Non è valida la delibera assembleare che approva il bilancio consuntivo del condominio laddove alla convocazione dell’assemblea non risulti allegata la copia del registro di contabilità

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Civitavecchia - sez. VI civ. - sentenza n. 9 del 16-02-2021

 

Qui la sentenza: Trib. Civitavecchia – sez. VI civ. – sentenza n. 9 del 16-02-2021

riferimenti normativi: art. 1130 bis c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 33038 del 20/12/2018

La vicenda

Un condomino impugnava una delibera che aveva approvato il rendiconto, ritenendola invalida per non essere conforme alle prescrizioni previste dall’articolo 1130 bis c.c. In particolare, secondo l’attore, la delibera era viziata perché all’atto di convocazione era allegata solo la copia del bilancio consuntivo ed il relativo riparto. Il condominio si costituiva e precisava che l’assemblea era stata convocata a seguito del giudizio di impugnazione promosso dal condomino contro le delibere assunte in precedenza, poi annullate, e che la nota esplicativa era stata allegata a una precedente assemblea e, pertanto, non sussisteva la necessità di una nuova allegazione del suddetto documento, trattandosi dello stesso bilancio; infine, chiedeva la cessazione della materia del contendere in quanto il bilancio consuntivo era stato nuovamente approvato all’unanimità dei presenti incluso l’attore, in una successiva assemblea in cui era stata data risposta alle contestazioni formulate dall’attore in giudizio.

La questione

Quali sono i documenti che l’amministratore è obbligato ad allegare all’avviso di convocazione?

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L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

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Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al condomino.

Il giudice ha rilevato, in via preliminare, che dall’esame del verbale assembleare dell’ultima riunione non emergeva una delibera sostitutiva di quella oggetto del giudizio con conseguente impossibilità di parlare di cessazione della materia del contendere.

In ogni caso, lo stesso Tribunale ha notato che il registro di contabilità deve essere sottoposto all’attenzione dei condomini previo invio di copie dello stesso allegate all’atto della convocazione dell’assemblea, essendo parte inscindibile del rendiconto, finalizzato ad una comprensione immediata del medesimo ai fini della discussione e della partecipazione consapevole.

D’altro canto, tale rigore introdotto dalla normativa ha la doppia utilità di massima trasparenza della gestione e di risolvere o evitare contestazioni in sede assembleare, oltreché facili impugnazioni di delibere.

Di conseguenza, secondo lo stesso Tribunale, anche a voler ritenere che la nota esplicativa fosse conosciuta all’attore in quanto già allegata, unitamente alla convocazione di una precedente assemblea, la mancata allegazione del registro di contabilità alla convocazione rendeva comunque la delibera annullabile.

Le riflessioni conclusive

Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti (art 1130 bis, 1 comma, c.c.).

Se il rendiconto non è composto da registro, riepilogo e nota, parti inscindibili di esso, ed i condomini non risultino, perciò, informati sulla reale situazione patrimoniale del condominio quanto ad entrate, spese e fondi disponibili, la deliberazione assembleare di approvazione del “bilancio condominiale” sarà invalida ed in particolare annullabile (Cass. civ., sez. II, 20/12/2018, n. 33038).

In quest’ottica diventa, quindi, fondamentale l’osservanza ai precetti del novellato art. 1130-bis c.c. in tema di tenuta e redazione della contabilità, sicché risultano elementi imprescindibili del rendiconto il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di accompagnamento sintetica, esplicativa della gestione annuale (Trib. Torino 4 luglio 2017 n° 2528).

Secondo i giudici supremi, però, non è configurabile un obbligo in capo all’amministratore di allegare all’avviso i documenti giustificativi ed i bilanci da approvare, fermo restando che ad ognuno dei condomini è riconosciuta la facoltà di richiedere, anticipatamente, e senza interferire sull’attività condominiale, le copie dei documenti oggetto di eventuale approvazione. Come osserva la Cassazione, se questa richiesta non viene avanzata, il condomino non può invocare l’illegittimità della successiva delibera per omessa allegazione dei documenti contabili, ma può impugnarla esclusivamente per motivi che attengono alle modalità di approvazione o al contenuto delle decisioni assunte (Cass. civ., sez. II, 05/10/2020, n. 21271).

Il Tribunale di Civitavecchia sembra discostarsi dai principi sopra espressi, ritenendo annullabile la delibera in mancata di allegazione del registro di contabilità alla convocazione.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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