscossione esattoriale delle imposte o delle altre somme dovute allo Stato, ai Comuni, alle Regioni o alle Province.
Indice
- L’utilità dell’ipoteca?
- Una casa da quale cifra è pignorabile?
- L’ipoteca sulla prima casa si può iscrivere?
- Ci sono case che non si possono ipotecare?
- Si può ipotecare una casa con usufrutto?
- Si può ipotecare una casa con dentro l’inquilino oppure cointestata?
- L’ipoteca sulla casa quando cessa?
- Una casa donata o venduta si può ipotecare?
1. L’utilità dell’ipoteca?
L’ipoteca ha una doppia funzione.
La prima è garantire al creditore ipotecario di potere sottoporre a pignoramento il bene ipotecato anche se lo stesso venga successivamente ceduto a persone diverse da lui.
L’ipoteca non esclude il diritto di vendere o donare l’immobile, la cessione avviene con l’intera l’ipoteca.
La seconda è la cosiddetta causa di prelazione, vale a dire, stabilire un ordine di priorità nella ripartizione del ricavato dalla vendita forzata del bene.
Il creditore che iscrive per primo ipoteca sulla casa del debitore, avendo un’ipoteca di primo grado, quando il bene verrà assegnato all’asta avrà il diritto di trattenere la somma ricavata sino a concorrenza del suo credito.
L’eventuale residuo del prezzo andrà al creditore con l’ipoteca di secondo grado, vale a dire, che ha iscritto un’ipoteca in tempi successivi.
Se gli altri creditori non sono titolari di un’ipoteca, il residuo si divide in parti uguali tra loro.
In assenza di altri creditori, la somma che avanza verrà restituita al debitore.
2. Una casa da quale cifra è pignorabile?
Se il creditore è un soggetto privato, come ad esempio una banca, non esiste un limite al di sotto del quale sia vietato iscrivere un’ipoteca ed eseguire il pignoramento dell’immobile.
Significa che è possibile pignorare una casa anche per un debito di mille euro.
L’unico ostacolo è di convenienza, perché essendo l’esecuzione immobiliare lunga e costosa, non si adatta ai debiti di piccolo importo, inferiori a tre o quattro mila euro.
Diverso quando il creditore è l’Agente per la Riscossione Esattoriale.
In simili casi, l’ipoteca si può iscrivere se il debito complessivo per cartelle non pagate sia superiore a 20.000 euro, sia stata prima notificata una cartella esattoriale e siano decorsi 60 giorni dalla notifica stessa, 30 giorni prima dell’iscrizione dell’ipoteca sia stato notificato al debitore un preavviso di ipoteca, allo scopo di permettergli di estinguere il debito o chiedere una rateazione.
3. L’ipoteca sulla prima casa si può iscrivere?
Il divieto di pignoramento sulla prima casa vale esclusivamente per l’Agente della Riscossione Esattoriale (ad es. Agenzia Entrate Riscossione), quando il debito è relativo a imposte, tasse o sanzioni.
Il divieto si ha se il debitore non abbia altri immobili se non quello dove abita, l’abitazione sia adibita a civile abitazione e sia luogo di residenza del debitore, l’abitazione non sia di lusso, vale a dire, accatastata nelle categorie A/1, A/8 o A/9.
Se dovesse mancare anche una di queste condizioni, la prima casa è pignorabile.
Il fatto che la prima casa non sia pignorabile non esclude che possa essere ipotecata.
Il divieto per l’Agente della Riscossione Esattoriale vale per il pignoramento, non per l’ipoteca. La prima casa si può ipotecare anche se è l’unico immobile del debitore e se il creditore è l’esattore.
L’eventuale ipoteca sulla prima casa resta come una specie di pregiudizio virtuale perché l’immobile non cambia proprietà e può essere vissuto e anche venduto o donato.
Nessuno acquisterà una casa ipotecata.
Se il debitore dovesse abitare nell’immobile, l’ipoteca per lui non rappresenterà un pregiudizio.
4. Ci sono case che non si possono ipotecare?
La casa si può ipotecare indipendentemente dalle persone che ci abitano, di conseguenza, anche in presenza di minori, disabili, anziani, poveri.
La casa non può essere ipotecata se il credito non è stato ancora accertato da un giudice e riportato in una sentenza o un decreto ingiuntivo diventato definitivo per mancata opposizione nei 40 giorni. Il credito deve essere contenuto nel titolo esecutivo.
A parte la sentenza e il decreto ingiuntivo non opposto, è titolo esecutivo anche una cambiale o un assegno protestati, oppure un contratto di mutuo stipulato davanti al notaio.
Non si può ipotecare una casa sulla base di una fattura, una bolletta non pagata, un contratto non onorato, una richiesta di pagamento dell’amministratore di condominio, ci deve essere sempre un giudice che accerti il credito e condanni il debitore.
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5. Si può ipotecare una casa con usufrutto?
La cessione dell’usufrutto sulla casa non esclude che si possa ipotecare la nuda proprietà, rispettando i diritti dell’usufruttuario.
Lo stesso vale per il pignoramento.
6. Si può ipotecare una casa con dentro l’inquilino oppure cointestata?
La presenza dell’affittuario non esclude che la casa possa essere ipotecata, allo stesso modo la messa all’asta.
L’aggiudicatario dovrà rispettare il contratto sino alla sua scadenza, non potendo sfrattare l’inquilino.
Si può ipotecare la casa cointestata e si può anche pignorare per intero.
L’eventuale prezzo dovrà essere diviso con il comproprietario in proporzione alla quota da lui vantata.
7. L’ipoteca sulla casa quando cessa?
A parte il caso di opposizione contro il creditore, da valutare insieme al proprio avvocato, l’ipoteca cessa automaticamente dopo 20 anni dalla sua iscrizione, sempre che il creditore non la voglia rinnovare.
Se il credito è caduto in prescrizione non è legittimo il rinnovo dell’ipoteca.
8. Una casa donata o venduta si può ipotecare?
Quando viene venduta una casa non può più essere ipotecata.
Il creditore ha 5 anni di tempo per revocare la vendita o la donazione con la cosiddetta azione revocatoria, iscrivere l’ipoteca sull’immobile e pignorarlo, però agire in Tribunale.
La prova, nel caso di donazione, dovrà essere la insussistenza di altri beni pignorabili in capo al debitore.
Nel caso di vendita si dovrà dimostrare che l’acquirente era a conoscenza del danno causato al creditore.
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