Il contratto d'appalto per opere straordinarie non urgenti

Il contratto di appalto per opere straordinarie non urgenti stipulato dall’amministratore non vincola i condomini che però possono ratificarlo

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Tribunale di Roma - sentenza n. 17115 del 10-09-2019

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riferimenti normativi: art. 1130 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 2, Sentenza n. 24133 del 24/10/2013; Cass., Sez. 2, Sentenza n. 14618 del 17/06/2010

La vicenda

Un amministratore di condominio incaricava un’impresa edile di eseguire lavori di straordinaria manutenzione. I condomini però non avevano autorizzato le opere, né ratificato la decisione dell’amministratore. La ditta richiedeva il pagamento del prezzo al condominio che si rifiutava di corrispondere la somma richiesta. Successivamente i condomini si opponevano al decreto ingiuntivo richiesto dall’impresa, rilevando come non avessero mai commissionato le opere (non urgenti) e contestando comunque l’importo voluto, ritenuto eccessivo rispetto al valore dei lavori eseguiti; di conseguenza chiedevano la revoca del decreto o, in subordine, che la somma richiesta fosse proporzionata agli eventuali lavori effettuati.

In ogni caso gli stessi condomini chiamavano in causa l’amministratore perché fosse condannato a versare la somma oggetto di ingiunzione, nonché a risarcire i danni.

L’impresa si difendeva osservando che una delibera dell’assemblea per autorizzare i lavori non era necessaria in quanto si trattava di interventi urgenti che l’amministratore poteva commissionare. In ogni caso chiedeva che i condomini fossero condannati al pagamento di un importo a titolo di indennizzo per indebito arricchimento, oltre interessi legali.

La questione

Il contratto di appalto per opere straordinarie non urgenti stipulato dall’amministratore può vincolare i condomini obbligandoli a pagare all’impresa incaricata il prezzo d’appalto?

La soluzione

Il Tribunale ha revocato il decreto ingiuntivo della ditta.

Secondo lo stesso giudice il potere di concludere contratti con i terzi che involgono lavori di manutenzione straordinaria è attribuito in via esclusiva all’assemblea, mentre, fra gli atti conservativi attribuiti alla competenza dell’amministratore rientrano solo gli atti di conservazione materiale della cosa comune di natura ordinaria o gli atti urgenti di non rilevante entità che siano necessari per la salvaguardia dell’integrità del caseggiato (ma non la stipula di appalti per lavori straordinari).

Il Tribunale ha notato che, nel caso esaminato, l’operato dell’amministratore non è stato autorizzato né ratificato dall’assemblea condominiale in quanto nessuna delle delibere prodotte ha consentito di accertare la volontà dell’assemblea di far propri gli effetti del contratto stipulato con l’impresa edile per lavori straordinari non urgenti.

In ogni caso lo stesso giudice nota che il contratto stipulato dall’amministratore senza i necessari poteri è improduttivo di effetti nei confronti del condominio e non consente al terzo contraente (la ditta) di esercitare nei confronti dei condomini l’azione di inadempimento, che presuppone l’esistenza di un contratto valido ed efficace tra le parti.

Tuttavia alcuni lavori sono stati effettivamente svolti a favore del condominio. Di conseguenza il Tribunale ha condannato i condomini  a corrispondere, in favore dell’impresa una somma (inferiore al prezzo d’appalto), a titolo di arricchimento senza causa.

Le riflessioni conclusive

La manutenzione ordinaria può sempre essere decisa dall’amministratore nell’ambito dei poteri conferitigli dall’art. 1130 c.c., al n. 3, il quale prevede la possibilità di erogare le spese per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

In altre parole le spese di manutenzione ordinaria e quelle relative ai servizi comuni essenziali non richiedono la preventiva approvazione dall’assemblea dei condomini in quanto trattasi di esborsi ai quali l’amministratore provvede in base ai suoi poteri e non come esecutore delle delibere dell’assemblea.

