Polizza tutela acquirenti: copre i vizi gravi del condominio?

La polizza prevista a tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire copre la responsabilità civile del costruttore-venditore per i vizi gravi del condominio costruito? Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile.
riferimenti normativi: artt. 1669 c.c.; 1891 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. III, Sentenza n. 1909 del 27/01/2025

1. La vicenda: i vizi del condominio costruito

Un condominio ha citato davanti al Tribunale le società appaltanti e appaltatrici e gli eredi del direttore dei lavori per chiederne la condanna al risarcimento del danno in conseguenza di tutti i costi che hanno subito per eliminare i vizi dell’immobile ed il suo relativo deprezzamento.
I convenuti, la società appaltante e l’erede del direttore dei lavori hanno chiamato in causa la compagnia di assicurazione che con due diversi contratti aveva assicurato – secondo la prospettazione dei chiamanti in causa – la responsabilità civile dell’una e dell’altro. La compagnia di assicurazione ha negato che i due contratti coprissero il rischio concretamente verificatosi.
Il Tribunale ha accolto la domanda dell’attore e le manleve dei convenuti nei confronti della compagnia assicurativa. Alla luce della sentenza emessa dal Tribunale di primo grado, la compagnia assicurativa ha proposto appello sostenendo che non fosse legittima la manleva nei suoi confronti in quanto il contratto di assicurazione stipulato con i convenuti non copriva la responsabilità civile degli stessi.
La Corte d’Appello ha accolto il gravame, sostenendo che il contratto stipulato dal committente era invece una polizza stipulata dal committente a beneficio del proprietario ed a copertura dei danni all’immobile, ai sensi dell’art. 4 D.Lgs. 122/05; secondo i giudici di secondo grado, il contratto assicurativo stipulato dal direttore dei lavori era una polizza che effettivamente includeva la copertura della responsabilità civile dell’architetto. Tuttavia, la polizza prevedeva una clausola che escludeva esplicitamente la copertura della responsabilità civile per eventuali danni alle opere progettate dallo stesso assicurato.
I soccombenti hanno deciso di ricorrere in cassazione. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile

2. La questione: la copertura della polizza

La polizza prevista dall’art. 4 D.Lgs. 122/05  impedisce all’acquirente di azionare la garanzia di cui all’art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore?

3. La soluzione

La Cassazione ha dato torto ai ricorrenti. I giudici supremi hanno affermato che polizza prevista dall’art. 4 D.Lgs. 122/05 è una polizza multirischio, stipulata dal costruttore per conto di chi spetta, ed avente ad oggetto la copertura dei danni all’immobile, nonché la responsabilità civile del proprietario per danni a terzi causati dai difetti dell’immobile. Come sottolinea la Suprema Corte non è coperta, invece, la responsabilità civile del costruttore (appaltatore) nei confronti dell’acquirente, né quella del committente dei lavori, del progettista o del direttore dei lavori. Ciò vuol dire, da un lato, che la stipula della polizza non impedisce all’acquirente di azionare la garanzia di cui all’art. 1669 c.c. nei confronti del costruttore; e dall’altro che quest’ultimo non potrà pretendere che l’assicuratore lo tenga indenne dalle pretese dell’acquirente.

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4. Le riflessioni conclusive

Il decreto legislativo n. 122 del 2005 mira a garantire una protezione efficace ed equilibrata per gli acquirenti di immobili da costruire. La stipula della polizza assicurativa da parte del costruttore e la sua consegna all’acquirente sono obblighi che derivano da questa normativa. L’obiettivo principale è tutelare i diritti patrimoniali degli acquirenti, soprattutto nei casi in cui il costruttore si trovi in una situazione di crisi o insolvenza. In pratica, questa polizza assicurativa serve a proteggere l’acquirente da rischi che potrebbero compromettere il completamento dell’immobile o la qualità dello stesso, assicurando un livello di garanzia anche nelle situazioni più critiche.
La sentenza in commento conferma che sotto il profilo dell’oggetto del contratto di assicurazione, l’ambito della copertura assicurativa, pur circoscritto ai pregiudizi di cui il costruttore sia responsabile ex art. 1669 cod. civ. (derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi, per vizio del suolo o difetti di costruzione) comprende però non solo i danni materiali e diretti all’immobile, ma anche la responsabilità del proprietario per i danni a terzi, così configurandosi come polizza “multirischio”, diretta a coprire, oltre i danni alla proprietà dell’immobile, anche, più in generale, i pregiudizi al patrimonio dell’acquirente. Peraltro, la circostanza che l’oggetto della copertura assicurativa sia limitato ai pregiudizi materiali e diretti all’immobile, nonché ai danni ai terzi, di cui il costruttore sia responsabile ex art. 1669 cod. civ. (con la conseguenza che l’operatività della garanzia presuppone l’accertamento della responsabilità a tale specifico titolo) non incide sulla natura del contratto assicurativo, che resta un’assicurazione contro i danni per conto di chi spetta e non diviene una polizza di responsabilità civile del costruttore (Cass. civ., sez. III, 27/01/2025, n. 1909). In ogni caso l’espressione “danni di cui (il costruttore) sia tenuto ai sensi dell’art. 1669 c.c., derivanti da rovina totale ecc.“, essa designa non il rischio assicurato, ma il tipo di danni oggetto di copertura. La norma va letta dunque come se dicesse: i danni coperti sono quegli stessi danni descritti dall’art. 1669 c.c.