Le servitù, caratteri e disciplina giuridica del diritto reale

Le servitù, caratteri e disciplina giuridica

di Concas Alessandra, Referente Aree Diritto Civile, Commerciale e Fallimentare e Diritto di Famiglia

Versione PDF del documento

Una servitù, o servitù prediale nel caso di terreni, nel lessico giuridico, indica un diritto reale minore di godimento su cosa altrui, consistente nel peso o limitazione imposto a un fondo, detto servente, per l’utilità di un altro fondo, detto dominante, che appartiene a un’altra persona (art. 1027 del codice civile italiano).

Il termine prediale deriva dal latino praedium, che significa “fondo, terreno”.

L’espressione “servitù prediale” equivale a quella di servitù fondiaria.

Le origini del diritto di servitù

Il diritto di servitù ha origine nel diritto romano.

Le figure più risalenti sono le servitù relative ai fondi rustici (iter, actus, via, aquae ductus) che si inquadrano in un contesto economico che risale all’età arcaica di Roma.

Queste antiche figure di servitù erano inserite dal ius civile nella categoria delle res mancipi.

Successivamente nacquero le figure delle servitù urbane, considerate res nec mancipi.

I giuristi di epoca classica non configurarono una categoria delle servitù dedotta per astrazione dalle figure particolari del diritto di servitù.

Risale all’epoca post-classica la distinzione tra servitù personali e servitù prediali.

La formulazione di questa divisione è tramandata da un brano dei digesta attribuito al giurista romano Marciano.

Le servitù o sono di persone, come l’uso e l’usufrutto, o sono di cose, come le servitù prediali rustiche e urbane.

È accolto dalla dottrina romanistica largamente maggioritaria che si tratti di un’interpolazione dei compilatori giustinianei, ai quali risale la divisio, ignota ai giuristi romani del periodo classico.

Nonostante non sia autentica, la distinzione ha condizionato generazioni di giuristi delle epoche successive sino alla sua soppressione nel Code Napoleon del 1804.

I commissari legislativi che si occuparono di redigere tale codice ritenevano che l’espressione servitutes personarum potesse richiamare alla mente l’idea di schiavitù personale bandita dalla Rivoluzione francese.

Il codice civile italiano del 1865, che si ispira al Code Napoléon, non fece menzione delle servitutes personarum, ma conservò l’aggettivo “prediale”, che in origine si contrapponeva a “personale”, per indicare il diritto di servitù.

Su questa strada si è posto anche il codice civile del 1942 che ha denominato il titolo relativo alle servitù “Delle servitù prediali”.

La natura giuridica

Il diritto di servitù prediale rientra nella categoria dei diritti reali di godimento su cosa altrui (iura in re aliena).

Questa natura giuridica comporta l’impossibilità di costituire un diritto di servitù su cosa propria, divieto codificato dai giuristi romani nel brocardo nemini res sua servit, e accolto nella definizione codicistica del 1942.

Si definiscono tradizionalmente come “un peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario” (art. 1027 c.c.).

Il “peso” è una limitazione della facoltà di godimento di un immobile, detto fondo servente, alla quale corrisponde un diritto del proprietario del fondo dominante.

Non necessariamente fondo servente e fondo dominante devono essere contigui, anche se devono essere relativamente vicini affinché la servitù abbia un senso.

L’utilità del fondo dominante, presente o futura, è estremo essenziale della servitù, può consistere nella maggiore comodità del fondo, può anche essere inerente alla sua destinazione industriale. Deve sempre essere utilità di un fondo, non quello personale del proprietario.

I soggetti possono essere avvantaggiati o svantaggiati dalla presenza di questo peso solo in via mediata, indiretta e riflessa.

Quando il peso è posto a vantaggio del fondo in via riflessa e consequenziale, non si parla di diritto reale limitato ma di un diritto personale di godimento, assoggettato a un’altra disciplina.

Per questo la figura della cosiddetta servitù aziendale  è molto controversa.

