L’effetto purgativo della vendita forzata immobiliare: le formalità cancellabili su ordine del Giudice dell’Esecuzione

Sommario

1. L’effetto purgativo della vendita forzata immobiliare. Il contenuto dell’ordine di cancellazione e gli aspetti pratici della annotazione dei gravami

2. Le formalità cancellabili su ordine del Giudice dell’Esecuzione

3. Le formalità non cancellabili

1. L’effetto purgativo della vendita forzata immobiliare. Il contenuto dell’ordine di cancellazione^[1] e gli aspetti pratici della annotazione dei gravami

L’effetto purgativo della procedura esecutiva immobiliare è uno degli risultati tipici della vendita forzata, che si realizza mediante l’ottenimento della liberazione dell’immobile da tutte le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli cancellabili, mediante l’ordine del Giudice dell’Esecuzione contenuto all’interno del Decreto di Trasferimento.

Tale effetto è da considerarsi uno strumento utile sotto una duplice veste: favorisce, innanzitutto, la vendita del cespite al miglior prezzo (libero da pesi è, difatti, chiaramente da considerarsi più appetibile) e, inoltre, permette una libera circolazione del bene, senza che questo possa prestare il fianco a nuove procedure esecutive a carico dell’aggiudicatario^[2].

Tale effetto estintivo, che deriva dall’emissione del Decreto di Trasferimento, è previsto espressamente, seppur non così qualificato, all’art. 586 c.p.c., ove il legislatore impone che: “avvenuto il versamento del prezzo, il giudice dell’esecuzione può […] pronunciare decreto col quale trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato, ripetendo la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita e ordinando che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie, se queste ultime non si riferiscono ad obbligazioni assuntesi dall’aggiudicatario a norma dell’articolo 508. Il giudice con il decreto ordina anche la cancellazione delle trascrizioni dei pignoramenti e delle iscrizioni ipotecarie successive alla trascrizione del pignoramento […]”.

Per ciò che concerne le concrete modalità di attuazione di tale previsione, il Decreto dovrà, quindi, contenere l’ordine di cancellazione dette formalità pregiudizievoli che dovrà essere rivolto al Conservatore dei Pubblici Registri Immobiliari territorialmente competente.

Inoltre, nell’ordine dovrà essere formulata una sistematica elencazione delle formalità pregiudizievoli di cui si richiede la cancellazione, con l’esatta indicazione del tipo di formalità, del luogo di iscrizione/trascrizione, del giorno in cui essa è avvenuta, nonché il numero di registro particolare e generale della formalità di riferimento^[3].

È opportuno accennare che, qualora, per una svista, il Giudice dell’Esecuzione abbia omesso o abbia errato l’indicazione di una formalità da cancellare o, ancora, abbia totalmente omesso tale formalità, sarà necessario un provvedimento di integrazione o di rettifica del decreto emesso, su istanza di chiunque ne abbia interesse.

Sempre per ciò che concerne gli aspetti pratici dell’effetto purgativo e premesso che questa attività viene, nella prassi, materialmente effettuata dal Professionista Delegato alle vendite^[4], occorre accennare all’onere delle spese di cancellazione.

Tali spese, per ciò che attiene ai costi vivi, riguardano le imposte ipotecarie, le tasse ipotecarie e i bolli. L’art. 591 bis c.p.c. stabilisce, a tal riguardo, che le spese conseguenti alla cancellazione dei gravami devono, di norma, essere poste a carico della procedura e collocate in prededuzione nel piano di riparto. Ciò, chiaramente, a tutela anche dell’aggiudicatario che, così facendo, non è gravato ingiustamente dalle spese concernenti l’esecuzione immobiliare, di cui è estraneo.

