Proprietà esclusiva per contratto anteriore al condominio

La chiostrina si presume di natura condominiale, salvo l’esistenza di una proprietà esclusiva risultante da titolo contrario anteriore alla nascita del condominio
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., sez. II, Sentenza n. 11195 del 07/05/2010

1. La vicenda

Un condominio citava davanti al Tribunale un condomino, per sentirlo condannare al rilascio di un cortiletto che il convenuto aveva occupato nella convinzione di esserne il legittimo proprietario. Il Tribunale rigettava la domanda, ritenendo che il condomino avesse dimostrato la proprietà esclusiva dell’area contesa.
La Corte di Appello rigettava l’impugnazione proposta dal condominio. La decisione dei giudici di secondo grado si basava su un atto del 1966 (successivo alla nascita del condominio) a cui ambo le parti avevano “fatto pacificamente riferimento per fondarvi i rispettivi diritti” (e di cui ambedue le parti avevano prodotto la nota di trascrizione). Secondo la Corte attraverso l’interpretazione del predetto strumento si doveva ritenere raggiunta la prova della proprietà esclusiva del cavedio. Il condominio ricorreva in cassazione facendo presente che il convenuto non aveva prodotto un atto anteriore alla costituzione del condominio, al fine di provare la proprietà esclusiva del bene oggetto di causa e, dunque, non aveva assolto all’onere di prova su di lui gravante. Del resto, secondo i condomini, alla luce della funzione del cortiletto, costituente cavedio destinato a dare aria e luce alle unità immobiliari che su di esso si affacciano, lo stesso avrebbe dovuto essere considerato ricompreso nell’ambito delle parti comuni del fabbricato, anche perché erano certi mancasse un titolo idoneo a dimostrarne la proprietà esclusiva.

2. La questione

Come è possibile provare la titolarità esclusiva del cavedio?

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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al condominio. Secondo i giudici supremi la Corte di Appello non ha tenuto conto del principio secondo cui la regola di attribuzione della proprietà prevista dall’art. 1117 c.c. per i beni ivi elencati, tra cui rientrano anche i cortili, può esser vinta soltanto mediante la prova certa: che il bene non sia mai stato di proprietà comune, da fornire a cura del soggetto interessato, mediante la produzione di un titolo anteriore all’insorgenza del condominio; oppure che lo stesso bene sia stato acquistato per usucapione. Come notano i giudici supremi, però, nel caso di specie, dalla produzione allegata al ricorso risulta che il condominio si è costituito nel 30.10.1965, in data anteriore, quindi, allo strumento del 1966 indicato nella sentenza impugnata. Anche secondo la Cassazione, quindi, il ricorrente non ha prodotto un atto anteriore alla costituzione del condominio e, dunque, non ha assolto all’onere di prova la titolarità esclusiva del cortiletto.

4. Le riflessioni conclusive

Il cavedio (o chiostrina, vanella, pozzo luce), cortile di piccole dimensioni, circoscritto dai muri perimetrali e dalle fondamenta dell’edificio condominiale, essendo destinato prevalentemente a dare aria e luce a locali secondari (quali bagni, disimpegni, servizi), è sottoposto al regime giuridico del cortile, qualificato bene comune, salvo titolo contrario, dall’art. 1117 c.c., n. l, senza che la presunzione di condominialità possa essere vinta dal fatto che al cavedio si acceda solo dall’appartamento di un condomino o dal fatto che costui vi abbia posto manufatti collegati alla sua unità.
Si noti che la presunzione legale di comunione di talune parti, stabilita dall’art. 1117 c.c., può ritenersi applicabile in via analogica anche quando si tratti non di parti comuni di uno stesso edificio, bensì di parti comuni di edifici limitrofi ed autonomi, purché si tratti di beni oggettivamente e stabilmente destinati all’uso od al godimento degli stessi, come nel caso di cortile esistente tra più edifici appartenenti a proprietari diversi, ove lo stesso sia strutturalmente destinato a dare aria, luce ed accesso a tutti i fabbricati che lo circondano (Cass. civ., Sez. II, 18/12/2014, n. 26766). In ogni caso la presunzione legale di condominialità stabilita per i beni elencati nell’art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall’attitudine oggettiva del bene al godimento comune, sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l’onere di fornire la prova di tale diritto; a tal fine, è necessario un titolo d’acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio assembleare, nè l’inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino (Cass. civ., sez. II, 18/04/2002, n. 5633).