Pozzetto comune in proprietà privata: manutenzione, salute e delibera

Interventi manutentivi sul pozzetto comune nella proprietà privata e tutela della salute: la scelta assembleare rientra nella discrezionalità tecnica e non integra nullità. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: App. Cagliari, Sentenza n. 438 del 29/12/2021

1. La vicenda: il pozzetto condominiale in spazi privati

La proprietaria di un appartamento in condominio, acquistato all’asta nel 2016, scopriva solo dopo il trasferimento che nel piano seminterrato dell’abitazione era presente un pozzetto di ispezione delle acque nere. Tale manufatto non era stato indicato nella perizia dell’asta e, al momento dell’acquisto, era nascosto da un grande mobile lasciato dal precedente proprietario. Una volta iniziata a vivere nell’immobile, la condomina iniziava ad avvertire odori ed esalazioni nocive, rendendosi conto della reale situazione. La condomina segnalava il problema al Comune che, dopo un sopralluogo, dichiarava il pozzetto pericoloso dal punto di vista igienico‑sanitario e addirittura interdiceva l’uso della taverna/salone, cioè di circa metà dell’appartamento.
Per risolvere il problema, la proprietaria e il condominio incaricavano due tecnici per un esame della situazione. Entrambi riconoscevano che il pozzetto non era dell’attrice e che quindi spettava al condominio intervenire. Le opinioni, però, divergevano sulla soluzione: il tecnico della proprietaria riteneva necessario spostare il pozzetto in un’intercapedine esterna alla proprietà della condomina; il tecnico del condominio proponeva una chiusura ermetica, più economica, soluzione approvata dall’assemblea con tre delibere nel 2020 e nel 2021. La condomina era convinta che la chiusura ermetica non eliminasse il rischio per la salute, come confermato anche da una relazione dell’ASL che indicava come unica soluzione sicura proprio lo spostamento del pozzetto fuori dalla sua proprietà. Del resto la presenza del pozzetto comportava anche una limitazione del suo diritto di proprietà (bisognava consentire l’accesso ai manutentori e sopportare l’emissione di fumi e odori). Per questi motivi la stessa la proprietaria si rivolgeva al giudice, chiedendo l’invalidità delle delibere condominiali che avevano approvato la soluzione ritenuta inadeguata; il risarcimento dei danni, sia patrimoniali che non patrimoniali, per un totale di 35.000 euro; il rimborso delle spese sostenute per mediazione e consulenza tecnica. Il condominio chiedeva il rigetto della domanda, sostenendo che il pozzetto era sempre esistito e risultava dalle planimetrie comunali; di conseguenza, la proprietaria avrebbe potuto e dovuto conoscerne l’esistenza già al momento dell’acquisto. Inoltre attribuiva i cattivi odori non al pozzetto, ma al mancato rispetto, da parte dell’attrice, dell’obbligo di consentire le periodiche pulizie previste dalla servitù e dal regolamento. In ogni caso il condominio precisava che il locale era un semplice deposito, non una taverna, e che l’ASL aveva revocato le precedenti ispezioni, facendo venir meno anche il provvedimento comunale di inagibilità. Per queste ragioni il condominio riteneva che la chiusura ermetica del pozzetto, deliberata dall’assemblea, fosse una soluzione corretta e sufficiente. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: salute e manutenzione

Le delibere condominiali che hanno scelto la chiusura ermetica del pozzetto, invece del suo spostamento, hanno violato i diritti dell’attrice al punto da dover essere dichiarate nulle?

3. La soluzione

Il Tribunale ha respinto le domande dell’attrice perché le delibere condominiali non hanno violato né la sua salute né il suo diritto di proprietà. Come ha notato lo stesso giudice, il pozzetto esisteva da sempre e la situazione che l’attrice lamentava era già presente al momento dell’acquisto. Del resto, la relazione dell’ASL che indicava lo spostamento come unica soluzione era stata revocata e il Comune aveva chiesto solo di eliminare il problema igienico-sanitario, senza imporre lo spostamento del pozzetto. Secondo il Tribunale le delibere, quindi, non hanno inciso direttamente sui diritti individuali dell’attrice e non possono essere dichiarate nulle. Al massimo avrebbero potuto essere impugnate con un’azione di annullamento entro 30 giorni, cosa che non è avvenuta. Per questo motivo tutte le richieste dell’attrice sono state rigettate.

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4. Le riflessioni conclusive

In ambito condominiale, il pozzetto costituisce parte integrante del servizio comune dell’edificio ed è quindi soggetto alla custodia del condominio, anche quando si trovi fisicamente collocato all’interno di una proprietà esclusiva.
Di conseguenza le spese di manutenzione e riparazione di detto bene vanno ripartite secondo valori millesimali, senza che possano legittimamente aversi criteri di riparto diversi (se non pattuiti con regolamento contrattuale) i quali tengano conto del numero delle immissioni (con riparto paritario fra il condominio e le condutture private che si immettono nel pozzetto) oppure siano commisurati al volume delle acque immesse nella tubazione (Trib. Napoli 2 settembre 2025 n. 7750).
Si ricorda che le servitù in ambito condominiale possono nascere per destinazione del padre di famiglia (cioè per volontà del costruttore) solo se apparenti, cioè se sono accompagnate da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio.
A tale proposito si può notare che l’esistenza dei pozzetti d’ispezione dell’impianto fognario, presenti nella proprietà esclusiva di un condomino, rende “apparente” la servitù sin dal momento dell’acquisto dell’appartamento.
Del resto la Cassazione ha già precisato che la visibilità della servitù deve essere verificata caso per caso nella specificità, tra gli altri elementi, della realtà dei luoghi e degli usi perpetrati nel tempo. Non necessita, pertanto, una conoscenza effettiva e soggettiva dell’esistenza delle opere relative alla servitù, essendo sufficiente una presunzione che il proprietario possa conoscerla (Cass. civ., sez. II, 8/06/2017, n. 14292).

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