È possibile che, tuttavia, rare volte, il Giudice possa disporre quale condizione di vendita, che tali spese siano poste a carico del futuro aggiudicatario^[5]. Ciò solitamente accade al fine di poter più celermente provvedere alla distribuzione del ricavato dalla vendita immobiliare. Tuttavia, questa soluzione non appare molto condivisibile, sia perché non appare ragionevole porre a carico dell’aggiudicatario spese di cancellazione gravami a lui non riferibili e riguardanti, al contrario, la procedura esecutiva, ma soprattutto alla luce del fatto che il futuro aggiudicatario, nel momento in cui manifesta l’interesse verso l’immobile certo vuole prospettarsi il possibile esborso.

Considerando che i dati del debitore (così come, chiaramente, il numero ed il valore delle formalità pendenti a suo carico) di regola, non devono essere accessibili al pubblico, egli non riuscirà agevolmente a quantificare i costi delle cancellazioni che, tra l’altro, sono solitamente considerevoli e, a questo punto, vi è il rischio che perda interesse all’acquisto del cespite.

Per ciò che, infine, concerne le tempistiche, ci si è chiesto se, ai fini della presentazione delle cancellazioni alla Conservatoria, ad opera del Professionista Delegato, sia necessaria la definitività del decreto.

La risposta è fatta dipendere dalla prassi applicata dalla Conservatoria territorialmente competente.

Alcuni conservatori, alla luce di quanto disposto dall’art. 2884 c.c., per il quale “la cancellazione deve essere eseguita dal conservatore quando è ordinata con sentenza passata in giudicato o da altro provvedimento definitivo”, rifiutano l’esecuzione della cancellazione delle formalità in pendenza del termine di cui all’art. 617 c.p.c. (20 giorni per proporre opposizione, dalla data del deposito in cancelleria del decreto).

Secondo questo orientamento, la cancellazione le formalità pregiudizievoli, dovrebbe essere permessa solo qualora la copia conforme del decreto che si produce in Conservatoria rechi l’attestazione del Cancelliere con cui viene certificata l’irrevocabilità del decreto, poiché avverso lo stesso non è stata proposta opposizione nei termini di legge.

Lo scopo di questa cautela è certamente quello di evitare che, eseguite le cancellazioni di cui sopra, il decreto venga, ad esempio, dichiarato nullo per vizi riguardanti la vendita, a mezzo dell’impugnazione. In questo caso, il Giudice dovrebbe ordinare l’effettuazione di un nuovo esperimento di vendita, di un bene, tuttavia, libero da gravami giustificanti la pendenza della procedura esecutiva.

L’orientamento contrapposto, favorevole alla cancellazione dei gravami senza la necessaria attesa dei giorni utili per l’opposizione di cui all’art. 617 c.p.c., ritiene che il Decreto di Trasferimento sia un provvedimento intrinsecamente esecutivo, già definitivo sin dalla sua emanazione. Ciò è anche confermato alla luce di quanto dispone l’art. 586, ultimo comma, c.p.c., per il quale il Decreto costituisce sin da subito il titolo esecutivo utile per il rilascio del bene.

^[1] Più precisamente, ciò che in effetti viene fatto, non è cancellare i gravami preesistenti. L’operazione tecnicamente consiste nell’annotare la cancellazione sulla formalità originaria, che non verrà cancellata nel vero senso della parola, ma verrà ristretta rispetto agli immobili oggetto di vendita immobiliare. Anche qualora questi sono gli unici oggetto della formalità di riferimento, non si avrà mai, a mezzo Decreto di Trasferimento, una cancellazione totale della stessa, bensì una annotazione di cancellazione, quindi, una restrizione.

^[2] Questo potrebbe in effetti accadere, in assenza dell’effetto purgativo, perché l’acquisto a mezzo vendita forzata, secondo la corrente giurisprudenziale dominante e ai sensi dell’art. 2919 c.c., è un trasferimento a titolo derivativo. L’acquirente, nonostante la particolarità dell’acquisto, ove, difatti, il trasferimento non è ad opera e discrezione del soggetto venditore/debitore, ma, al contrario, è opera dello Stato nel rispondere all’esigenza di soddisfacimento dei creditori, acquista il bene a titolo derivativo come ogni altro acquirente volontario a titolo oneroso, subentrando in tutti i diritti che spettavano al debitore.

