L’impianto di riscaldamento difettoso e i diritti del condomino

L’impianto di riscaldamento difettoso e i diritti del condomino

Apollonio Gianfranco

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Con la sentenza in epigrafe, la Corte di Cassazione ha stabilito che gli impianti ed i servizi condominiali per essere idonei allo scopo cui sono preordinati devono assicurare la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini. Né è pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere (poco conta se impegnativo o sopportabile) di eseguire uno o più interventi per garantire la funzionalità dell’impianto condominiale (soprattutto quando esistono, come nel caso in specie, tecniche, come quelle indicate dal CTU, che consentono di escludere definitivamente la necessità di un intervento umano).

Sulla base del suindicato principio, gli Ermellini hanno, così, accolto il ricorso presentato da un’usufruttuaria di un’unità abitativa che, lamentando la scarsa funzionalità dell’impianto di risaldamento (tanto da determinare l’inabitabilità dell’appartamento), aveva richiesto l’intervento dell’assemblea condominiale per le verifiche ed i provvedimenti del caso. L’assise, avendo individuato nella presenza di bolle d’aria la causa della suddetta anomalia, si limitava ad invitare la richiedente a provvedere, autonomamente, allo sfiato dell’impianto; indi, l’invocata declaratoria giudiziale di nullità, illegittimità o inefficacia della predetta delibera condominiale e la richiesta di condanna del Condominio all’eliminazione di ogni deficienza strutturale e funzionale, oltre al risarcimento del danno.

Parzialmente vittoriosa in primo grado (atteso il mancato riconoscimento dei danni lamentati), l’attrice soccombeva in appello vedendo respinta la propria domanda di adeguamento funzionale dell’impianto in parola. A parere della Corte territoriale, bisognava considerare il regolare funzionamento dell’impianto, come tale idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento dell’appartamento in questione, essendo, infatti, sufficiente, a tal uopo, una semplicissima manovra manuale – da parte dell’interessata – sulle valvole di sfiato dei radiatori.

Il Collegio adito proseguiva asserendo che la regolare funzionalità dell’impianto impediva, peraltro, al giudice di sostituirsi all’assemblea condominiale, unico soggetto legittimato ad intervenire, con decisione discrezionale, per l’eliminazione della suddetta anomalia. La Corte di legittimità, in accoglimento dell’ulteriore censura mossa in parte qua dalla ricorrente, ha stabilito, invece, che il condomino può provocare una delibera condominiale che abbia ad oggetto gli interventi necessari per la piena funzionalità dell’impianto oppure può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria al fine di ottenere i provvedimenti necessari per sopperire a guasti o deficienze ivi rilevate, potendo, altresì, richiedere, nella ricorrenza dei presupposti, il relativo risarcimento dei danni.

Cass. civ. Sez. II, Sentenza n. 19616 del 12-11-2012 
Motivi della decisione
 
1.- Con il primo motivo G.C. lamenta un vizio motivazionale su un punto decisivo della controversia (art. 360 c.p.c., n. 5). Secondo la ricorrente, la Corte genovese avrebbe ragionato in modo contraddittorio, dato che: a) l’enunciato secondo cui “l’impianto funziona regolarmente” sarebbe in aperta contraddizione con gli inconvenienti accertati dal CTU e ammessi dallo stesso Giudicante; b) l’enunciato secondo cui la ricorrente dovrebbe intervenire manualmente sulle valvole di sfiato sarebbe in insanabile contraddizione con gli enunciati dalla CTU accertati secondo cui potrebbe essere eliminato con l’adozione di uno dei due interventi che venivano indicati; c) l’enunciato secondo cui l’impianto è idoneo ad assicurare l’adeguato riscaldamento sarebbe in contraddizione con quello successivo della stessa Corte, secondo cui la ricorrente corre il rischio ogni volta che rientra nell’appartamento, di trovarlo non riscaldato.
1.1- Il motivo è fondato.
A ben vedere, la Corte genovese, pur avendo accertato che nei radiatori dell’appartamento dell’attrice (sito al piano attico) a causa della tipologia dell’impianto si accumulava una notevole quantità di gas che impediva la circolazione dell’acqua calda, ha egualmente ritenuto che l’impianto di riscaldamento, di cui si dice, fosse perfettamente funzionante. Non solo, ma la Corte genovese pur avendo accertato che per un perfetto funzionamento, era necessario sfiatare i radiatori ovvero intervenire sui radiatori per procedere allo spurgo del gas che si era formato, ha, comunque, ritenuto che tale interevento manuale e da effettuare con manovra semplicissima poteva e doveva essere eseguito dalla stessa G.. Epperò, la Corte di merito non si è avveduta che gli impianti ed i servizi in un condominio per essere perfettamente funzionali, cioè, idonei allo scopo cui sono destinati, devono assicurare, alle stesse condizioni, la stessa prestazione, ovvero, la stessa utilità a tutti i condomini. Nè è pensabile che un condomino possa o debba assumersi l’onere, ben poco conta se impegnativo o sopportabile, di effettuare uno o più interventi per rendere perfettamente funzionale un impianto condominiale, soprattutto, quando esistono tecniche – e, per il caso in esame il CTU le ha indicate – che consentono di escludere, per la loro funzionalità, definitivamente la necessità di un intervento umano.
2- Con il secondo motivo la ricorrente lamenta la violazione ed errata applicazione di legge artt. 1140, 1123, 1137, 2043 e 2048, in relazione all’art. 360 c.p.c., n. 3. Avrebbe errato la Corte genovese, secondo la ricorrente, nell’aver ritenuto che eventuali iniziative sull’impianto fossero di competenza dell’assemblea e che attesa l’inesistenza della violazione del diritto del condomino di usufruire del riscaldamento la Corte potesse sostituirsi alla decisione dell’assemblea stessa, perchè a tutela di un suo diritto il singolo condomino può provocare una delibera condominiale attinente agli interventi da effettuarsi in ordine ad un impianto o struttura condominale o rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria a tutela del suo diritto leso.
2.1.- Anche questo motivo è fondato.
Va qui osservato che il condomino, a tutela del suo diritto ad ottenere che una struttura o un impianto condominiale sia strutturato e condotto in modo da assicurare l’utilità cui è destinato, può provocare una delibera condominiale attinente agli eventuali interventi necessari per la piena funzionalità dell’impianto o della struttura oppure può rivolgersi direttamente all’autorità giudiziaria per ottenere un provvedimento che obblighi il condominio ad adottare i provvedimenti necessari per sopperire guasti o deficienze di impianti o strutture condominiali ed eventualmente, ove ne ricorrono i presupposti, richiedere il risarcimento del danno.
Ora, nell’ipotesi in esame, la sg.ra G., aveva sollecitato una delibera condominiale e impugnava la relativa delibera, assunta dal condominio il 17 aprile 1999, che aveva negato alla stessa l’intervento richiesto di adeguare l’impianto di riscaldamento in modo tale che lo stesso assicurasse, anche alla sua unità abitativa, l’utilità cui quell’impianto era destinato.
In definitiva, il ricorso va accolto, la sentenza impugnata va cassata e la causa va rinviata ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese del presente giudizio di cassazione.
P.Q.M.
 
La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa ad altra sezione della Corte di Appello di Genova anche per il regolamento delle spese.

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