Le distanze tra le costruzioni, disciplina giuridica e caratteri

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Le persone che costruiscono per prime hanno di sicuro una posizione privilegiata.

Sono libere da vincoli di vicinato, sempre rispettando le disposizioni di legge.

Se due costruzioni sono di proprietà di persone diverse, se Tizio riesce a dimostrare di avere costruito per primo il suo immobile rispetto a quello di Caio, l’obbligo di doversi adeguare alle distanze legali ricadrà su Caio.

Secondo il dettato dell’articolo 873 del codice civile, qualunque manufatto fisso al suolo, deve rispettare una distanza minima di tre metri dalla costruzione confinante.

La persona che decide di costruire una casa di legno, non adiacente o appoggiata alla costruzione esistente, è tenuto a rispettare la distanza legale, salvo previsto diversamente dai regolamenti.

La distanza legale non si deve rispettare se tra una costruzione e l’altra si è in presenza di una strada pubblica o una strada privata utilizzata per il pubblico transito.

Una recente sentenza della Suprema Corte di Cassazione, ha stabilito che se una costruzione confina con piazze, strade pubbliche o strade private utilizzate per bisogni della collettività, non è soggetta al rispetto delle norme previste per le distanze legali ( Cass. sent. n.27364/2018).

Se una persona decide di costruire una tettoia vicino a dei parcheggi pubblici può non rispettare la distanza legale minima di tre metri, senza incorrere in nessuna conseguenza.

In presenza di edifici, fuori dal centro, caratterizzati da pareti finestrate la distanza da rispettare è di dieci metri tra un edificio e l’altro, come stabilito dal Decreto Ministeriale 1444/1968, non vale anche per le costruzioni appoggiate o adiacenti.

Un caso speciale si ha quando le costruzioni, non conformi al rispetto delle misure delle distanze, sono presenti da oltre venti anni.

In assenza di reclamo da parte del vicino confinante nell’arco di vent’anni, le costruzioni non sono tenute a rispettare le distanze previste dal codice civile e dai regolamenti, perché il proprietario dell’edificio può usucapire lo spazio occupato, mantenendo le distanze che da anni esistono, come sostenuto da un’altra sentenza della Corte di Cassazione (Cass. sent. n. 18888/2014.).

In che modo si calcola la distanza

Il calcolo da effettuare per stabilire la distanza tra una costruzione e l’altra è complesso quando le costruzioni non sono rettilinee, ma presentano sporgenze.

In questo caso dovrà essere effettuato non dal suolo, ma dal punto di massima sporgenza, vale a dire quel rilievo che non ha pura funzione ornamentale ma essenziale per la costruzione.

In presenza di scale esterne per raggiungere l’ingresso di un edificio, il calcolo dovrà essere effettuato dal punto più estremo della scala sino all’edificio che si trova di fronte.

Questo è il metodo lineare, da distinguere da quello utilizzato per misurare le vedute, che si chiama radiale, o a raggio, basato sulla distanza minore che si ha tra un edificio e l’altro.

Non si deve effettuare nessun calcolo per chi decide di costruire poggiando la sua costruzione al muro altrui, dietro pagamento sia della metà dell’intero muro (o di una parte di esso), sia della metà del valore del suolo dove il muro è costruito.

Le eventuali riparazioni apportate al muro devono essere ripartite a metà tra i comproprietari.

Le distanze tra vedute e luci

Anche in presenza di costruzioni con vedute, si devono rispettare determinate distanze.

Le aperture consentono di affacciarsi e guardare in qualsiasi direzione, frontale, diretta, obliqua e laterale, sul fondo confinante, oltre a consentire il passaggio di aria e luce.

La distanza che la legge prevede è di 1,5 metri dal vicino in presenza di una veduta diretta e una distanza di 75 cm in presenza di una veduta obliqua e laterale (art. 905 c.c.).

Le misure in questione possono non essere rispettate in presenza di fondi confinanti con una strada privata di pubblica utilità o con una strada pubblica.

La presenza di luci, che consente l’entrata di aria e luce ma senza possibilità di affacciarsi sul fondo altrui, prevede una distanza non minore di 2,5 metri di altezza partendo dal suolo, se si tratta di un piano terra, ed è possibile non rispettarla nel caso di seminterrato posto in un livello inferiore al suolo del vicino, e una distanza non minore di 2 metri, se si tratta di un piano superiore (art.901 c.c.).

Il rispetto delle distanze tra costruzioni confinanti

La circostanza di mantenere la giusta distanza tra le costruzioni ne garantisce una maggiore salute e sicurezza tra le persone, consentendo una maggiore entrata di aria e luce ed evitando spazi molto stretti da un confine all’altro.

Altre volte, le distanze sono poste anche per mantenere un determinato decoro paesaggistico e urbanistico.

Se le distanze tra costruzioni non vengono rispettate, ne deriva il ripristino della situazione originaria attraverso la demolizione o l’arretramento del manufatto illegittimo, oltre al risarcimento del danno subito dal proprietario confinante.

Anche la violazione delle distanze previste per le vedute determina conseguenze negative per chi non le rispetta, consistenti appunto nella demolizione o chiusura dell’apertura, nel suo arretramento o nell’esecuzione di opere rivolte a ostacolare la visuale.

Si può collocare un pannello per limitare la possibilità di affacciarsi sul fondo vicino e tutelare la privacy dei vicini.

Allo stesso modo il proprietario di un immobile, libero di aprire in qualsiasi momento le luci, è sempre tenuto al rispetto dei limiti che la legge impone.

In caso contrario è possibile sopprimere la luce irregolare.

In presenza di più comproprietari chi vuole aprire le luci deve ricevere il consenso per iscritto dall’altro.

Le dovute distanze tra piantagioni

A norma dell’articolo 892 del codice civile, devono essere garantite determinate distanze anche in presenza di alberi e piante  che appartengono a proprietari diversi.

Non si applicano limiti di lontananza se sul confine non esiste una recinzione metallica, ma un muro divisorio, e le piante stesse non devono allo stesso modo superare l’altezza del muro.

Ad esempio, in presenza di un filo spinato la distanza tra le piantagioni è quella prevista dal codice civile.

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