^[3] L’unico dato della formalità di riferimento che può essere omesso è il numero di repertorio generale. I restanti dati devono combaciare poiché sono necessari affinché il Conservatore possa univocamente individuare il gravame di cui si richiede la cancellazione. Ciò anche in ragione del fatto che il Conservatore ha una funzione meramente esecutiva, senza alcun potere di indagine circa le statuizione del Giudice, tuttalpiù limitatamente alla regolarità estrinseca dell’atto.

^[4] Così come dispone l’art. 164 disp. att. nel prevedere che il G.E. o chi da lui delegato, “compie in luogo del debitore tutti gli atti necessari al trasferimento del bene all’acquirente”, nonché l’art. 591 bis c.p.c. ove conferma, al punto undici, che anche la liberazione dell’immobile dalle formalità pregiudizievoli rientra nei doveri dell’ufficio esecutivo.

^[5] Prassi seguita, ad esempio, dal Tribunale di Torino.

2. Le formalità cancellabili su ordine del Giudice dell’Esecuzione

Secondo quanto disposto dall’art. 586 c.p.c., quindi, sono da cancellare, a mezzo Decreto, le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni delle ipoteche sia precedenti che successive alla trascrizione del pignoramento che ha dato origine alla procedura esecutiva.

Due precisazioni circa alla cancellazione dei gravami di epoca successiva al pignoramento^[6].

Riguardo ai pignoramenti successivi, se ve ne fossero, è indispensabile l’avvenuta riunione delle procedure esecutive poiché, in caso contrario, i creditori intervenuti solo nella seconda procedura rimarrebbero esclusi dalla distribuzione del ricavato della vendita^[7].

Occorre, inoltre, fare qualche valutazione anche per quanto riguarda l’iscrizione ipotecaria successiva, da cancellarsi sempre a mezzo Decreto di Trasferimento.

Innanzitutto tale formalità è inopponibile all’acquirente dell’immobile espropriato, se non persino estinta per effetto del Decreto di Trasferimento.

Tuttavia, per una più agevole circolazione del bene, l’aggiudicatario ha interesse che anche queste iscrizioni vengano cancellate, seppur inefficaci nei sui confronti (e così come prescritto dall’art. 586 c.p.c. per come riformato).

Ciò, in genere, non comporta nella pratica problematiche nei confronti del creditore ipotecario successivo. Egli, difatti, dovrebbe aver ricevuto l’avviso ex art. 498 c.p.c., ad opera del creditore procedente, da cui deriva il conseguente onere, a suo carico, di intervenire nella procedura esecutiva già instaurata.

Qualora, invece, egli non avesse ricevuto l’avviso, non potrà legittimamente ignorare la pendenza del procedimento esecutivo, posto tale trascrizione è antecedente rispetto alla sua iscrizione ipotecaria, salvo casomai una eventuale opposizione agli atti esecutivi, che non può in ogni caso pregiudicare l’eventuale vendita già avvenuta^[8].

Inoltre, a titolo esemplificativo, il Giudice dell’Esecuzione potrà, mediante il Decreto, ordinare anche la cancellazione della trascrizione dell’ordinanza ex art. 600 c.p.c., effettuata dal creditore procedente, essendo questa strettamente inerente al processo esecutivo.

Appare utile accennare, a titolo esemplificativo, alla trascrizione del sequestro conservativo sui beni oggetto di esecuzione.

Come è noto, se il creditore sequestrante ottiene una sentenza di condanna, il sequestro si converte ex lege in pignoramento e, per tanto, verrà cancellato su ordine del Giudice dell’Esecuzione.

