Nel caso di modifica della destinazione d’uso di un immobile si rende necessaria una nuova verifica circa il rispetto delle distanze

Nel caso di modifica della destinazione d’uso di un immobile si rende necessaria una nuova verifica circa il rispetto delle distanze

di Matteo Bottino, Avv.

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 11845 del 18-06-2019

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Estremi della pronuncia: Cass. civ. Sez. II, Sent., (ud. 12-09-2019), pubblicata il 18-06-2020, n. 11845

Esito: Cassa e rinvia ad altra sezione della Corte di Appello

Riferimenti normativi: Art. 873 c.c.; Art. 907 c.c.

Premessa

In tema di edifici e fabbricati, il codice civile prevede che gli stessi debbano essere costruiti ad una distanza non inferiore a tre metri gli uni dagli altri. Tale disposizione è volta a tutelare prevalentemente gli interessi dei singoli privati e la ratio della previsione di distanze minime è quella di garantire che non si creino intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà, che potrebbero venire ad esistenza nel caso in cui non vi sia spazio sufficiente tra le diverse costruzione. Anche per tale ragione il legislatore concede di costruire in appoggio o in aderenza, non essendovi – in tali casi – il pericolo che si creino dette intercapedini.

I Regolamenti Edilizi dei singoli Comuni, ai sensi dell’art. 873 c.c. ultimo periodo, possono comunque derogare alla normativa codicistica, prevedendo distanze differenti.

Il Fatto

La controversia nasce a seguito del procedimento instaurato da Tizio, al fine di richiedere la demolizione della costruzione di Caio, sul presupposto che a seguito del cambio di destinazione d’uso della stessa, trasformato da garage ad abitazione, si era integrata una violazione delle distanze tra fabbricati. Infatti, il regolamento edilizio Comunale, prevedeva la possibilità di porre determinate costruzioni a distanza inferiore rispetto a quella prescritta per altri immobili, purché avessero una determinata destinazione d’uso.

Veniva altresì contestata la contestuale sopraelevazione di un tetto a due falde, nonché l’illegittima apertura di una veduta, a distanza inferiore da quelle previste per legge.

A seguito del gravame proposto da Caio avverso la sentenza del Tribunale di Brescia, che aveva accolto le domande di parte attrice, la Corte di Appello di Brescia riformava la pronuncia impugnata e respingeva le domande inizialmente proposte. La Corte territoriale rilevava come una volta realizzata una costruzione secondo la normativa vigente, il successivo mero mutamento della destinazione non poteva inficiarne la legittimità, soprattutto in assenza di mutamenti nella struttura, posto che la costruzione di un tetto a due falde – senza che  il sottotetto fosse reso praticabile – impediva di qualificare l’opera come sopraelevazione.

Per quanto attiene, invece, all’apertura delle vedute, la contestazione sollevata da Tizio veniva qualificata come atto emulativo, stante il mancato rispetto delle distanze per pochi centimetri.

Il ricorso alla Suprema Corte

Tizio ricorre alla Suprema Corte di Cassazione al fine di richiedere la modifica della sentenza pronunciata dalla Corte di Appello di Brescia, fondando il proprio gravame su due motivi di impugnazione.

In particolare, per quanto di nostro interesse, si doleva della violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e ss. c.c. e dell’art. 905 c.c.. Secondo la tesi del ricorrente, infatti, i giudici di appello avrebbero errato nel ritenere che una volta legittimamente realizzata la costruzione – eseguita in deroga alle distanze minime poiché in possesso di determinate qualità – la successiva modifica della destinazione d’uso non andasse ad inficiare l’applicabilità della deroga.

Inoltre, in riferimento alla violazione delle distanze relative alle vedute aperte, rilevava come la Corte territoriale avrebbe errato nel ritenere che le distanze dovessero essere calcolate dalla veduta stessa e non dalla sporgenza del muro. Infine evidenziava come – ancorché le distanze fossero state violate di pochi centimetri – la denuncia non potesse essere qualificata come atto emulativo ai sensi dell’art. 905 c.c.

La pronuncia

La Suprema Corte accoglieva i motivi di gravame proposti dal ricorrente, evidenziando come la Corte di Appello di Brescia avesse erroneamente applicato le disposizioni normative e le relative interpretazioni fornite dalla giurisprudenza di legittimità.

In primo luogo, gli Ermellini rilevano come effettivamente la modifica del tetto della costruzione e il suo innalzamento, non potessero essere considerati come “nuova costruzione”, non avendo prodotto un aumento volumetrico o inciso sulla struttura e sul modo di essere della copertura. Nel caso di specie, però, le normativa comunale su cui si fondava la deroga alle maggiori distanze previste, era altresì vincolato alla destinazione d’uso del fabbricato.

