Mediazione obbligatoria in materia condominiale

di Emanuela Maria Vagani

Qui le sentenze commentate: 

La partecipazione dell’amministratore di condominio è valida se munito di delibera assembleare autorizzativa. In difetto, vige l’obbligo per l’amministratore di chiedere il rinvio della data di incontro all’organismo di mediazione. Vediamo quali sono le conseguenze in caso di non adempimento.

Si consolida l’orientamento giurisprudenziale in tema di improcedibilità del giudizio in caso di mancato rilascio da parte dell’assemblea condominiale di valida delibera autorizzativa all’amministratore ai fini della partecipazione al procedimento di mediazione e di obbligo di richiesta di proroga del primo incontro di mediazione al fine di evitare l’applicazione dell’art. 8, comma 4 bis, parte seconda, D.Lgs. n. 28/2010, nei confronti dello stesso Condominio con conseguente condanna al pagamento di somma pari al contributo unificato dovuto.

 

Indice:

Norme di riferimento

Art 5. comma 1 bis, – art. 8 comma 1 e 4 bis Decreto Legislativo n 28/2010- art 71 quater disposizioni di attuazione del codice civile.

Ai sensi dell’art. 5, c. 1 bis, del D. Lgs. n. 28/2010 le controversie in materia condominiale rientrano in quelle obbligatorie con preventivo necessario esperimento di mediazione prima di esercitare l’azione in giudizio e ciò al fine di realizzare la condizione di procedibilità prevista dalla legge. Nello specifico: “1-bis. Chi intende esercitare in giudizio un’azione relativa a una controversia in materia di condominio….. è tenuto, assistito dall’avvocato, preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione”. L’esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.” L’art. 8 del D. Lgs. n. 28/2010 disciplina in generale il procedimento, le modalità di convocazione, lo svolgimento e gli effetti della mancata partecipazione sia in caso di mediazione obbligatoria che facoltativa. Nello specifico, al comma 1, è previsto che il primo incontro fra le parti deve essere fissato entro 30 giorni dalla data del deposito della domanda di mediazione, nonché al comma 4 bis, è previsto che in caso di mancata partecipazione al procedimento senza giustificato motivo il Giudice condanna la parte costituita che non ha partecipato alla mediazione al versamento di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio. Con la riforma della materia condominiale del 2012 il Legislatore ha regolamentato la mediazione in tale settore, introducendo l’art. 71 quater delle disposizioni di attuazione del codice civile, il quale ha chiarito che l’espressione “controversia in materia di condominio” è da riferirsi a tutte le questioni disciplinate dagli artt. 1117 fino al 1139 c.c. e da quelle previste dalle disposizioni di attuazione dello stesso codice civile, che si intendono violate o erratamente applicate. Il 3° comma dell’art 71 quater disp. att. c.c. ha previsto che “Al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art 1136, secondo comma codice civile”, mentre il comma 4, dell’art 71 quater disp. att. c.c. ha previsto:” Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono si assumere la delibera di cui al 3 comma, il mediatore dispone su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione”. Da ciò si evince che l’amministratore di Condominio potrà partecipare validamente al procedimento di mediazione solo e se preventivamente autorizzato dall’assemblea condominiale, e che, essendo nota la necessità di rispettare una certa tempistica prevista dalla legge per la convocazione delle assemblee condominiali, la riforma ha conferito facoltà all’amministratore di condominio di chiedere all’Organismo di mediazione scelto, una proroga del termine della prima comparizione davanti al mediatore al fine di permettere l’assunzione della delibera autorizzativa dell’assemblea.

Corte di Cassazione, Sez. VI-2, ordinanza n. 10846 (udienza 09.01.2020) depositata il 08.06.2020.

Sui punti è intervenuta la Suprema Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 10846 del 2020 (1), la quale ha enunciato che la condizione di procedibilità della “controversia in materia di condominio” non possa dirsi realizzata allorchè, all’incontro davanti al mediatore, l’amministratore partecipi sprovvisto della previa delibera assembleare che lo deleghi e autorizzati alla mediazione. La Corte ritiene che, in tal caso, non è possibile neanche “iniziare” la procedura di mediazione e conseguentemente procedere con lo svolgimento della stessa, come presuppone il D. Lgs. n. 28/2010, art. 8, comma 1, in quanto l’eventuale non raggiungimento dell’accordo amichevole della controversia sarebbe, ancora prima che mancato, privo di possibilità giuridica. Ciò in quanto spetta all’assemblea condominiale conferire all’amministratore il potere di disporre dei diritti sostanziali d’interesse comune che verranno discussi in mediazione; in assenza di tale delibera la condizione di procedibilità non si potrà considerare avverata con conseguente dichiarazione di improcedibilità del giudizio instaurato per come previsto dalle norme art. 5, D. Lgs. n. 28/2010. Pertanto è sempre necessaria una delibera assembleare affinchè l’amministratore di condominio possa legittimamente partecipare alle mediazioni che vedono coinvolto il condominio. Anche le corti di merito si sono uniformate ai principi e ragionamenti sopra espressi con applicazione pedissequa delle norme ivi previste.

