La sottoscrizione del regolamento condominiale costituisce fatto interruttivo del possesso esclusivo della rampa di scale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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riferimenti normativi: artt. 1117; 1167 c.c.

precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Un condomino, titolare dell’appartamento all’ultimo piano e della terrazza soprastante decideva di chiudere l’ultima rampa di scale e del pianerottolo che consentiva l’accesso alla predetta terrazza sulla quale erano posizionate le antenne paraboliche e dove si trovava la torretta dell’ascensore. Il condominio si rivolgeva al Tribunale per ottenere la condanna del condomino a ripristinare lo stato originario dei luoghi, con rimozione della porta collocata nelle scale, oltre al risarcimento del danno subiti a causa dei disagi conseguenti all’apposizione del cancello.

Il proprietario si costituiva, contestando la domanda del condominio e, in ogni caso, chiedendo accertarsi che la scala e il pianerottolo erano stati comunque acquistati per usucapione.

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La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente.

Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale.

L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente.

Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza.

L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19.

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Massimo Serra
Curatore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivista
sul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore a
conferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.

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Massimo Serra (a cura di), 2020, Maggioli Editore
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La questione

La sottoscrizione del regolamento condominiale può costituire fatto interruttivo del possesso esclusivo della rampa di scale?

La soluzione

Il Tribunale ha dato torto al condomino.

A sostegno di questa decisione il giudice siciliano ha notato come l’atto di compravendita del condomino non menzionasse l’ultima rampa della scala condominiale e l’annesso pianerottolo, né facesse riferimento ad una porta collocata in prossimità dell’ultima rampa delle scale. Del resto, secondo il Tribunale non è possibile neppure parlare di usucapione dell’ultima rampa e relativo pianerottolo atteso che non vi è certezza sulla data in cui la porta è stata installata, considerato che l’atto di acquisto della terrazza non menzionava tale porta e che, pertanto, deve ragionevolmente ritenersi che sia stata installata successivamente; in ogni caso – come ha notato il Tribunale – non è trascorso il periodo ventennale necessario per usucapire atteso che il 24 settembre 2007, con la sottoscrizione da parte di tutti i condomini, compreso l’attore, del regolamento condominiale, si è comunque verificato un fatto interruttivo del possesso esclusivo della rampa di scale, compreso il pianerottolo, nonché del vano ascensore posto sul terrazzo.

Alla luce di quanto sopra il Tribunale ha condannato il proprietario dell’ultimo piano a rimuovere la porta collocata in prossimità dell’ultima rampa delle scale condominiali, rigettando la domanda di risarcimento dei danni proposta dai condomini.

Le riflessioni conclusive

In assenza di una diversa regolamentazione pattizia, l’intera scala, compresa l’ultima rampa e il pianerottolo, è parte comune ai sensi dell’articolo 1117 c.c. In particolare le scale sono elementi necessari alla configurazione di un edificio diviso per piani o porzioni di piano in proprietà esclusiva e mezzo indispensabile per accedere al tetto o alla terrazza di copertura. Si noti che le scale consentono l’accesso al lastrico solare dell’edificio, che svolge la funzione di copertura del fabbricato, anche se appartiene in proprietà esclusiva ad uno dei condomini, e costituiscono cosa comune indivisibile, alle cui spese di manutenzione e ripristino tutti i condomini devono partecipare nella misura stabilita. Quanto sopra naturalmente vale anche per il vano ascensore. Nel caso esaminato il condomino ha cercato di sostenere l’acquisto della scala e del pianerottolo per usucapione.

Tuttavia, secondo giurisprudenza consolidata, qualora un condomino agisca per ottenere l’accertamento della proprietà esclusiva su un bene di proprietà comune, il contraddittorio va esteso a tutti i condomini, incidendo la domanda sull’estensione dei diritti dei singoli. In ogni caso, l’usucapione presuppone il possesso continuo, ininterrotto, pacifico e pubblico del bene; occorre che il possesso si protragga ininterrottamente per venti anni e che sia accompagnato dall’intenzione di esercitare un potere sulla cosa, sia direttamente sia tramite il detentore. Il decorso del tempo ha inizio con l’acquisto del possesso che permette di individuare con certezza l’acquisto dell’animus e del corpus. Nel caso sopra esaminato non vi è certezza sulla data in cui la porta è stata installata e, quindi, non è stato possibile neppure stabilire il momento iniziale del possesso esclusivo del condomino. A quanto sopra si deve aggiungere che il regolamento sottoscritto da tutti i condomini costituisce, per il condominio, una rivendicazione della proprietà dell’intera scala e, per il singolo condomino (anche quello che sostiene di aver usucapito una parte comune), il riconoscimento del carattere condominiale della scala, compresa l’ultima rampa. Questa conclusione è coerente con quanto afferma la Cassazione secondo cui, ai fini dell’interruzione della prescrizione, il riconoscimento del diritto è configurabile in presenza, non solo dei requisiti della volontarietà, della consapevolezza, dell’inequivocità e della recettizietà, ma anche dell’esternazione, in quanto funzionale a manifestare alla controparte del rapporto la portata ricognitiva alla base dell’effetto interruttivo (Cass. civ., sez. II, 18/06/2020, n. 11803).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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