Nulla la deliberazione condominiale di assegnazione nominativa ed esclusiva di posti-auto se non approvata all'unanimita' (CASS. CIV., SEZ. II, 22.01.2004, N. 1004).

Nulla la deliberazione condominiale di assegnazione nominativa ed esclusiva di posti-auto se non approvata all’unanimita’ (CASS. CIV., SEZ. II, 22.01.2004, N. 1004).

di Panunzio Giuseppe

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La recente sentenza in commento si segnala per?avere sgomberato il campo dai molteplici equivoci ? generatisi soprattutto nella prassi applicativa, come testimonia?il fatto da cui scaturisce la?pronuncia medesima ? relativi al?tema dell’assegnazione nominativa dei posti-auto situati nel cortile condominiale.

Per un consolidato orientamento della Suprema Corte (Cass. Civ., Sez. II, 17.10.1998,?n. 10289; Cass. Civ., Sez. II, 29.12.2004,?n. 24146),?se, da un lato, ? ritenuta?valida la deliberazione ? adottata?con la maggioranza prevista per le innovazioni dall’art. 1120, comma 1?c.c. ? che stabilisce la destinazione del cortile condominiale a parcheggio delle auto, eventualmente in apposite aree delimitate da strisce colorate, lo stesso non si potr? pi? sostenere, dopo la pronuncia in esame, nel caso dell’assegnazione nominativa ed esclusiva?delle stesse aree.

Il cortile condominiale, qualunque sia la specifica funzione cui in concreto?esso sia destinato (si tratti semplicemente di dare aria e accesso agli immobili, ovvero di fungere da parco-gioco, ovvero ancora di consentire il parcheggio delle auto di propriet? dei condomini), ? una parte comune ai sensi dell’art. 1117 c.c.?Da ci?,?un duplice ordine di considerazioni: in primo luogo, l’art. 1120, comma 2 c.c. vieta tutte le innovazioni che abbiano come conseguenza quella di?limitare l’uso o il godimento di parti comuni??anche di un solo condomino?. Inoltre, questo, o singole?sue porzioni, non pu? essere oggetto di atti di disposizione in assenza di una volont? unanime dei comproprietari. Queste?le basi logico-giuridiche della sentenza in parola, la quale chiarisce che?anche la mera assegnazione in godimento?nominativa ed esclusiva di posti auto nel cortile comune finisca con il determinare, a favore dell?assegnatario, un possesso esclusivo animo domini,?tale da impedire agli altri condomini di farne pari uso. Ci? equivale a dire che si creano, in tal modo, i presupposti per un vero e proprio acquisto, se non altro?secondo le modalit? dell’usucapione,?della propriet? dell’area corrispondente al posto-auto assegnato.

Altrettanto interessante il passaggio della sentenza in cui si precisa che il suddetto effetto (sicuramente abnorme, qualora non sia stato frutto?di una decisione unanime dei condomini-comproprietari)?si verificherebbe?sempre ed automaticamente per il fatto stesso dell’assegnazione e dell’occupazione esclusiva uti dominus, senza la necessit? di richiamare l’operativit? della disciplina dell’interversio possessionis (tesi sostenuta senza successo?dal condominio ricorrente), la quale,?nella fattispecie in esame, non pu? trovare applicazione, in quanto?il condomino, che finirebbe con l’acquisire la propriet? dell’area, ? comproprietario ed al contempo compossessore.

Ragionando altrimenti, sorgerebbero dubbi e?perplessit? ancor maggiori,?come nel caso del condomino che non abbia l’automobile: costui avr? ugualmente diritto al posto-auto, che rimarr? per??vacante ed inutilizzato? Oppure?gli spetter??una somma di danaro che rappresenti l’equivalente economico del valore del posto-auto assegnato agli altri condomini? Oppure ancora si dovr? rassegnare a non avere n? posto-auto, n? corrispettivo in denaro? E tutte queste decisioni dovranno essere rimesse sempre all’assemblea con decisione presa?a maggioranza?

Le precedenti considerazioni ? vicine, in qualche caso, al paradosso ? inducono, quindi,?a salutare con favore la?sent. n. 1004/04, la quale, richiedendo il consenso unanime di tutti i condomini,?riafferma l’importante principio per cui?gli effetti di un atto incidente sui diritti reali di un bene?comune condominiale?sono ricollegabili esclusivamente?alla manifestazione della volont? di ciascun singolo soggetto?legittimato ad esprimerla, ovvero il condomino-comproprietario, e scongiurando, in tal modo, l’assurda conseguenza?per?cui?quest’ultimo debba irragionevolmente sottostare alle decisioni prese da altri, quantunque a maggioranza e quantunque si tratti di comproprietari, circa i propri beni.

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