Tuttavia bisogna chiarire che l’amministratore del condomino non ha un generale potere di spesa (salvo quanto previsto dall’art. 1135 c.c. in tema di lavori urgenti) per cui deve ritenersi che in via generale l’assemblea condominiale abbia il compito specifico, non solo di approvare il conto consuntivo, al fine di confrontarlo con il preventivo, ma anche di valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso.

Quest’ultime saranno comunque sottoposte ad un doppio controllo della assemblea, organo cui compete il potere generale decisionale in tema di spesa: l’uno preventivo, a mente dell’art. 1135, comma 1, n. 2, c.c., e l’altro finale, ex art. 1135, comma 1, n. 3, c.c.

Si deve però rilevare che gli atti implicanti spese che, pur dirette alla migliore utilizzazione delle cose comuni o imposte da nuove normative, comportino, per la loro particolarità e consistenza, un onere economico rilevante, necessitano della delibera dell’assemblea condominiale che può assumere qualsiasi provvedimento si renda necessario per la conservazione sia dell’edificio (inteso come struttura architettonica, e complesso di beni e impianti), sia delle facoltà di godimento e di fruizione che spettano ai singoli partecipanti.

Pertanto, non rientra tra i compiti dell’amministratore di condominio neppure il conferimento ad un professionista legale dell’incarico di assistenza nella redazione del contratto di appalto per la manutenzione straordinaria dell’edificio, dovendosi intendere tale facoltà riservata all’assemblea dei condomini (Cass. civ., sez. II, 17/08/2017, n. 20136).

Quest’ultima – atteso il carattere meramente esemplificativo delle attribuzioni riconosciutele dall’art. 1135 c.c. – può deliberare, quale organo destinato a esprimere la volontà collettiva dei partecipanti, qualunque provvedimento volto alla manutenzione straordinaria, anche non previsto dalla legge o dal regolamento di condominio, sempre che non si tratti di decisioni volte a perseguire una finalità extracondominiale.

In particolare le attribuzioni dell’assemblea condominiale riguardano l’intera gestione delle cose, dei servizi e degli impianti comuni, che avviene in modo dinamico e che non potrebbe essere soddisfatta dal modello dell’autonomia negoziale, in quanto la volontà contraria di un solo partecipante sarebbe sufficiente ad impedire ogni decisione.

Rientra dunque nei poteri dell’assemblea quello di disciplinare beni e servizi comuni, al fine della migliore e più razionale utilizzazione, anche quando la sistemazione più funzionale del servizio comporta la dismissione o il trasferimento di tali beni.

Qualora un’opera straordinaria abbia carattere urgente ed indifferibile, come prevede l’ultimo comma dell’articolo 1135 c.c., rientra fra i poteri dell’amministratore disporne l’esecuzione (negli stretti limiti necessari a fronteggiare la situazione di emergenza), provvedendo alla erogazione della relativa spesa, salvo comunque il suo dovere di riferirne quanto prima all’assemblea .

Il meccanismo voluto dal legislatore è estremamente semplice, nel senso che lascia all’amministratore la valutazione sull’urgenza dell’intervento e, nello stesso tempo, gli impone di giustificare al più presto le sue decisioni ai condomini.

Laddove invece i lavori eseguiti da terzi su disposizione dell’amministratore non posseggano il requisito dell’urgenza, il relativo rapporto obbligatorio non è riferibile al condominio, trattandosi di atto posto in essere dell’amministratore al di fuori delle sue attribuzioni, attesa la rilevanza “esterna” delle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1135 comma 2 c.c. (Cass. civ., sez. II, 02/02/2017, n. 2807).

In mancanza del requisito dell’urgenza, le iniziative adottate dall’amministratore in merito a lavori straordinari quindi non creano obbligazioni per i condomini, nel senso che non li vincolano al pagamento né verso l’amministratore né verso l’impresa che ha eseguito i lavori.

Tuttavia se alcuni lavori sono stati effettivamente svolti a favore del condominio i condomini  sono tenuti a corrispondere, in favore dell’impresa una somma (normalmente inferiore al prezzo d’appalto), a titolo di arricchimento senza causa.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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