Posti auto: vietata l’assegnazione ai condomini, se collocati in area riservata al costruttore

Riferimenti normativi: L. 1150/1942, art 41-sexies; L. n.246/2005, art 12; art. 1419 c.c.

Fatto

Un condomino, proprietario di un appartamento e di un box collocato in uno stabile condominiale – del quale risultava essere anche il costruttore – citava in giudizio il condominio per chiedere al giudice di primo grado di dichiarare nulla la delibera assembleare che aveva assegnato a ciascun condomino, non proprietario di un box, un posto auto nel cortile. Il condomino ricorrente sosteneva che la delibera assembleare avesse erroneamente disposto del suo diritto di proprietà, essendosi quest’ultimo riservato, al momento della costituzione del condominio, la proprietà esclusiva del terreno sul quale egli stesso aveva disegnato i posti auto.

Il condominio si costituiva in giudizio sostenendo la legittimità della delibera assembleare, e chiedeva al Giudice di primo grado il rigetto della domanda.

La domanda attrice veniva rigettata sia in primo che in secondo grado. Il Giudice di prima istanza, in  particolare, riconosceva: (i) sulla base dell’ art 41-sexies della legge n. 1150/1942, il diritto del condominio a disporre delle zone riservate ai posti auto, essendo esistenti su queste un diritto d’uso a favore del condominio stesso; (ii) la inapplicabilità dell’art 12 della legge n. 246/2005 – che modifica la legge del ’42 e consente di trasferire le zone dedicate ai parcheggi in modo autonomo rispetto alle altre unità immobiliari – perchè successiva alla costituzione del condominio.

Il Giudice d’appello rigettava l’impugnazione promossa dal costruttore/condomino, osservando che: (i) la delibera assembleare aveva solo assegnato i posti auto ai singoli condomini senza qualificare il diritto che gravava sugli stessi; (ii) la disposizione contenuta nella L. n.246/2005, era inapplicabile al caso di specie perchè non reatroattiva.

Il condomino attore decideva di adire la Suprema Corte, chiedendo la riforma della sentenza di secondo grado, sulla base – per quanto qui di interesse – di tre motivi connessi: (i) alla mancata spiegazione da parte della Corte d’Appello del modo in cui il condominio sarebbe titolare di diritti sul terreno di proprietà dell’attore, non avendo i condomini, né in un giudizio autonomo, né in quello attuale, chiesto che venisse riconosciuta la nullità parziale delle clausole contenute nel contratto di compravendita con cui hanno acquistato i rispettivi immobili; (ii) all’assenza di legittimazione da parte dell’assemblea di disporre di un terreno di proprietà esclusiva di un condomino; (iii) alla ritenuta irrilevanza della qualificazione del diritto .

Decisione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto tutti i motivi di gravame, dichiarando la nullità della delibera assembleare nella parte in cui disponeva che i posti auto dovevano essere assegnati ai condomini che non avevano acquistato un box.

La Suprema Corte nel ritenere fondato il ricorso, ribadisce in prima battuta il suo precedente orientamento secondo il quale un contratto di compravendita nel quale si attribuisce ad altri la proprietà delle zone dedicate ai parcheggi è nullo limitatamente alla parte in cui è omessa la destinazione di tali zone al godimento dei condomini. In tali casi il contratto si ritiene integrato tramite il riconoscimento del diritto reale d’uso delle suddette zone nella misura corrispondente ai parametri della disciplina applicabile all’epoca dell’edificazione. La possibilità di dichiarare la nullità parziale dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari che escludono il trasferimento del diritto di proprietà o il diritto d’uso del parcheggio -ricorda la Corte- trova il suo fondamento nel vincolo pertinenziale che la disposizione dell’art 41-sexies della L. 1150/1942 crea tra tali aree e l’edificio condominiale.

Nel caso di specie la Cassazione ha criticato il convincimento del giudice di secondo grado che, ritenendo legittima la delibera assembleare, ha riconosciuto il potere dell’assemblea condominiale di disporre di un’area di proprietà individuale, non condominiale, assegnando i posti macchina esistenti su detta proprietà ai condomini che non avevano acquistato il box, senza, oltretutto, che i suddetti condomini avessero mai richiesto l’accertamento giudiziale della nullità parziale dei contratti di compravendita delle singole unità immobiliari, limitatamente alla parte in cui veniva omessa l’inderogabilità della destinazione d’uso ai condomini delle aree riservate ai parcheggi.

La Cassazione, richiamando un suo precedente orientamento, ha invece ritenuto nulla la delibera assembleare che aveva assegnato ai singoli condomini un posto auto sito in un’area di proprietà individuale di un condomino, non riconoscendo all’assemblea condominiale il potere di disporre del diritto di proprietà esclusiva di quest’ultimo.

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