Non è raro che un condomino tenti di realizzare opere abusive nelle parti comuni. In tali casi molto spesso l’amministratore cerca di convincere, magari telefonicamente, il “colpevole” ad interrompere l’attività abusiva. Se però questa prima fase “soft” fallisce è necessario inviare una vera e propria diffida al condomino con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o pec.
A questo punto si può porre la seguente questione: se un condomino chiede una copia della lettera di diffida inviata ad un condomino al fine di far cessare i lavori abusivi che questo stava compiendo nelle aree comuni l’amministratore è obbligato ad esaudire la richiesta? Può rifiutarsi di consegnarla? In altre parole bisogna capire se il condomino è “privo di interesse” quando è informato dall’amministratore del contenuto della lettera di diffida. Sorge allora spontanea un’altra domanda: si può ritenere giuridicamente rilevante l’interesse ad ottenere la lettera di diffida piuttosto che il contenuto della stessa?
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Manuale operativo del condominio
Il volume risulta essere unico nel suo genere nel panorama editoriale. Nella filosofia Maggioli il testo è stato concepito per essere fruito rapidamente da operatori del settore e non, fino a fornire nozioni giuridiche sempre con finalità pratiche. La tematica condominiale è solita essere analizzata con poca attenzione ma oggi è stata trattata come una vera e propria branca del diritto civile e come tale merita di essere esaminata completamente. Dalla lettura dei singoli capitoli emergono chiari i concetti e lo stile esplicativo raggiunge l’obiettivo di implementare la conoscenza individuale. L’opera riesce a dare una nozione completa e non vi è argomento che sia trattato parzialmente. Infatti dopo l’inquadramento del condominio e delle proprietà dello stesso si passa alla trattazione dei rapporti tra condominio e terzi e tra i condomini, fino ad avere chiarezza sulla ripartizione delle spese e sulle tabelle millesimali, con la esaustiva trattazione della figura dell’amministratore, sui vizi delle assemblee e sulla modalità della videosorveglianza. L’appendice a cura del Presidente della ASS.I.A.C., Concetta Cinque, esamina le possibilità che l’ordinamento concede ai condomini per svolgere le assemblee sotto l’emergenza sanitaria legata al Covid-19. Il testo risulta un vero e proprio strumento indispensabile per chi vuole o deve essere sempre aggiornato sul condominio. La formula unica dell’esposizione delle tematiche fa di quest’opera un fondamentale compagno per il “viaggio lavorativo” ed un prezioso testo formativo, necessario ad ogni livello di conoscenza. Massimo SerraCuratore e Coautore dell’opera, Avvocato Cassazionista del Foro di Roma, titolare e fondatore dello studio legale S.L.S., con esperienza ultra ventennale nel settore condominiale e dei diritti reali in genere. Cultore di diritto privato e formatore in seminari specialistici con riguardo alla figura dell’avvocato nella difesa del condominio e relazioni tra difesa, amministratore, controparte e condomini. Docente in scuole, centri di studi giuridici di diritto privato e penale e membro del comitato editoriale di rivistasul diritto dell’internet. Esperto di riscossione del credito con pubblicazioni sul credito condominiale e sulla solvibilità del condominio. Partecipazione in qualità di relatore aconferenze sulla mediazione e sulla negoziazione assistita in ambito condominiale. Partecipazione ad appuntamenti di studio. Ha curato il manuale del condominio oltre a pubblicare monografie ed edizioni scientifiche sullo stesso tema ed altri istituti collegati e connessi quali la multiproprietà, la comunione, la locazione, gli appalti e la responsabilità nel mandato.
Massimo Serra (a cura di) | 2020 Maggioli Editore
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Disciplina dell’uso dei beni e dei servizi comuni
L’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell’interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini; all’amministratore spetta, quindi, il compito di attivarsi affinché sia assicurato a ciascuno dei condomini il miglior godimento delle cose comuni e adoperarsi per l’efficienza dei servizi forniti: nell’espletamento di tali compiti l’amministratore deve vigilare sulla regolarità dei servizi comuni ed intervenire affinché sia mantenuta la parità di godimento dei beni comuni da parte di tutti i partecipanti al condominio.
