Immobile edificato su suolo comune: la parola alle Sezioni Unite

Immobile edificato sul suolo comune da uno dei comproprietari e operatività del principio dell’accessione: quid iuris?

di Pasquale Di Giorgio

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Sommario: 1. Introduzione – 2. Il caso sottoposto all’esame della Suprema Corte – 3. L’accessione quale modo di acquisto della proprietà – 4. Accessione ed edificazione sul suolo comune: gli orientamenti giurisprudenziali – 5. La posizione delle Sezioni Unite

  1. Introduzione

Con la sentenza n. 3873 del 16 febbraio 2018, le Sezioni Unite della Corte di Cassazione affrontano la questione di diritto vertente sulla proprietà della costruzione realizzata da uno dei comproprietari sul suolo comune, affermando chiaramente il principio secondo cui l’accessione opera secondo le regole ordinarie anche nel caso in cui il fabbricato sia stato edificato sull’area comune da uno solo dei comproprietari, senza il consenso degli altri. Risulta così definitivamente superato il precedente orientamento giurisprudenziale secondo il quale la nuova opera non soggiace ai principi dell’accessione ma, trattandosi di un’innovazione straordinaria, è disciplinata dalle norme sulla comunione di cui agli artt. 1100 e ss. e, per tale ragione, rimane nella titolarità esclusiva del soggetto costruttore.

  1. Il caso sottoposto all’esame della Suprema Corte

Nel procedimento pervenuto alla cognizione delle Sezioni Unite, l’attore, comproprietario con una società di un terreno, citava in giudizio la medesima società chiedendo lo scioglimento della comunione relativa alle unità immobiliari da questa edificate sul suolo comune, con conseguente attribuzione delle quote di spettanza di ciascuno e con determinazione degli eventuali conguagli.

La società convenuta resisteva in giudizio chiedendo, invece, l’attribuzione in proprietà esclusiva del corpo edilizio o, in subordine, nell’ipotesi di accoglimento della domanda attorea, il riconoscimento in suo favore di un indennizzo per l’indebito arricchimento della controparte.

Il Tribunale adito rigettava la domanda dell’attore riconoscendo che la società fosse l’esclusiva proprietaria del complesso edificato sul suolo comune.

Sul gravame proposto dall’attore, la Corte d’Appello confermava la pronuncia di primo grado, applicando anch’essa il principio – affermato dalla giurisprudenza prevalente – secondo cui alle costruzioni realizzate da uno solo dei comproprietari sul suolo comune non si applica la disciplina dell’accessione dettata dall’art. 934 c.c., ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la nuova costruzione diviene di proprietà comune ai condividenti non costruttori solo se essa sia stata realizzata nel rispetto di tale disciplina, ossia nel rispetto delle norme che disciplinano l’utilizzo della cosa comune.

La Cassazione, preso atto dell’orientamento non univoco della giurisprudenza di legittimità, si pronuncia nella sua più autorevole composizione ed afferma il principio di diritto secondo cui la costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune agli altri comproprietari del suolo, ai quali, tuttavia, se non hanno prestato il consenso all’edificazione, spetta il diritto di opporsi e chiederne la demolizione (cd. “ius tollendi”).

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  1. L’accessione quale modo di acquisto della proprietà

L’accessione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, per effetto del quale le piantagioni, costruzioni o opere sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario di questo, salvo che diversamente risulti dal titolo o dalla legge[1]. Il fondamento dell’istituto in commento si rinviene nella forza espansiva del diritto di proprietà[2] e nel principio di attrazione del bene considerato principale[3].

Il proprietario del suolo diviene, dunque, proprietario di qualunque bene che viene (per evento naturale o per opera dell’uomo) incorporato al suolo, o per unione organica (piantagione) o per impianto meccanico (costruzione)[4]. È d’uopo precisare che la proprietà si acquista a titolo originario ed automaticamente al momento dell’incorporazione, non essendo necessari, secondo la costante giurisprudenza di legittimità, né una manifestazione di volontà del proprietario[5], né una pronuncia del giudice[6], che, in questi casi, avrebbe efficacia meramente dichiarativa.

