Mediazione in materia di condominio: l’amministratore e i suoi poteri

di Bianchi Laura, Dott.ssa
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Indice:

Il contesto

Il Decreto legislativo n. 28 del 2010 disciplina la procedura della mediazione civile e commerciale, elencando il condominio fra le materie obbligatorie dell’art. 5.

Da più di un decennio, chi voglia intraprendere un’azione giudiziaria avente ad oggetto una questione relativa al condominio (fra le altre), è obbligato ad esperire un tentativo preliminare di mediazione civile presso uno degli organismi accreditati dal Ministero di Giustizia. La procedura, come noto, prevede la presentazione dell’istanza di mediazione ad un organismo riconosciuto; un primo incontro di mediazione con la presenza personale delle parti assistite dai propri avvocati, ed è ormai diventata familiare ad un numero vasto di persone che chiedono giustizia. Il contenzioso relativo al condominio è, infatti, fra i più consistenti e può assumere le più varie forme, cause fra condomini, fra il condominio e i terzi, fra i condomini e l’amministratore, fra il condominio ed il singolo condomino, occupando oltremodo la giustizia civile.  Necessario obiettivo della ultima riforma è quello di ‘snellire’ il contenzioso, appunto, potenziando il ricorso agli strumenti alternativi di risoluzione delle controversie o ADR per le vertenze di qualsiasi valore.

Novità

La legge 206/2021 conclude l’iter del disegno di legge A. S. 1662 diretto alla delega al Governo per la riforma del processo civile e degli strumenti di risoluzione alternativa delle controversie ed oltre ad estendere l’ambito delle controversie da affidare alle procedure stragiudiziali, a prospettare nuovi incentivi fiscali ed il gratuito patrocinio, apporta novità in tema di materia condominiale.

L’amministratore del condominio è ora legittimato ad attivare in prima persona il procedimento di mediazione, ed inoltre può legittimamente partecipare alla formazione dell’accordo e decidere di   aderirvi. L’amministratore ha ora la capacità di dare impulso alla procedura, senza ledere il ruolo decisionale dell’assemblea dei condomini che dovrà discutere, approvare o rigettare l’accordo, secondo le maggioranze previste dall’articolo 1336 cc. secondo comma, c.c. (ossia della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà del valore dell’intero edificio, anche in seconda riunione).

Successivamente, l’accordo raggiunto in sede di conciliazione – o la proposta del mediatore – verranno sottoposti all’approvazione dell’assemblea condominiale e riportati nel relativo verbale. Il verbale di mediazione viene accluso al verbale dell’assemblea, per la tutela della trasparenza dell’operazione, poiché vale anche ai fini delle possibili contestazioni di condomini eventualmente dissenzienti.

Secondo gli artt. 1129 – 1130 del Codice civile, l’amministratore esegue le deliberazioni dell’assemblea e la convoca per l’approvazione del rendiconto, disciplina l’uso delle cose comuni per assicurarne il miglior godimento ai proprietari, riscuotendo i contributi ed erogando le spese e compie gli atti conservativi delle parti comuni. Egli ha, in fatto ed in diritto, la rappresentanza del condominio. Il condominio sta in giudizio nella persona del suo amministratore pro tempore, che per disporre dei diritti dei condomini, deve avere un esplicito mandato conferitogli dall’assemblea per avere il potere di rappresentarla in giudizio o in mediazione[i].

Un punto di particolare interesse toccato dalla riforma, ad avviso di chi scrive, è quello connesso alle questioni che si riferiscono alla mediazione ed al tema del procedimento ingiuntivo, e consente di colmare delle lacune della precedente disciplina, raccogliendo le indicazioni della giurisprudenza. Si versa, nel merito, nel delicato caso del mancato pagamento delle spese comuni, in cui il ricorso alla procedura di mediazione interviene dopo il procedimento di ingiunzione, allorché il rito diventa quello ordinario, per l’opposizione del debitore. Nel dettaglio, secondo il dispositivo dell’art. 63 delle Disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie «per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi».