Alla luce di tale ultima considerazione, dunque, non si trattava di applicare una norma sopravvenuta più sfavorevole, posto che la previsione del regolamento edilizio che aveva permesso di costruire il garage era oltretutto ancora vigente, bensì di prendere atto che vi fosse stata una modifica nella destinazione d’uso del fabbricato, in conseguenza del quale era necessario rivalutare la legittimità dell’opera.

Inconferente, inoltre, era la circostanza per la quale il dante causa dei ricorrenti avesse – con scrittura privata – autorizzato il vicino a mantenere l’edifico in quella determinata collocazione anche al mutamento di destinazione in relazione al profilo delle distanze, posto che a differenza delle norme codicistice, i regolamenti edilizi comunali e i piani regolatori sono posti a tutela dell’interesse generale e – dunque – inderogabili dall’autonomia privata.

Con riferimento alla censura relativa all’apertura di una veduta, la Suprema Corte rileva come la distanza dovesse essere calcolata non dal piano di superfice della finestra, bensì dalla facciata esterna a cui è stato applicato il rivestimento coibentante. Inoltre, la censura sollevata dai ricorrenti, non poteva certamente considerarsi quale azione emulativa.

In riferimento a tale ultimo aspetto infatti, i Giudici di legittimità evidenziano come il disposto di cui all’art. 833 c.c. preveda che siano considerati atti emulativi solo quelli volti all’esercizio di un diritto privo di utilità e pertanto, l’azione del proprietario che chieda il rispetto delle distanze legali, non può certamente essere qualificato come tale, a prescindere dall’entità dell’infrazione, essendo lo stesso legislatore a prevedere in re ipsa una utilità nel disporre le distanze minime delle vedute.

La Suprema Corte ha pertanto cassato la sentenza impugnata e rinviato la causa alla Corte di Appello di Brescia, in diversa composizione.

Le norme e i principi sottesi

La pronuncia in commento fornisce l’occasione per una breve disamina circa la portata della norma di cui all’art. 873 c.c., la quale prevede appunto una distanza minima tra le costruzioni su fondi finitimi di tre metri, salvo il caso le stesse siano unite o aderenti, e prevedendo espressamente la possibilità per i regolamenti edilizi comunali, di prevedere distanze superiori.

Anzitutto si rende opportuno definire cosa si intenda per “costruzioni”. Ebbene, sul punto la giurisprudenza di legittimità ha rilevato come siano da considerarsi tali “Qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai caratteri del suo sviluppo aereo dall’uniformità e continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione, dalla sua destinazione”[1].

Il computo delle distanze

Per il computo del rispetto delle distanze, inoltre, devono essere considerati tutti gli elementi strutturali della costruzione che non si risolvano in mere decorazioni. In particolare quando viene realizzata una costruzione dotata di sporti od aggetti, ovvero un’opera ad esso accessiva consistente in sporti od aggetti, questi, assumono il carattere di costruzione e se ne deve tener conto ai fini dell’accertamento del rispetto della normativa sulle distanze. Potranno essere esclusi dal computo solo nel caso in cui gli stessi abbiano funzione complementare meramente decorativa, dimensioni ridotte e che non siano stabilmente incorporati nell’immobile, e senza che ne costituiscano un accessorio o una pertinenza utile ad ampliarne la superficie o la funzionalità[2].

Di particolare interesse è altresì la questione affrontata nella sentenza in commento, relativamente all’inspessimento del muro perimetrale, a seguito dell’esecuzione di lavori di coibentazione con la tecnica del c.d. “cappotto”.

In particolare, si rileva come il D.Lgs. n. 102 del 2014, art. 14, al comma 7, abbia previsto la possibilità, per i titoli abitativi, di derogare alle norme edilizie in tema di distanze minime tra edifici di qualsiasi livello – nella misura massima di 25 centimetri per il maggiore spessore delle pareti verticali esterne – nel caso in cui tale circostanza sia dovuta a interventi di riqualificazione energetica di edifici esistenti che comportino una riduzione minime del 10 percento dei limiti di trasmittanza previsti dal D.Lgs. 19 agosto 2005, n. 192, e successive modificazioni.

La previsione di un valore minimo di “miglioramento energetico”, rende dunque necessario che il Giudice, nel caso in cui venga eccepita la legittimità del mancato rispetto delle distanze per riqualificazione energetica, verifichi il rispetto di detta condizione.

La valenza della concessione edilizia

Ulteriore aspetto che merita di essere affrontato è la circostanza per la quale la concessione edilizia o autorizzazione amministrativa alla costruzione in un determinato luogo, non hanno effetti nei rapporti tra privati, rimanendo un atto interno ai rapporti tra il richiedente e la Pubblica Amministrazione. Ne consegue pertanto che – anche in presenza di regolare concessione – il soggetto che ritenga che siano state violate le distanze, potrà agire in giudizio per ottenere la riduzione in pristino o il risarcimento del danno.