Tribunale ordinario di Venezia, Sentenza n. 1416 del 07.07.2021.

Una delle ultime sentenze sul tema è quella del Tribunale ordinario di Venezia, Sentenza n. 1416/2021 del 07.07.2021 (2). La vicenda trae origine dall’impugnazione della delibera assembleare da parte di un condomino per ottenere la nullità/annullabilità della stessa. Il condomino in questione aveva instaurato, prima del giudizio, il relativo procedimento di mediazione il quale si era concluso con esito negativo per mancata partecipazione del condominio, in quanto l’amministratore condominiale non era in possesso della delibera autorizzativa e non aveva fatto richiesta di rinvio del primo incontro di mediazione al fine di poter convocare l’assemblea e ottenere quanto richiesto dalle norme ex art. 71 quater, 3 e 4 comma, disp. att. c.c.. Il legale del condominio, in sede di costituzione, ha sollevato eccezione di irregolarità della procedura di mediazione svolta con esito negativo chiedendo, in via preliminare, il rinnovo della procedura di mediazione e, nel merito, un rinvio al fine di consentire all’assemblea di revocare la delibera oggetto di impugnazione e giungere così ad una dichiarazione di cessata materia del contendere.

Espletata la nuova mediazione con esito negativo, prodotto il verbale di assemblea di revoca della delibera impugnata oggetto di causa, il legale del condominio convenuto chiedeva la declaratoria di cessazione della materia del contendere, mentre parte attrice confermava la circostanza della revoca della delibera, ma insisteva sulla refusione delle spese di lite. Il Giudice tratteneva la causa in decisione facendo ricorso al criterio della “soccombenza virtuale” al fine di regolamentare le spese di lite.

Con l’eccezione di irregolarità della mediazione il Condominio convenuto ha lamentato che la propria mancata partecipazione era stata determinata dallo stesso Organismo di mediazione incaricato, il quale non avrebbe rispettato le norme ex art. 8 e art. 71 quater, disp. att. cc., cioè non avrebbe proceduto al rinvio del primo incontro di mediazione al fine di permettere al Condominio di munirsi di valida delibera assembleare. Il Tribunale di Venezia, nella sua pronuncia, ha disatteso tale l’eccezione di irregolarità sulla base del combinato disposto ex art. 71 quater, 3 e 4 comma disp. att. c.c. , specificando che :”Al procedimento di mediazione è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, codice civile” e che “ se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore su istanza del condominio , dispone idonea proroga” .

La Corte, dall’analisi delle risultanze probatorie documentali, applicando le norme sopra richiamate, ha dichiarato che è onere dell’amministratore presentare istanza di proroga e che lo stesso non ha proceduto a richiedere rinvio rimanendo inerte alle sollecitazioni scritte dell’Organismo volte ad ottenere risposta in merito alla richiesta di comunicazione di una data adeguata per fissare il primo incontro di mediazione. A fronte di tale valutazione, il Giudice veneziano ha dichiarato che la mancata partecipazione dell’amministratore di Condominio al primo incontro di mediazione era da considerarsi ingiustificata stante la regolarità della convocazione al procedimento di mediazione e la mancata richiesta di proroga; conseguentemente, in applicazione dell’art. 8, comma 4 bis, D. Lgs. n. 28/2010 ha condannato il condominio al versamento all’erario di una somma corrispondente al contributo unificato dovuto per il giudizio.

Conclusioni

Alla luce della recente evoluzione e interpretazione giurisprudenziale, in tema di mediazione obbligatoria in materia condominiale, è assolutamente necessario per l’amministratore di Condominio, ai fini di valida partecipazione al procedimento di mediazione, munirsi di delibera assembleare conferente i poteri sostanziali necessari alla procedura, nonché presentare richiesta di rinvio all’Organismo di mediazione incaricato qualora non sia possibile convocare l’assemblea nei termini fissati per il primo incontro di mediazione, affinchè si eviti la declaratoria di improcedibilità del giudizio per mancato esperimento del tentativo di mediazione e/o di mancata partecipazione senza giustificato motivo con conseguente condanna al versamento all’Erario di una somma pari al contributo unificato dovuto per il giudizio.

Corte di Cassazione, VI, ordinanza (ud. 09.01.2020), n. 10846 del 08.06.2020

Tribunale ordinario di Venezia Sentenza n. 1416/2021 del 07.07.2021

 

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