Rientra tra i poteri dell’amministratore tutelare l’edificio nel suo complesso con la conseguenza che ha l’obbligo di denunciare tutti gli abusi edilizi in condominio, con o senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea. Non sarà quindi la maggioranza dell’assemblea ad attribuirgli tale potere che gli spetta per legge e che gli consente – anzi lo obbliga – ad attivarsi immediatamente non appena avuta notizia dell’illecito. La lettera di diffida al costruttore abusivo nelle parti comuni è di competenza dell’amministratore.
Le attribuzioni dell’amministratore previste dall’art. 1130 c.c. possono essere, però, modificate dal regolamento di condominio o dalle deliberazioni dell’assemblea, nel senso che quest’ultima, per ragioni di opportunità, può riservarsi l’amministrazione delle cose, degli impianti e dei servizi comuni in via diretta o tramite l’autorizzazione da concedere di volta in volta all’amministratore, dal momento che l’art. 1138 c.c. non dichiara inderogabile l’art. 1130 c.c. (Cass. civ., sez. II, 8 settembre 1997, n. 8719).
L’obbligo di informazione dell’amministratore
L’art. 1129 c.c., secondo comma, prevede che, contestualmente all’accettazione della nomina e ad ogni rinnovo dell’incarico, l’amministratore renda una serie di informazioni ai propri amministratiti e comunichi i giorni e le ore in cui ogni interessato, previa richiesta all’amministratore medesimo, possa prendere gratuitamente visione dei registri di cui ai numeri 6) e 7) dell’art. 1130 c.c. (il registro di anagrafe condominiale ed il registro dei verbali delle assemblee) ed ottenerne copia da lui firmata, previo rimborso della spesa. Il settimo comma dell’art. 1129 c.c., inoltre, stabilisce che ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, possa chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” inerente il conto corrente condominiale.
Inoltre l’art. 1130 n.9 c.c. dispone che l’amministratore fornisca al condomino, che ne faccia richiesta, l’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso.
L’art. 1130 bis c.c., infine, estende anche ai titolari di diritti reali e di godimento delle singole unità immobiliari la facoltà di prendere visione in ogni tempo dei documenti giustificativi di spesa e di estrarne copia a proprie spese. Ne consegue che ciascun condomino ha diritto di chiedere ed ottenere copia in qualsiasi tempo (e non solo in sede di approvazione dei bilanci da parte dell’assemblea) dei documenti contabili e senza dover specificare le ragioni di tale richiesta, a condizione, però, che essa non risulti di ostacolo all’attività dell’amministratore, non sia contraria ai principi di correttezza e non dia luogo ad un onere economico in capo al condominio, dovendo gravare i relativi costi solo sul soggetto richiedente. A fronte del diritto del condomino corrisponde il dovere in capo all’amministratore di collaborare e predisporre un’organizzazione seppur minima, che permetta l’esercizio dello stesso.
L’obbligo di consegnare copia della diffida
Alla luce di quanto sopra si può affermare che ciascun condomino abbia il diritto non soltanto di conoscere il contenuto, ma anche di prendere visione e di ottenere il rilascio di copia dall’amministratore dei documenti attinenti all’adempimento degli obblighi da questo assunti per la gestione collegiale di interessi individuali, quali, nella specie, quelli finalizzati al compimento di atti conservativi relativi alle parti comuni (diffida inoltrata per far cessare la realizzazione di lavori abusivi su aree condominiali), senza avere l’onere di specificare ulteriormente le ragioni della richiesta, purché l’esercizio di tale diritto non risulti di ostacolo all’attività di amministrazione, non sia contraria ai principi di correttezza e non si risolva in un onere economico per il condominio (Cass. civ., sez. II, 26/02/2021, n. 5443).
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