In altri termini, come precisa la sentenza in commento, l’accessione costituisce un “meccanismo oggettivo” di acquisto della proprietà: la volontà dell’uomo non assume alcun rilievo giuridico, né influisce positivamente sull’acquisto del diritto. L’incorporazione, per opera dell’uomo o per evento naturale, deve inoltre essere stabile, nel senso che una costruzione provvisoria che sia destinata a soddisfare un’esigenza momentanea non comporta l’operatività del suddetto meccanismo acquisitivo[7].

Come previsto dallo stesso art. 934 c.c., esistono, tuttavia, delle deroghe al principio dell’accessione che possono derivare o dal titolo o dalla legge.

Il titolo che neutralizza l’acquisto per accessione a favore del proprietario del suolo è quello da cui risulti un diritto di superficie (art. 952 c.c.). Secondo la giurisprudenza[8], infatti, “non opera la disciplina dettata dall’art. 934 c.c. in materia di acquisto della proprietà per accessione quando la costruzione o l’opera esistente sopra o sotto il suolo sia stata realizzata in forza di convenzione tra il proprietario del suolo ed il costruttore o, comunque, in base ad un titolo costitutivo del diritto di superficie di quest’ultimo ovvero dello ius edificandi”.

Una prima deroga di natura legale all’accessione è stata da taluni[9] individuata nelle costruzioni di opere incorporate al fondo servente da parte del titolare della servitù che le ha poste in essere a proprie spese e nel proprio interesse.

Altra ipotesi si verifica in seguito al rilascio di una concessione amministrativa che attribuisca il diritto di realizzare opere aventi carattere di stabilità su beni pubblici demaniali o su beni del patrimonio indisponibile. Il diritto sul suolo, qualunque sia la sua natura, spetterà in questi casi al concessionario[10].

  1. Accessione ed edificazione sul suolo comune: gli orientamenti giurisprudenziali

Nessun dubbio sussiste circa il fatto che il fabbricato edificato sul suolo comune da parte di tutti i comproprietari sia parimenti comune, in proporzione alle quote di comproprietà dell’area[11].

È, al contrario, discusso in giurisprudenza se la costruzione edificata da uno solo dei comproprietari, all’insaputa degli altri e sul suolo comune, appartenga in comunione pro indiviso a tutti i comunisti secondo una quota ideale proporzionata alla quota di comproprietà sull’area o se, invece, poiché abusivamente realizzata in spregio alle norme sulla comunione, non possa considerarsi bene comune per accessione ma debba ritenersi appartenente al comproprietario costruttore e rientrante nella sua esclusiva sfera giuridica.

Secondo un primo orientamento – finora minoritario – l’accessione opera secondo la regola ordinaria anche nel caso di comunione, per cui la costruzione su suolo comune, pur se eseguita da uno solo dei comunisti, diviene, ai sensi dell’art. 934 c.c., ipso iure di proprietà di tutti i contitolari del suolo comune, secondo le quote spettanti su detto suolo a ciascuno di essi, salvo il diritto del costruttore al rimborso pro quota delle spese sostenute per l’edificazione[12].

Secondo l’orientamento (fino alla sentenza a Sezioni Unite in commento) prevalente, invece, la disciplina dell’accessione si riferisce alle sole costruzioni su terreno altrui: essa, per tale ragione, non può trovare applicazione nelle ipotesi di costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul suolo comune, cui si applica, invece, la normativa in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, ovverosia con il rispetto delle norme sui limiti del comproprietario all’uso delle cose comuni. Al contrario, le opere eseguite senza il consenso degli altri comunisti e, indi, in violazione della disciplina di cui agli artt. 1102 e ss. c.c., sono abusive e non possono perciò considerarsi beni comuni per accessione ma vanno considerati appartenenti al solo comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica[13].