La speditezza caratterizzante il decreto ingiuntivo, procedimento monitorio inaudita altera parte, non si realizzava ugualmente a proposito della mediazione. Prima dell’attuale intervento legislativo era necessario che l’amministratore convocasse preliminarmente l’assemblea, al fine di ottenere la sua autorizzazione ad aprire la procedura esecutiva – cui peraltro l’amministratore doveva attendere – ed ottenere dalla stessa assemblea la delega per rappresentare il condominio in giudizio e negli incontri di mediazione. Incontri nei quali l’amministratore non poteva esprimersi su altro che non fosse quanto espressamente consentito dal mandato ricevuto.

Si rendeva, quindi necessario, trovare un sistema finalizzato ad “individuare, (anche n.d.r.) in caso di mediazione obbligatoria nei procedimenti di opposizione a decreto ingiuntivo, la parte che deve presentare la domanda di mediazione, nonché definire il regime del decreto ingiuntivo laddove la parte obbligata non abbia soddisfatto la condizione di procedibilità”.

Ora è presente per l’appunto una specifica disposizione di legge che riguarda i poteri dell’amministratore e la sua legittimazione processuale ai sensi dell’art. 1131 c.c., senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

La mediazione, va ribadito, non può in questo caso essere azionata finché il giudice dell’opposizione non si pronunci in merito provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo ottenuto. L’onere di iniziativa della mediazione è quindi a carico di chi abbia sostanzialmente interesse al processo, ossia al creditore opposto[ii].

L’amministratore deve chiedere all’assemblea l’approvazione della scelta dell’avvocato ed il mandato a partecipare alla mediazione, esprimendo in essa le istanze dei condomini, secondo la lettera dell’art. 71-quater, comma 3, disposizioni di attuazione codice civile.

Mentre l’amministratore aveva già prima la possibilità, per ottenere l’autorizzazione a chiedere al giudice un’ingiunzione di pagamento di un condomino moroso, di dare l’impulso all’iniziativa in nome del condominio, ora la legge 206/2021 caratterizza ancora meglio la mediazione come un procedimento informale e spedito, adatto alle questioni di condominio, e supera questa apparente contraddizione. Similmente a quanto previsto per la richiesta al giudice mirata ad ottenere un’ingiunzione di pagamento del condomino moroso, l’amministratore può prendere l’iniziativa di iniziare la procedura di mediazione, chiedendo successivamente l’approvazione dell’assemblea.

La riforma, inoltre, nel caso del procedimento per esecuzione, specificando espressamente quale sia il soggetto tenuto ad avviare il procedimento in caso di opposizione (evitando il rischio della dilatazione del procedimento con i costi ed i rischi ad esso connessi), dà maggiori responsabilità all’amministratore. Se questi non si attiva, infatti, può essere giudizialmente rimosso.

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La procedura

La procedura di mediazione inizia in maniera molto semplice con una domanda ad un organismo riconosciuto ed autorizzato del Ministero di Grazia e Giustizia, territorialmente competente per la controversia.

La domanda deve indicare le parti, l’oggetto della pretesa ed il suo valore della controversia. Chiaramente non viene versato il contributo unificato, ma gli importi della mediazione sono differenti a seconda del valore e della complessità della lite. L’organismo designa quindi un mediatore terzo ed imparziale e gli affida il compito di facilitare l’accordo fra i soggetti interessati. L’organismo comunica alla parte invitata la domanda della parte istante e la data del primo incontro che avverrà entro 30 giorni.

Le parti devono partecipare alla procedura di mediazione, già dal primo incontro, con l’assistenza di un legale di fiducia a garanzia dell’effettività dell’accordo che verrà raggiunto.

