Il mutuo sopra l’80% del valore della casa è nullo?

Cerchi un commercialista? Confronta subito i preventivi dei nostri migliori esperti. È gratis!

Il mutuo ipotecario concesso dalle banche è lo strumento più comunemente usato dai cittadini che vogliono comprare una casa. La banca finanzia una certa percentuale del valore dell’immobile così che il cittadino possa acquistare la casa e successivamente restituire la somma a rate e in un certo numero di anni. Bisogna però stare attenti: nella grande maggioranza dei casi, la banca non può concedere un finanziamento superiore all’80% del valore dell’immobile. I mutui che finanziano una percentuale maggiore sono nulli.

I limiti posti ai mutui ipotecari

I cittadini o le famiglie che vogliono comprare una casa generalmente si rivolgono a una banca o a un istituto di credito per ottenere un mutuo e poter quindi disporre dei soldi necessari all’acquisto. La somma concessa dalla banca, però, come specificato dal Comitato Interministeriale per il Credito e Risparmio (CICR), può coprire al massimo l’80% del valore dell’immobile in questione: il restante 20% deve essere pagato direttamente dal cittadino.

Proprio per questo motivo, prima di concedere il finanziamento la banca deve valutare l’esatto valore dell’immobile che sarà ipotecato. Se la somma prestata supera l’80%, infatti, l’istituto rischia di perdere la restituzione di tutte le somme in eccesso.

Quando il mutuo ipotecario è nullo

Se al cliente della banca viene infatti concesso un mutuo pari al 100% del valore dell’immobile (o comunque superiore al pattuito 80%) l’accordo può essere dichiarato nullo. E le conseguenze maggiori di tale procedimento potrebbero ricadere proprio sulla banca, che non avrebbe modo di richiedere la restituzione delle somme concesse in eccesso.

È il caso di quegli accordi, anche se fatti con il beneplacito del cittadino, che tentano di aggirare la legge gonfiando artificialmente il valore della casa per permettere all’istituto di credito di prestare il 100% del valore effettivo dell’immobile.

Quando è possibile finanziare il 100% del valore?

Ci sono, invece, alcuni casi particolari in cui le banche possono effettivamente concedere un mutuo per la totalità del valore della casa da comprare.

In questi casi, però, il cittadino deve fornire garanzie ulteriori, come fideiussioni bancarie o assicurative o cessioni di crediti pubblici. Solitamente, inoltre, in queste circostanze il compratore è anche tenuto a sottostare a tassi più onerosi.

Il Fondo di garanzia per la prima casa

Ricordiamo inoltre che coloro che vogliono acquistare o ristrutturare la prima casa ma hanno difficoltà a pagare il mutuo possono richiedere il Fondo di garanzia dello Stato. Con il Fondo, lo Stato offre ai cittadini “garanzie per l’accensione di mutui ipotecari” relative a immobili da adibire ad abitazione principale.

Il Fondo, istituito presso il Ministero dell’Economia e delle Finanze, è volto alla concessione di garanzie, nella misura massima del 50 per cento della quota capitale, su mutui di ammontare non superiore a 250mila euro. Il mutuo deve riferirsi a un immobile non di lusso.

Con il Fondo la banca non può quindi richiedere al mutuatario ulteriori garanzie personali oltre all’ipoteca e all’eventuale assicurazione. L’elenco delle banche che aderiscono all’iniziativa è disponibile sul sito internet della Consap S.p.a. (www.consap.it).