In sostanza, secondo tale opinione giurisprudenziale, la disciplina di cui agli artt. 934 e ss. c.c. postula necessariamente che autore delle opere realizzate sia un terzo, cioè che le opere vengano realizzate su un suolo altrui. Invece, il comproprietario dell’area, che da solo esegue la costruzione, non può a rigore considerarsi “terzo” rispetto agli altri comunisti, in quanto titolare di un diritto reale sul suolo. In definitiva, la comproprietà del suolo impedisce l’operatività dell’art. 934 c.c. in guisa che la costruzione realizzata sull’area comune, da parte di uno soltanto dei comunisti, non è disciplinata dalle norme sull’accessione ma da quelle sulla comunione[14].

L’applicazione delle norme relative alla comunione, e non all’accessione, conduce alle seguenti conclusioni:

a) la comproprietà della nuova opera sorgerebbe a favore dei comproprietari non costruttori soltanto nel caso in cui essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina, ossia con il rispetto delle norme sulle limitazioni all’uso della cosa comune, sulle innovazioni, ecc.;

b) la costruzione sul fondo comune senza il consenso degli altri contitolari, quindi, in violazione del disposto di cui all’art. 1102 c.c., comporterebbe per il comunista costruttore l’attrazione nella propria esclusiva sfera giuridica delle opere abusivamente realizzate[15].

Si legga anche:”L’accessione, definizione e caratteri”

La posizione delle Sezioni Unite

La Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi nella sua più autorevole composizione al fine di dirimere il contrasto sul punto, aderisce alla tesi fatta propria dalla giurisprudenza sino a quel momento minoritaria.

I giudici di legittimità ritengono che non possa essere condiviso l’assunto – posto a fondamento dell’indirizzo giurisprudenziale prevalente – secondo cui presupposto indefettibile perché operi l’accessione sarebbe la qualità di “terzo” del costruttore rispetto al proprietario del fondo.

Infatti, l’art. 934 c.c., che detta la regola generale in materia di accessione, non contiene alcun riferimento soggettivo alla persona del costruttore e non sussistono, dunque, valide ragioni per sostenere che detto principio – legato al mero fatto dell’incorporazione dei materiali al suolo – non operi anche nel caso di costruzione realizzata dal singolo comproprietario sul suolo comune.

Altra conferma del fatto che l’applicabilità dell’art. 934 c.c. non è affatto subordinata alla qualità di terzo del costruttore si desume, peraltro, dall’art. 935 c.c., che disciplina l’accessione nel caso in cui l’opera sia stata edificata dal proprietario del suolo “con materiali altrui”; fattispecie – questa – nella quale l’accessione opera nonostante vi sia coincidenza tra costruttore e dominus soli.

Il Collegio non condivide neanche l’altro assunto, posto a fondamento della giurisprudenza criticata, secondo cui, allorquando il suolo su cui sono eseguite le opere appartiene a più soggetti, l’art. 934 c.c. sarebbe derogato dalla disciplina della comunione.

Invero, la disciplina giuridica della comunione (art. 1100 e ss. c.c.) punta a regolare i rapporti tra comproprietari nell’uso e nel godimento della cosa comune, a fissare i limiti entro cui è consentito il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione del bene comune o sono permesse le innovazioni e la disposizione della cosa comune. Nessuna della norme che regolano la comunione è, tuttavia, atta ad incidere sui modi d’acquisto della proprietà, sì da poter configurare una disciplina speciale, e quindi una deroga, rispetto al principio dell’accessione.

Peraltro, l’esistenza di un pari diritto di ogni comunista sulla cosa comune è incompatibile con l’assunto che uno solo di essi possa divenire proprietario esclusivo dell’opera e del suolo comune su cui insiste, per di più in conseguenza della commissione di un illecito, qual è, civilisticamente l’edificare sul suolo comune senza il consenso degli altri comunisti.

