Manutenzione ordinaria e straordinaria in condominio: come distinguerle?

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riferimenti normativi: art. 1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. VI, Ordinanza n. 20136
del 17/08/2017

1. La vicenda: interventi di manutenzione generale

Gli eredi di un condomino (che aveva effettuato, con la sua ditta, alcuni lavori nello stabile) richiedono l’annullamento di una decisione presa dall’assemblea perché, tra i tanti motivi addotti, ritenevano che quei lavori non fossero stati deliberati con la maggioranza richiesta dall’articolo 1136 c.c. Il Tribunale ha dato ragione al condominio. Allo stesso modo i giudici di secondo grado hanno danno torto agli attori. La Corte d’Appello ha considerato che la delibera, avente ad oggetto la “manutenzione generale dei due corpi di fabbrica”, era stata validamente approvata in seconda convocazione col voto favorevole di 14 condomini su 35, pari a “più di 800 sui duemila millesimi” stabilite dalle tabelle vigenti, mille per ciascun fabbricato. La Corte d’appello ha dunque implicitamente ritenuto che la delibera avente ad oggetto la “manutenzione generale dei due corpi di fabbrica” non concernesse “la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità”. Il condomino si è rivolto alla Cassazione continuando a ritenere che la delibera relativa ai lavori straordinari fosse stata assunta in violazione dell’articolo 1136 c.c. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: manutenzione ordinaria o straordinaria?

I lavori straordinari richiedono l’autorizzazione dell’assemblea?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione al ricorrente. I giudici supremi hanno precisato che la sentenza contestata non ha applicato il principio secondo cui negli edifici condominiali gli atti di ordinaria amministrazione rientrano nelle funzioni dell’amministratore e sono vincolanti per tutti i condomini (art. 1133 c.c.). In altre parole le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea. Gli atti di straordinaria amministrazione, invece, richiedono una delibera dell’assemblea, a meno che non rientrino nei casi previsti dall’art. 1135 c.c., comma 2. Se la manutenzione straordinaria è di “notevole entità” l’approvazione dei lavori esige, ai sensi del comma 4 dell’art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

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4. Le riflessioni conclusive

Quando i lavori condominiali, sia pure diretti alla più sicura utilizzazione della cosa comune, ed imposti, anzi, da una nuova normativa, comportano, per la loro particolarità e consistenza, un onere rilevante, superiore a quello normalmente inerente alla manutenzione dell’edificio, e che eccede, per di più i limiti imposti dagli stessi condomini ai poteri dell’amministratore, può ritenersi consentita l’iniziativa dell’amministratore in ordine ai lavori stessi, anche senza il preventivo vaglio dell’assemblea, solo se tali lavori rivestono carattere di urgenza. Qualora le opere non siano urgenti l’amministratore non può decidere autonomamente l’avvio di lavori straordinari. È obbligatorio ottenere l’approvazione e i poteri necessari dall’assemblea condominiale. Per la manutenzione straordinaria, quindi, è necessaria l’approvazione dell’assemblea condominiale. Così, ad esempio, l’amministratore di condominio non può dare incarico ad un professionista (nella fattispecie avvocato) per la elaborazione di un contratto che disciplini i rapporti tra il condominio e l’impresa in occasione di lavori di straordinaria manutenzione a farsi al condominio (Cass. civ., sez. VI, 17/08/2017, n. 20136).
Il criterio discretivo tra atti di ordinaria amministrazione, rimessi all’iniziativa dell’amministratore nell’esercizio delle proprie funzioni e vincolanti per tutti i condomini ex art. 1133 c.c., ed atti di amministrazione straordinaria, al contrario bisognosi di autorizzazione assembleare per produrre detto effetto, salvo quanto previsto dall’art. 1135, comma 2, c.c., si basa sulla “normalità” dell’atto di gestione rispetto allo scopo dell’utilizzazione e del godimento dei beni comuni, sicché gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da sopravvenienze normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale (Cass. civ., sez. II, 25/05/2016, n. 10865). Seguendo tale impostazione può affermarsi che, nel condominio, i criteri della normalità, prevedibilità e della rilevanza economica dell’atto di gestione sono determinanti per distinguere i diversi interventi manutentivi.
Si tratta, tuttavia, di criteri che, proprio per la peculiarità della gestione condominiale, vanno applicati simultaneamente, con la duplice conseguenza che un atto di gestione imprevedibile può essere qualificato come di ordinaria amministrazione qualora comporti un onere economico modesto, mentre nel caso di costo ingente, anche un atto sostanzialmente prevedibile può essere classificato come di straordinaria amministrazione.
Non si può negare però che il confine tra i due insiemi presenti spesso zone di incertezza perché tutte le spese di manutenzione sono comunque necessarie e tendono alla conservazione del bene comune, cioè a preservarlo dall’inesorabile logorio quotidiano

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