Qualora la vendita immobiliare si perfezioni prima rispetto ad una eventuale sentenza, il vincolo andrà comunque cancellato ad opera del G.E., al fine di evitare un nuovo e autonomo processo. L’art. 158 disp. att. prevede, difatti, che il creditore sequestrante riceva l’avviso ex art. 498 c.p.c., al fine di poter intervenire nella procedura esecutiva. Egli avrà diritto a vedersi accantonata la somma di spettanza sino all’ottenimento del titolo esecutivo.

Infine, sempre con riferimento ai gravami cancellabili, appare utile far riferimento alla sentenza dichiarativa di fallimento, anche alla luce della formale autonomia che sussiste tra la procedura fallimentare ed esecutiva. L’ordine di cancellazione, in questo caso, potrà provenire dal Giudice dell’Esecuzione solo se il curatore è subentrato nell’esecuzione ex art. 107, comma sesto, della Legge Fallimentare, ovvero nel caso in cui l’esecuzione sia iniziata o proseguita dal creditore fondiario ex art. 41 TUB^[9], in caso contrario l’ordine sarà di competenza del Giudice del fallimento.

^[6] Cancellazione la cui necessarietà è stata introdotta espressamente dalla riforma del 2005, L. n. 35.

^[7] Se il secondo pignoramento viene, invece, trascritto ai danni del medesimo debitore e sui medesimi beni già oggetto della prima esecuzione, successivamente alla trascrizione del Decreto di Trasferimento, esso è dovrà essere dichiarato tardivo ed inefficace, essendo i beni non più di proprietà del debitore esecutato, ma dell’aggiudicatario.

^[8] Egli potrebbe agire ex art. 2043 c.c. contro il creditore procedente che abbia omesso l’avviso ai creditori iscritti.

^[9] In questo caso il G.E. dovrà dare avviso della cancellazione al Giudice del fallimento, così da evitare una inutile duplicazione.

3. Le formalità non cancellabili

Vi sono numerose eccezioni all’effetto purgativo della vendita esecutiva immobiliare.

Sicuramente una di queste è rappresentata dall’assunzione di debito da parte dell’aggiudicatario ex art. 508 c.p.c.^[10] su autorizzazione del Giudice dell’Esecuzione e sul presupposto che questa non pregiudichi né i diritti degli altri creditori, né determini effetti dannosi per la procedura.

Il creditore ipotecario in questione, conserva la propria garanzia e viene escluso dal piano di riparto avente ad oggetto il ricavato dalla vendita.

Il Decreto, inoltre, non potrà prevedere la cancellazione di trascrizioni di domande giudiziali che non siano strettamente inerenti al processo esecutivo (ad esempio, domande proposte da terzi per l’accertamento del diritto di proprietà o di altri diritti reali di godimento). Tali cancellazioni necessitano, difatti, il consenso delle parti interessate, oppure, una sentenza passata in giudicato.

L’effetto purgativo, ancora, non coinvolge le obbligazioni propter rem che gravano sul bene, le convenzioni matrimoniali, la trascrizione del verbale di assegnazione della casa coniugale ecc..

Utile un breve accenno al fondo patrimoniale. La trascrizione del fondo non è suscettibile di cancellazione su ordine del Giudice dell’Esecuzione: questa risulterebbe, difatti, superflua. La trascrizione, in questo caso, funge da mera pubblicità-notizia posto che, ciò che conta ai fini di una corretta costituzione del fondo ex art. 167 c.c., è la sua annotazione a margine dell’atto di matrimonio.

Parimenti e sempre a titolo esemplificativo, non è di competenza del Giudice dell’Esecuzione, ordinare la cancellazione della trascrizione del preliminare di vendita anche nell’ipotesi in cui il promissario acquirente sia intervenuto nella procedura per ottenere il soddisfacimento del proprio credito. Tale cancellazione incontra gli stessi limiti appena accennati con riguardo alle trascrizioni delle domande giudiziali.

^[10] Lo stesso in caso di subentro dell’aggiudicatario nel contratto di finanziamento ex art. 41 TUB, che, al contrario dell’assunzione ex art. 508 c.p.c., avviene automaticamente, non richiedendo la necessaria autorizzazione del Giudice.