Sul punto si è espressa sia la giurisprudenza di merito, sia la giurisprudenza di legittimità, sancendo il principio secondo il quale “In tema di distanze nelle costruzioni, il principio secondo cui la rilevanza giuridica della licenza o concessione edilizia si esaurisce nell’ambito del rapporto pubblicistico tra P.A. e privato, senza estendersi ai rapporti tra privati, va inteso nel senso che il conflitto tra proprietari interessati in senso opposto alla costruzione deve essere risolto in base al diretto raffronto tra le caratteristiche oggettive dell’opera e le norme edilizie che disciplinano le distanze legali, tra le quali non possono comprendersi anche quelle concernenti la licenza e la concessione edilizia, perchè queste riguardano solo l’aspetto formale dell’attività costruttiva. Di conseguenza, così come è irrilevante la mancanza di licenza o concessione edilizia allorquando la costruzione risponda oggettivamente a tutte le prescrizioni del codice civile e delle norme speciali senza ledere alcun diritto del vicino, così l’aver eseguito la costruzione in conformità della ottenuta licenza o concessione non esclude di per sè la violazione di dette prescrizioni e quindi il diritto del vicino, a seconda dei casi, alla riduzione in pristino o al risarcimento dei danni”[3].

Ne deriva pertanto che, di converso, l’assenza della concessione edilizia non è di per sé circostanza che possa far sorgere in capo al vicino un proprio diritto al risarcimento del danno.

Lo ius superveniens

Come è noto, la disciplina urbanistica e i regolamenti edilizi, possono subire variazioni anche importanti e pertanto si rende necessario disciplinare le conseguenze di tali modifiche sulle costruzioni esistenti.

Si rende dunque necessario distinguere tra due differenti ipotesi a seconda che la nuova norma sia più o meno restrittiva.

Nel primo caso, relativamente a costruzioni già sorte al momento della sua entrata in vigore – questa non può naturalmente esplicare i propri effetti retroattivamente, poiché si andrebbero a ledere situazioni pregresse già consolidate. La giurisprudenza ha rilevato come la costruzione si possa considerare “già sorta” quando siano già state realizzate le strutture organiche, costituenti i punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze[4].

Nel caso in cui, invece, la disciplina urbanistica intervenuta sia meno restrittiva, la nuova norma potrà essere invocata da colui che ne abbia interesse. Si rileva come anche nel caso di costruzioni eseguite senza osservare le disposizioni sui limiti di distanza fra fabbricati stabiliti dalla legge e dagli strumenti urbanistici vigenti all’epoca delle costruzioni stesse, queste sanate nell’ipotesi in cui le nuove previsioni contenute in leggi e negli strumenti urbanistici successivamente approvati, consentano quelle edificazioni che prima erano vietate[5].

Si rileva però come, in caso di contenzioso riguardante la legittimità della costruzione, tale principio non possa essere invocato nell’ipotesi in cui si sia formato il giudicato sulla relativa controversia, prima dell’entrata in vigore della normativa meno restrittiva[6].

I principi di diritto

La sentenza in commento ha enunciato il principio di diritto secondo il quale “Nel caso in cui una norma regolamentare locale, consenta di porre determinate costruzioni a distanza inferiore rispetto a quella prescritta per le restanti costruzioni, a condizione che abbiano una specifica destinazione, il successivo mutamento di destinazione del manufatto, ancorché non accompagnato da modifiche strutturali o aumenti di volumetria, impone di verificare la perdurante legittimità dell’opera proprio alla luce della diversa destinazione assunta in concreto.

Pertanto, nel caso in cui siano previste particolari deroghe alle normative relative alle distanze legali tra costruzioni e applicabili ad edifici con determinata destinazione d’uso, la modifica di quest’ultima comporta la necessità di una nuova verifica circa il rispetto delle distanze, da eseguirsi secondo le norme riferibili alla nuova destinazione d’uso.

Non si tratta infatti di un caso di ius superveniens, bensì di una modifica afferente l’immobile stesso che pertanto non può rimanere assoggettato ad una deroga prevista per una diversa tipologia di costruzione, del tutto estranea alla nuova funzione svolta dallo stesso.

Seppur il principio di diritto sopra esposto è certamente quello maggiormente innovativo, si vuole porre all’attenzione del lettore che la sentenza in commento ha confermato altre massime giurisprudenziali che si ritiene utile riportare.

