Migliorare l’uso della cosa comune non è innovazione

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riferimenti normativi: art. 1120 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Firenze, Sez. II, Sentenza del 31/07/2014

1. La vicenda: miglioria della cosa comune

Un condomino ha impugnato la delibera che prevedeva il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato e il secondo piano. Secondo l’attore l’intervento è inutile o troppo costoso. Inizialmente, il Tribunale ha respinto l’impugnazione, ritenendo che i lavori fossero necessari per migliorare l’utilizzo delle parti comuni. Successivamente, la Corte di Appello ha confermato questa decisione, sottolineando che il rifacimento della scala non era un’innovazione, ma una semplice ristrutturazione per rendere più comodo l’accesso.  I giudici di secondo grado hanno accertato, in fatto, che l’intervento deliberato consisteva nella sostituzione della scala esistente, costruita negli anni 1953/1959, che era “meno comoda rispetto ad una scala lineare realizzata applicando le attuali norme”. Inoltre, la spesa non è stata considerata voluttuaria o eccessiva, in base al valore degli immobili e alla stima del consulente tecnico. L’attore ha deciso di ricorrere in Cassazione, sostenendo che il nuovo intervento gli avrebbe impedito di godere del suo immobile. Il condominio, invece, ha presentato un controricorso, difendendo la validità della delibera. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: è innovazione?

Il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato ed il secondo piano di un caseggiato è qualificabile come innovazione?

3. La soluzione

La Cassazione ha condiviso pienamente le conclusioni del giudice di secondo grado. I giudici supremi hanno ritenuto incensurabile la valutazione compiuta dalla Corte del merito secondo cui la delibera impugnata, avente ad oggetto il rifacimento delle rampe delle scale tra il seminterrato ed il secondo piano dell’edificio, non era qualificabile quale innovazione, trattandosi invero di una mera “ristrutturazione diretta a rendere più comodo il godimento della cosa comune”.

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4. Le riflessioni conclusive

La Cassazione ha chiarito che costituisce innovazione ex art. 1120 c.c. non qualsiasi modificazione della cosa comune, ma solamente quella che alteri l’entità materiale del bene operandone la trasformazione, ovvero determini la trasformazione della sua destinazione, nel senso che detto bene presenti, a seguito delle opere eseguite, una diversa consistenza materiale ovvero sia utilizzato per fini diversi da quelli precedenti l’esecuzione delle opere (Cass. civ., sez. II, 11/01/1997, n. 240). Dunque, gli elementi caratterizzanti le innovazioni sono fondamentalmente due e alternativi tra loro: dalle modifiche alla cosa comune deve derivare la trasformazione della stessa, intesa quale diversa consistenza materiale, oppure tale trasformazione deve modificare la destinazione della cosa comune, la quale dovrà essere impiegata per fini nuovi che nulla hanno a che vedere con la funzione inizialmente rivestita.
Ove invece la modificazione della cosa comune non assuma tale rilievo, ma risponda allo scopo di un uso del bene più intenso e proficuo, si versa nell’ambito dell’art. 1102 c.c., che, pur dettato in materia di comunione in generale, è applicabile in materia di condominio degli edifici in forza del richiamo contenuto nell’art. 1139 c.c. In altri termini, perché possa aversi innovazione è necessaria l’esecuzione di opere che, incidendo sull’essenza della cosa comune, ne alterino l’originaria funzione e destinazione (Cass. civ., sez. II, 23/10/1999, n. 11936). Non sempre, quindi, gli interventi di sostituzione di parti comuni integrano delle innovazioni, dovendosi distinguere tra atti di straordinaria manutenzione, diretti semplicemente a ripristinare la funzionalità della cosa comune, dalle innovazioni che, come detto, consistono in opere che importano un mutamento della cosa nella forma e nella sostanza. L’appoggio di una canna fumaria al muro comune perimetrale, integra una modifica della cosa. L’esecuzione di tale opera non costituisce innovazione ma una modifica lecita finalizzata all’uso migliore e più intenso previsto dall’art. 1102 c.c., conforme alla destinazione del muro perimetrale che ciascun condomino può legittimamente apportare a sue spese, se non impedisce agli altri condomini di farne un pari uso, non pregiudichi la stabilità e la sicurezza dell’edificio e non ne alteri il decoro (Trib. Trento, 16 maggio 2013). Si è precisato, poi, che nel linguaggio comune il termine “ristrutturazione” ha un comune significato che denota radicali interventi di manutenzione straordinaria comportanti, in pratica, la rimessa a nuovo della cosa oggetto di ristrutturazione. In quest’ottica si è affermato che le espressioni “opere di ristrutturazione della centrale termica” ed “opere di completo rifacimento della centrale termica” sono compatibili tra di loro e non suscettibili di generare confusione sulla natura dell’intervento da approvare, non profilandosi una inconciliabilità o incisiva differenza tra le due indicate espressioni, configurandosi, anzi, una sostanziale sinonimia tra le stesse (Cass. civ., sez. II, 4/03/2024, n. 5663).

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