Le teleassemblee in condominio: un’importante novità

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Il legislatore del 1942 non poteva certo prevedere la possibilità di un’assemblea in videoconferenza, né la riforma del condominio sembra aver preso in considerazione tale eventualità.

A conferma di quanto sopra merita di essere ricordato che l’articolo 66 disp. att. c.c., recentemente modificato, stabiliva solo che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, andava comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, con l’indicazione del luogo (fisico) e dell’ora della riunione.

L’unico riferimento al mondo dell’informatica è stato introdotto dalla c.d. “Riforma del condominio” ed è rinvenibile nell’articolo art. 71-ter disp. att. c.c. secondo cui, a richiesta dell’assemblea, che delibera con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 del codice, l’amministratore è tenuto ad attivare un sito internet del condominio che consenta agli aventi diritto di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare. Le spese per l’attivazione e la gestione del sito internet sono poste a carico dei condomini.

Le modifiche del c.d. Decreto Agosto

In sede di conversione del D.L. 104 del 14 agosto 2020 (c.d. decreto agosto, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) è stato approvato, dalla legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 – pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13 ottobre 2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) – l’emendamento posto al comma 1-bis dell’art. 63 che ha previsto modifiche per l’art 66 disp. att. c.c sopra visto. Attualmente il 3° comma, dell’articolo 66 disp. att. c.c. stabilisce che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa. In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell’articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.

Inoltre è stato aggiunto il 6° comma, in base al quale anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso di tutti i condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.

Successivamente agli atti della Camera dei deputati è stata presentata, nella giornata del 29 ottobre 2020, un’interrogazione a risposta scritta al Ministro della Giustizia (n. 4-07334), in tema di assemblee condominiali telematiche. Secondo l’atto in esame, “l’ambiguità più rilevante del nuovo sesto comma dell’art 66 disp. att. c.c. è prodotta dall’inciso con cui la norma si apre – “anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale” – il quale lascia intendere che la possibilità e la disciplina delle teleassemblee possa o, forse meglio, debba essere espressamente prevista nel regolamento condominiale e, solo ove non sia ivi prevista e disciplinata, il ricorso ad essa possa essere adottato previa acquisizione del consenso da parte di tutti i condomini.

Lo scenario futuro

Il Senato in data 11 novembre ha approvato, con modifiche, il disegno di legge n. 1970 di conversione del decreto-legge n. 125, sulla proroga della dichiarazione dello stato di emergenza epidemiologica da Covid-19.

L’articolo 5-bis del disegno di legge citato, introdotto nel corso dell’esame da parte del Senato, prevedendo un’ulteriore modifica dell’articolo 66 disp. att. c.c., sesto comma, interviene sul quorum necessario per consentire la partecipazione alle assemblee condominiali in modalità di videoconferenza.

Il nuovo testo del comma 6 dell’articolo 66 disp. att. c.c., se la modifica riceverà anche il sì della Camera sarà il seguente: «Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini, la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza. (…)». Si può ricorrere a tale modalità previo consenso della maggioranza dei condomini (e quindi non più della totalità). Tale modifica (se approvata) dovrebbe ulteriormente semplificare la procedura per la partecipazione in videoconferenza, così si faciliterà lo svolgimento delle assemblee condominiali, anche miste e il conseguente sblocco dei molti lavori edilizi.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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