La classificazione delle servitù

Le servitù vengono variamente classificate:

Servitù coattive o volontarie: Le prime vengono imposte al proprietario di un fondo anche contro la sua volontà, mentre le seconde si originano liberamente su base contrattuale

Servitù affermative o negative: Le prime consentono al proprietario del fondo dominante forme di utilizzazione diretta del fondo servente (servitù di passaggio, di attingere acqua) e l’obbligo gravante sul proprietario del fondo servente consiste semplicemente in un lasciar fare, le seconde consistono in un obbligo di non fare del proprietario del fondo servente (servitù di non edificare o di sopraelevare).

Servitù permanenti o temporanee: Le prime durano più di nove anni, le seconde ne durano al massimo nove.

Servitù continue o discontinue: Per l’esercizio delle prime non è necessario il fatto dell’uomo (servitù di non edificare), per le seconde è necessario (servitù di attingere acqua) il comportamento attivo del titolare della servitù.

Servitù apparenti o non apparenti, a seconda che esistano o meno opere visibili e permanenti destinate al servizio del fondo dominante.

La distinzione è importante, perché le servitù apparenti possono essere acquistate anche a mezzo dell’usucapione o della destinazione del padre di famiglia (art. 1061 c.c.).

Servitù tipiche o atipiche, a seconda se il loro contenuto è previsto e regolato dall’ordinamento (come la servitù di passaggio) oppure è determinato in concreto dall’autonomia dei privati nel rispetto dello schema previsto dalla legge.

I Caratteri delle servitù

La servitù comprende le facoltà accessorie indispensabili per il suo esercizio (art. 1064 c.c.).

Nel dubbio,  si deve ritenere costituita in modo da soddisfare il bisogno del fondo dominante con il minor aggravio possibile del fondo servente (art. 1065 c.c.).

Il proprietario del fondo servente non può trasferire altrove la servitù, salvo il caso di sopraggiunta maggiore onerosità della servitù nel luogo originario (art. 1068 c.c.).

Le servitù si possono acquistare a titolo derivativo e a titolo originario. Non si possono, tuttavia, usucapire le servitù non apparenti (non consentono di rendere certo e incontrovertibile il possesso della servitù).

Un modo di acquisto a titolo originario, proprio solo delle servitù apparenti, è la cosiddetta destinazione del padre di famiglia (art. 1062 c.c.), è il rapporto di servizio stabilito fra due fondi appartenenti a un medesimo proprietario. Se i due fondi cessano di appartenere al medesimo proprietario, il preesistente rapporto di servizio si trasforma automaticamente in una servitù di un fondo a favore dell’altro.

Questo modo di acquisto vale esclusivamente per le servitù apparenti.

La servitù si costituisce in forza del titolo, indipendentemente dalla trascrizione.

Non perderti questi articoli



Se il concedente aliena il fondo gravato da servitù non trascritta (né menzionata nell’atto di trasferimento), il terzo acquirente non sarà tenuto a rispettare la servitù.

Volume consigliato

Nuovo formulario commentato del processo civile

Nuovo formulario commentato del processo civile

Lucilla Nigro, 2018, Maggioli Editore

Aggiornato al Decreto Dignità n. 96/2018, nonché alla sentenza delle Sezioni Unite, n. 18287/2018 in materia di assegno divorzile il testo rappresenta lo strumento operativo, per l’Avvocato e il Professionista giuridico, utile per cercare la soluzione non solo sotto il...



Diventa autore di Diritto.it

© RIPRODUZIONE RISERVATA

concas-alessandra

Concas Alessandra

Giornalista iscritta all’albo dell’Ordine di Cagliari e Direttore responsabile di una redazione radiofonica web. Interprete, grafologa e criminologa. In passato insegnante di diritto e lingue straniere, alternativamente. Data la grande passione per il diritto, collabora dal 2012 con la Rivista giuridica on line Diritto.it, per la quale è altresì Coautrice della sezione delle Schede di Diritto e Referente delle sezioni attinenti al diritto commerciale e fallimentare, civile e di famiglia.


Per la tua pubblicità sui nostri Media:
maggioliadv@maggioli.it  |  www.maggioliadv.it

Gruppo Maggioli
www.maggioli.it