Locazione insalubre: risarcimento danni di salute

Il conduttore ha diritto al risarcimento dei danni per lesione del diritto alla salute in ambienti abitativi degradati. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: 1585 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. III, Sentenza n. 17881 del 31/08/2011

LA VICENDA
Il conduttore di un appartamento sito all’ultimo piano di un caseggiato ha subito gravi infiltrazioni provenienti dal lastrico solare sovrastante, di proprietà condominiale. Tale copertura, priva di adeguata impermeabilizzazione, ha causato per mesi infiltrazioni d’acqua piovana che hanno compromesso il solaio dell’abitazione, provocando danni diffusi alle pareti e ai soffitti, con formazione di muffe, macchie e distacchi di intonaco. Nonostante ripetute segnalazioni, il condominio non ha provveduto ad alcun intervento risolutivo. Il conduttore ha quindi promosso un procedimento di accertamento tecnico preventivo dinanzi al Tribunale, conclusosi con il deposito della consulenza tecnica d’ufficio, dalla quale è emersa una chiara responsabilità del condominio per la mancata manutenzione del lastrico solare. Il CTU ha rilevato l’assenza della guaina bituminosa in ampie porzioni del terrazzo e il deterioramento delle parti residue, confermando la presenza di infiltrazioni attive mediante indagini termografiche.Alla luce di tali risultanze, il conduttore ha chiesto al Tribunale di accertare la responsabilità del condominio per violazione degli obblighi di custodia e manutenzione previsti dagli artt. 1117 e 1130 n. 4 c.c., nonché ai sensi dell’art. 2051 c.c., e di condannarlo al risarcimento dei danni subiti. Ha inoltre richiesto l’esecuzione dei lavori di ripristino del lastrico solare, secondo le modalità e l’importo indicati dal CTU, oltre al rimborso delle spese sostenute per la consulenza e al risarcimento del danno patrimoniale ed esistenziale derivante dalla compromissione dell’abitabilità dell’immobile. Il condominio ha eccepito che, sulla base dei verbali delle assemblee condominiali, risulterebbe esclusa ogni responsabilità in ordine alle infiltrazioni denunciate dal ricorrente. Ha inoltre precisato che l’unità immobiliare interessata non risulta intestata al ricorrente, il quale ne sarebbe occupante privo di titolo, non essendo agli atti né un contratto di locazione valido né un atto di proprietà a suo nome.In aggiunta, il resistente ha contestato la fondatezza delle richieste risarcitorie, affermando di aver già provveduto al rifacimento del manto impermeabilizzante del terrazzo di copertura, come attestato dal certificato di regolare esecuzione dei lavori allegato alla propria memoria difensiva. Ha quindi dedotto che, non essendo il ricorrente titolare di alcun diritto reale o personale sull’immobile, non potrebbe avanzare legittimamente alcuna pretesa economica, né per il rimborso delle spese di ripristino quantificate in € 8.891,78, né per eventuali danni patrimoniali o non patrimoniali. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

LA QUESTIONE
In caso di infiltrazioni nell’immobile locato la tutela giuridica del conduttore si estende agli elementi strutturali del caseggiato?

LA SOLUZIONE
Il Tribunale ha rilevato che il conduttore non è legittimato a domandare il rimborso delle spese per interventi di ripristino né a sollecitare l’esecuzione di opere edilizie, trattandosi di prerogative che eccedono i limiti del semplice diritto personale di godimento. Secondo lo stesso giudice tali richieste, infatti, attengono alla sfera dei poteri dominicali, riservati esclusivamente al proprietario dell’immobile, mentre il conduttore, in quanto titolare di un rapporto obbligatorio, non può esercitare azioni che presuppongano la disponibilità materiale e giuridica del bene locato. Il Tribunale ha ritenuto fondata la richiesta del conduttore volta ad ottenere la condanna del condominio al risarcimento del danno non patrimoniale, comprensivo anche delle ripercussioni esistenziali, che si sarebbero manifestate sull’intero nucleo familiare. Tale riconoscimento si fonda sulla grave compromissione del diritto alla salute, tutelato dall’art. 32 della Costituzione, derivante dalle condizioni abitative degradate e insalubri dell’immobile locato, rese tali dalle persistenti infiltrazioni d’acqua provenienti dal lastrico solare condominiale.

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LE RIFLESSIONI CONCLUSIVE
Il conduttore è titolare di un diritto personale di godimento che gli consente di utilizzare l’immobile locato in modo pieno e pacifico. Quando tale godimento viene turbato da comportamenti illeciti provenienti da terzi si configura la c.d. molestia di fatto, distinta dalla molestia di diritto, che invece presuppone una rivendicazione giuridica sul bene locato.La molestia di fatto si realizza, ad esempio, quando un terzo provoca infiltrazioni nell’immobile locato, disturba la quiete con rumori molesti, o arreca danni materiali senza alcuna giustificazione giuridica. In tali circostanze, il conduttore può agire direttamente contro il terzo, in forza dell’art. 1585 c.c., comma 2, e promuovere un’azione risarcitoria extracontrattuale ai sensi dell’art. 2043 c.c., senza necessità di coinvolgere il locatore (Cass. civ., sez. III, 31/08/2011, n. 17881). Il conduttore ha una tutela risarcitoria autonoma, ma limitata ai danni che compromettono il suo diritto all’abitazione salubre e decorosa. Per interventi edilizi o richieste patrimoniali legate alla struttura, è necessario l’intervento del proprietario (Cass. civ., sez. III. 05/05/2020, n. 8466). In ogni caso è stato riconosciuto, in capo al conduttore, il danno non patrimoniale conseguente alla violazione del diritto costituzionalmente tutelato alla salute (art. 32 Cost.).

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