L’apertura delle piscine condominiali dopo il dl n.52/2021

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Secondo il DL. 22 aprile 2021, n. 52 (Misure urgenti per la graduale ripresa delle attività economiche e sociali nel rispetto delle esigenze di contenimento della diffusione dell’epidemia da COVID-19 – GU Serie Generale n.96 del 22-04-2021), provvedimento entrato in vigore 23/04/2021, a decorrere dal 15 maggio 2021 in zona gialla sono consentite le attività di piscine all’aperto in conformità a protocolli  e  linee guida  adottati  dalla  Presidenza  del  Consiglio   dei   ministri – Dipartimento dello sport,  sentita  la  Federazione  medico  sportiva italiana  (FMSI),  sulla  base  di  criteri  definiti  dal   Comitato tecnico-scientifico.

La piscina condominiale: l’importanza di un gestore

Come è noto il condominio, in quanto custode del bene ai sensi dell’articolo 2051 c.c., risponde dei danni nei confronti dei singoli condomini o terzi solo che sia provato il nesso causale tra l’impianto e l’evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato.

Risulta evidente che, quando in un condominio è presente una piscina condominiale, le responsabilità dell’amministratore sono numerose, in quanto, la piscina, oltre ad essere un luogo ricreativo e di svago è anche, però, un luogo potenzialmente pericoloso e può determinare, come si legge spesso nelle cronache, incidenti più o meno gravi (dalla banale, ma comunque potenzialmente grave, scivolata/caduta, ai rischi di batteri derivanti da fenomeni di insalubrità delle acque ecc.). L’amministratore che volesse mettere in funzione gli impianti sportivi condominiali dovrebbe richiedere ai condomini di appaltare la gestione degli stessi, proprio in considerazione delle tante incombenze previste (senza contare il rischio di responsabilità penale).

La soluzione migliore quindi è quella di affidare la gestione degli impianti a terzi.

In tal caso, in linea di principio, ogni responsabilità per i danni conseguenti all’uso delle strutture si trasferirebbe in capo al gestore che risponderebbe, sia nei confronti del danneggiato a titolo di responsabilità extracontrattuale, sia nei confronti del condominio a titolo di responsabilità contrattuale.

Le nuove linee guida per le piscine condominiali

Il Dipartimento dello Sport ha introdotto le nuove “Linee guida per l’attività sportiva di base e l’attività motoria in genere”, contenenti le nuove disposizioni per le piscine pubbliche e private. Il nuovo Protocollo attuativo riprende i contenuti delle Linee-Guida per l’attività sportiva di base e l’attività motoria in genere, emanate nel periodo di emergenza, ad iniziare da quanto è stato previsto dall’art. 1, lettera f) del DPCM del 17.05.2020 fino ai più recenti provvedimenti emanati in tema di contenimento degli effetti della pandemia da COVID-19, con particolare riferimento al DPCM del 2 marzo 2021. Alle indicazioni specifiche si devono attenere tutti i soggetti che gestiscono, a qualsiasi titolo, piscine anche condominiali, o i soggetti che comunque ne abbiano la responsabilità.

L’accesso alla piscina condominiale: prenotazione e tracciamento

Per l’accesso alle strutture è necessario ricorrere ad appuntamenti prenotabili in anticipo per evitare il rischio di assembramenti o il mancato rispetto delle misure di distanziamento, e, più in generale, per contingentare il numero massimo di persone che potranno accedere all’area intorno alla piscina. In ogni caso è obbligatorio il tracciamento dell’accesso alle strutture, utilizzando i dati dell’anagrafe condominiale che i condomini dovranno contribuire a tenere aggiornati, comunicando ogni variazione all’amministratore (soprattutto in caso di affitti brevi). Inoltre è obbligatorio rilevare la temperatura a tutti i frequentatori, impedendo l’accesso in caso di temperatura superiore a 37,5 °C; naturalmente è anche obbligatorio verificare all’ingresso che fruitori di tale parte comune indossino la mascherina protettiva e, in caso negativo, vietare l’ingresso; infine si nota come sia necessario individuare percorsi di ingresso e di uscita differenziati.

Le precauzioni anti – covid da rispettare

Le precauzioni anti-covid da adottare in piscina sono sostanzialmente quelle del 2020.

Così, laddove possibile, si dovrà arrivare in tale spazio condominiale già vestiti in modo tale da limitare cambi di indumenti.

In ogni caso, tutti gli indumenti e oggetti personali della collettività condominiale devono essere riposti dentro le borse personali e non si dovrebbe consentire l’uso promiscuo degli armadietti; inoltre è obbligatorio gettare subito, in appositi contenitori, i fazzolettini di carta o altri materiali usati (ben sigillati).

In piscina non dovranno mancare dispenser con soluzioni idroalcoliche per l’igiene delle mani dei condomini in punti ben visibili all’entrata, prevedendo l’obbligo di frizionarsi le mani già in entrata. Si dovrebbero collocare, poi, dei dispenser nelle aree di frequente transito, nell’area solarium o in aree strategiche in modo da favorire, da parte dei frequentatori, l’igiene delle mani.

Passando all’utilizzo della vasca, si conferma che la densità di affollamento in vasca dovrebbe essere calcolata con un indice di 7 mq di superficie di acqua a persona.

Si ricorda che, al fine di assicurare un livello di protezione dall’infezione, si deve assicurare l’efficacia della filiera dei trattamenti dell’acqua e il limite del parametro cloro attivo libero in vasca compreso tra 1,0- 1,5 mg/I e del cloro combinato minore o uguale a 0,40 m g/ I; pH 6.5 -7.5. La frequenza dei controlli sul posto dei parametri di cui sopra non deve essere inferiore alle due ore.

Prioritaria poi è la disinfezione regolare delle aree comuni (spogliatoi, cabine, docce, servizi igienici,), mentre le attrezzature (sdraio, sedie, lettini, incluse attrezzature galleggianti, natanti) dovranno essere sanificate e successivamente disposte attraverso percorsi dedicati in modo da garantire il distanziamento sociale di almeno 1,5 m tra persone non appartenenti allo stesso nucleo familiare o conviventi.

Infine i condomini dovranno avere cura di sorvegliare i loro figli per il rispetto del distanziamento e delle norme igienico-comportamentali compatibilmente con il loro grado di autonomia e l’età degli stessi.

In ogni caso, fondamentale sarà anche l’assistente ai bagnanti (il bagnino), cioè quel lavoratore dipendente del condominio o, molto probabilmente, quel professionista esterno stagionale (munito dell’apposito patentino) che dovrà assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e dovrà aver cura di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvamento.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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