Dunque, a parere dei giudici di legittimità, ritenere che la violazione delle norme sulla comunione consenta al singolo comproprietario che costruisca sul suolo comune di acquistare l’esclusiva proprietà della costruzione e del suolo, in danno degli altri comunisti, significherebbe:

a) introdurre nel nostro ordinamento un nuovo modo di acquisto della proprietà, in violazione della riserva di legge di cui all’art. 922 c.c.;

b) ammettere che i comproprietari non costruttori possano perdere la proprietà della cosa comune per il semplice fatto dell’iniziativa di un altro comproprietario, dando luogo ad una sorta di espropriazione della proprietà in assenza di un interesse generale e senza indennizzo, soluzione questa che contrasta con i principi generali che reggono la materia e con l’art. 42 della Costituzione.

Si tratterebbe, inoltre, di una soluzione contraria ad ogni logica e al comune senso di giustizia, giacchè finirebbe col premiare, piuttosto che sanzionare, il comproprietario che commette un abuso in danno degli altri.

In definitiva, alla luce di tali argomentazioni, la Suprema Corte conclude affermando il principio di diritto per cui la costruzione eseguita sul suolo comune, pur senza il consenso degli altri comunisti, diviene per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c., di proprietà comune degli stessi.

I comproprietari che non hanno autorizzato la costruzione non restano privi di tutela ma possono esercitare lo ius tollendi e pretendere la demolizione dell’opera.

Infine, ove lo ius tollendi non venga o non possa essere esercitato, ferma la proprietà comune del fabbricato, i comproprietari del suolo sono tenuti a rimborsare al comproprietario costruttore, in proporzione alle rispettive quote di proprietà, le spese sopportate per l’edificazione dell’opera.

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 Note

[1] C.M. Bianca, La proprietà, in Diritto civile, 6, Milano, 1999, p. 348; S. Cervelli, I Diritti reali, Milano, 2007, p.95.

[2] S. Cervelli, I Diritti reali, cit., p. 95.

[3] C.M. Bianca, La proprietà, cit., p. 350.

[4] F. De Martino, Art. 934, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, Bologna-Roma, 1976, p.492.

[5] Cass. 12 giugno 1987, n. 5135, in Mass. Giur. It., 1987: “La disposizione di cui all’art. 934 cod. civ., il quale stabilisce che qualunque costruzione esistente sopra il suolo appartiene al proprietario di questo, salvo risulti diversamente dal titolo o dalla legge, comporta che la proprietà della costruzione viene acquistata automaticamente dal proprietario del suolo senza necessità di una specifica manifestazione di volontà”.

[6] Cass. 31 marzo 1987, n. 3103, in Mass. Giur. It., 1987, per la quale: “Il principio dell’accessione, sia in base all’art. 934 del vigente Codice Civile, sia in base all’art. 446 del cod. civ. del 1865, opera ipso iure al momento in cui la piantagione, costruzione od opera si incorpora al suolo, sicchè la pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa.

[7] C.M. Bianca, La proprietà, cit., p. 348.

[8] Cass. 21 febbraio 2005, n. 3440, in Imm. e propr., 2005, p. 284.

[9] G. Branca, Delle servitù prediali, in Comm. cod. civ., a cura di Scialoja e Branca, cit., p. 109 e ss.

[10] L. Genghini, I diritti reali, Padova, 2011, p. 198.

[11] Per Cass. 11 novembre 1997, n. 11120, in Mass. Giur. It., 1997, per il principio dell’accessione, la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto, ad substantiam (art. 1350 c.c.); pertanto, per l’attribuzione, in proprietà esclusiva, ai contitolari dell’area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese.

[12]  In tal senso Cass. 11 luglio 1978, n. 3479, in Giur. It., 1979; Cass. 23 febbraio 1999, n. 1543, in Riv. Giur. Edilizia, 1999.

[13]  Così Cass. 22 marzo 2001, n. 4120, in Mass. Giur. It., 2001. Nello stesso senso Cass. 27 marzo 2007, n. 7523, in Riv. Not., 2008, II, p. 612.

[14]  R. Cimmino, Accessione e costruzione sul suolo comune, in Notariato, Milano, 2011, p. 637.

[15]  G.A.M. Trimarchi, Edificazione su suolo comune da parte del comunista senza il consenso degli altri, Studio n. 175-2008/C del Consiglio Nazionale del Notariato, in  Studi e materiali, 3/2008, Milano, 2008.

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