In tema di definizione di ristrutturazione e ricostruzione: “Nell’ambito delle opere edilizie anche alla luce dei criteri di cui alla L. 5 agosto 1978, n. 457, art. 31, comma 1 lett. d) – la semplice “ristrutturazione” si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la “ricostruzione” allorchè dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima”

In tema di sopraelevazione e nuova costruzione: “la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali”

In tema di inderogabilità dei piani regolatori comunali: “In tema di distanze legali nelle costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi comunali, essendo dettate, contrariamente a quelle del codice civile, a tutela dell’interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non tollerano deroghe convenzionali da parte dei privati; tali deroghe, se concordate, sono invalide, nè tale invalidità può venire meno per l’avvenuto rilascio di concessione edilizia, poichè il singolo atto non può consentire la violazione dei principi generali dettati, una volta per tutte, con gli indicati strumenti urbanistici”

In tema di atti emulativi:  “Per aversi atto emulativo vietato ai sensi dell’art. 833 c.c. è necessario che l’atto di esercizio del diritto sia privo di utilità per chi lo compie e sia posto in essere al solo scopo di nuocere o di recare molestia ad altri, per cui non è riconducibile a tale categoria di atti l’azione del proprietario che chieda l’eliminazione di una veduta aperta dal vicino a distanza illegale”.

In tema di calcolo delle distanze delle vedute: “Sulle modalità di calcolo delle distanze, l’art. 907 c.c., richiama ai fini della misurazione delle distanze delle costruzioni dalle vedute i criteri stabiliti dal precedente art. 905, con la conseguenza che le distanze dal confine delle vedute, quando queste si aprano in un incavo del muro, deve essere di un metro e mezzo calcolato dalla facciata esterna del muro stesso”.

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Note

[1] Così ex plurimis Cass. civ. Sez. II, 15/02/2001, n. 2228, in Mass. Giur. It., 2001

[2] Vedasi sul punto Cass. civ. Sez. II, 22/02/2011, n. 4277 (rv. 617015), in CED Cassazione 2011

[3] Vedasi sul punto Cass. civ. Sez. II, 30/03/2006, n. 7563 (rv. 587076), in CED Cassazione 2006, Mass. Giur. It., 2006

Giur. Bollettino legisl. tecnica, 2006, 2, 443. Nel merito cfr. Tribunale Lucca, 22/02/2017; Tribunale Padova Sez. I, 06/05/2016; Corte d’Appello Roma Sez. IV, 21/09/2011

[4] Sul punto Cass. civ. Sez. II Sent., 23/10/2018, n. 26886 (rv. 651380-01), in CED Cassazione, 2018,  secondo cui “In materia di rispetto delle distanze, lo “ius superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione con riferimento alle costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell’avvenuta realizzazione delle strutture organiche, costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata in cui il giudice di merito aveva ritenuto che solo la posa del solaio di copertura consentisse di ritenere eseguita la costruzione e impedisse, perciò, l’applicazione delle norme sopravvenute, affermando che, a tal fine, fosse sufficiente l’avvenuta edificazione delle mura perimetrali, le quali consentono di verificare il rispetto delle distanze)”

[5] Cass. civ. Sez. II, 05/02/2007, n. 2487, in Massima redazionale, 2007 Wolters Kluwer Italia Srl

[6] Sul punto vedasi Cass. civ. Sez. II Sent., 02/03/2007, n. 4980 (rv. 598322), in CED Cassazione 2007 , secondo la quale  “In caso di successione nel tempo di norme edilizie, la nuova disciplina, se meno restrittiva, è applicabile anche alle costruzioni realizzate prima della sua entrata in vigore, con l’unico limite dell’eventuale giudicato formatosi nella controversia sulla legittimità della costruzione stessa, onde la illegittimità dell’eventuale ordine di demolizione degli edifici originariamente illeciti alla stregua delle precedenti norme, nei limiti in cui siano consentiti dalla normativa sopravvenuta.”

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Matteo Bottino

Avvocato del foro di Genova operante nel diritto civile e tributario. Nato il 30 dicembre 1990 ad Imperia, dove consegue il diploma di Ragioniere e Perito commerciale nel 2009. Frequenta l'Università degli studi di Genova, conseguendo la laurea magistrale in Giurisprudenza con una tesi dal titolo "L'utilizzazione delle conoscenze tecnico-scientifico nel processo civile italiano". Successivamente alla laurea supera con profitto l'esame per ottenere la qualifica di mediatore civile e commerciale professionista, ai sensi del d.lgs. 28/2010. Svolge e conclude la pratica forense presso uno studio sito in Genova, dove si specializza nell'ambito del diritto civile e tributario. Coevamente all'attività forense approfondisce la propria formazione e consegue il Master Universitario di I livello in "Economia e diritto: gestione delle risorse umane". Nel 2019 supera l'esame di Stato per l'esercizio della professione di Avvocato presso la Corte di Appello di Genova e continua la propria collaborazione in qualità di Avvocato, oltre a svolgere in proprio l'attività forense. La passione per le materie giuridiche lo porta altresì a collaborare in qualità di autore con le riviste "Cammino diritto" e "Salvisjuribus".


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