Locazione commerciale e perdita dell’avviamento: prevale la natura funzionale dell’area

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riferimenti normativi: artt. 34 e 35 L. n. 392/1978
precedenti giurisprudenziali: Trib. Roma, Sentenza del 16/11/2021, n. 17782

1. La vicenda: scadenza del contratto di locazione commerciale

Alla scadenza di un contratto di locazione commerciale di lunga durata relativa a un immobile adibito a deposito di batterie, il proprietario ha avviato la procedura di rilascio, culminata nella convalida dello sfratto da parte del Tribunale nel 2015, con rilascio previsto per giugno 2016.
Il conduttore, però, non ha lasciato l’immobile e ha reagito proponendo opposizione all’esecuzione e successivamente opposizione agli atti esecutivi. Entrambe le opposizioni sono state rigettate; il giudice dell’esecuzione ha revocato poi la sospensione del precetto, ritenendo che non vi fossero i presupposti per bloccarlo. Successivamente, la causa si è spostata sul merito della controversia, cioè sulla richiesta del conduttore di ottenere l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale. Il Tribunale ha respinto la domanda principale e, in accoglimento di quella riconvenzionale avanzata dal locatore, ha condannato il conduttore al pagamento di un importo corrispondente all’occupazione dell’immobile protrattasi oltre il termine contrattuale.
Il conduttore ha impugnato la decisione, lamentando la violazione del principio del giusto processo da parte del Tribunale, per non aver tenuto conto delle prove testimoniali e documentali offerte e per aver fondato la decisione su allegazioni tardive formulate dalla controparte. Inoltre ha contestato la qualificazione dell’immobile come parte di una struttura portuale, sostenendo che il Tribunale avrebbe dovuto riconoscere l’indennità di avviamento tenuto conto della natura dell’attività svolta e dei rapporti diretti con il pubblico. Il “Formulario commentato del nuovo processo civile – Aggiornato ai correttivi Cartabia e mediazione” di Lucilla Nigro offre un supporto pratico e operativo per affrontare ogni fase del contenzioso civile, acquistabile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione

Quali sono i presupposti per il riconoscimento del diritto all’indennità di avviamento?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha evidenziato che il locale oggetto di locazione risulta situato all’interno di un bacino artificiale, concesso in uso per attività tipicamente portuali come l’ormeggio, la manutenzione e il rimessaggio di imbarcazioni. Secondo i giudici di secondo grado è proprio questa funzione concreta che permette di considerare l’area come zona portuale, portando automaticamente all’esclusione del diritto all’indennità prevista dall’art. 34 della legge n. 392/1978, sulla base delle disposizioni dell’art. 35.
La Corte di Appello ha precisato che non è richiesto alcun riconoscimento ufficiale per qualificare un’area come “porto”; come hanno notato i giudici di secondo grado è sufficiente la sua reale destinazione a funzioni marittime. Anche qualora sussistano rapporti con la clientela, come sostenuto dal conduttore per avvalorare la richiesta di risarcimento, la natura portuale dell’immobile è considerata prevalente e rende non applicabile l’indennità di avviamento. In ogni caso la Corte ha confermato la condanna del conduttore al versamento di un’indennità per l’occupazione del bene senza titolo, riferita al periodo che va dalla scadenza del contratto fino alla data effettiva di rilascio dell’immobile.

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4. Le riflessioni conclusive

Presupposti per il riconoscimento del diritto all’indennità ex articolo 34 L. 392/78 sono la sussistenza di una locazione ad uso non abitativo, la scadenza del contratto per finita locazione e la destinazione dell’immobile locato ad attività che comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. A tale ultimo proposito merita di essere ricordato che grava sul conduttore l’onere di fornire con qualsiasi mezzo la prova della relativa situazione di fatto, sempre che siffatta frequentazione non risulti implicitamente in virtù del notorio, dalla destinazione dell’immobile ad attività che necessariamente la implichi (Cass. civ., sez. III, 19/05/2010, n. 12278). Bisogna considerare però che l’indennità di cui all’art 34 della L. n. 392/1978 non spetta per le attività esercitate in immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, aeroporti, porti, aree di servizio stradale o autostradale, alberghi e villaggi turistici (art. 35 L. n. 392/1978). Il legislatore ha inteso collegare l’indennità alla sussistenza di un effettivo avviamento che possa, almeno astrattamente e secondo l’id quod plerumque accidit, subire pregiudizio a seguito della cessazione della locazione e del trasferimento del conduttore. In quest’ottica il legislatore ha pertanto escluso che l’indennità sia dovuta in caso di attività che non comportino contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nonché in relazione all’esercizio di attività professionali e di attività di carattere transitorio e, altresì, per i rapporti di locazione relativi agli immobili complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali o autostradali, alberghi e villaggi turistici. Tutte le ipotesi considerate si connotano per il fatto che non sia neppure astrattamente ipotizzabile un pregiudizio all’avviamento in conseguenza della cessazione della locazione (Trib. Padova 16 giugno 2023, n. 1231).