Il primo incontro ha lo scopo di spiegare alle parti ed ai loro avvocati il fine della mediazione con i connessi vantaggi fiscali e giudiziali. In esso il mediatore tenterà di avviare un processo di chiarimento fra le parti – tenute a presentarsi personalmente – per esporre le proprie ragioni e formulare un accordo. Si verifica, in sostanza, la possibilità di entrare in conciliazione.

È importante sottolineare come la mancata partecipazione delle parti senza un motivo valido e giustificato possa, ai sensi del’art.116 cpc[iii], essere fonte di prova per il giudice nel successivo giudizio, qualora la mediazione sia obbligatoria[iv], oltra al poter comportare la condanna al pagamento del contributo unificato.

Il valore dell’accordo

Nella fattispecie delle controversie condominiali, la condizione di procedibilità può dirsi realizzata quando l’amministratore – tanto nelle vesti del promotore della mediazione, quanto in quelle del chiamato da un altro soggetto – partecipi in virtù di uno specifico mandato assembleare conferitogli dalla maggioranza dei condomini intervenuti in assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio.

L’accordo di mediazione, una volta sottoscritto dalle parti, costituisce un titolo immediatamente esecutivo, per il fatto dell’assistenza e della partecipazione degli avvocati delle parti stesse. Qualora, invece, non venga raggiunto un accordo, può essere formulata una proposta del mediatore che le parti dovranno accettare o respingere entro il termine da quest’ultimo stabilito.

In questo caso, il comma 5 dell’art. 71 quarter disp. att. c.c. prevede che, la proposta conciliativa del mediatore, debba essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 c.c.

Infine, nel contesto di una lite, è utile ricordare che la domanda di mediazione impedisce il decorso del termine di decadenza (30 giorni) previsto dall’art. 1137 c.c. per impugnare una delibera condominiale.

La mediazione è uno degli strumenti sui quali il Guardasigilli ha maggiormente puntato, ed è quello più interessante per le liti che possono sorgere in un contesto come quello condominiale dove è importante salvaguardare, al di là delle controversie, le relazioni fra le persone.

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[i] Ai sensi dell’art 71 quater delle disp att cc «Al procedimento è legittimato a partecipare l’amministratore, previa delibera assembleare da assumere con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice».

Inoltre «La domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato. Se i termini di comparizione davanti al mediatore non consentono di assumere la delibera di cui al terzo comma, il mediatore dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione. La proposta di mediazione deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza di cui all’articolo 1136, secondo comma, del codice. Se non si raggiunge la predetta maggioranza, la proposta si deve intendere non accettata».

[ii] SSUU Sent.n. 19596 del 18 settembre 2020.

[iii] Il giudice deve valutare le prove secondo il suo prudente apprezzamento, salvo che la legge disponga altrimenti. Il giudice può desumere argomenti di prova dalle risposte che le parti gli danno a norma dell’articolo seguente, dal loro rifiuto ingiustificato a consentire le ispezioni che egli ha ordinate e, in generale, dal contegno delle parti stesse nel processo.

[iv] Condominio, diritti reali, divisione, successioni ereditarie, patti di famiglia, locazione (inadempimento obbligazioni contrattuali connesse all’emergenza Covid-19), comodato, affitto di aziende, risarcimento del danno derivante da responsabilità medica e sanitaria e da diffamazione con il mezzo della stampa o con altro mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari (Dlgs 28/2010), associazione in partecipazione, consorzio, franchising, opera, rete, somministrazione, società persone, subfornitura (L. 206/2021).

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Bianchi Laura

Laureata in Giurisprudenza alla Statale di Milano con tesi in Diritto dell'Unione Europea dal titolo "La cittadinanza dell'Unione: profili istituzionali e giurisprudenziali". Si è formata in Europrogettazione presso Europacube Innovation Business School. Curatrice della materia per la cattedra di Diritto degli Enti Territoriali della Facoltà di Scienze Politiche. È Diventata mediatore civile e commerciale per risolvere una questione personale e testimonia che conciliare conviene, scrivendo per Diritto.it e collaborando con Dpl Mediazione & Co.


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