La cedolare secca è un regime fiscale opzionale previsto per i contratti di locazione ad uso abitativo, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/2011. Consente al locatore, persona fisica che non agisce nell’esercizio di attività d’impresa, arti o professioni, di sostituire l’IRPEF e le addizionali dovute sui canoni di locazione con un’imposta sostitutiva calcolata in misura fissa.
Il regime è stato concepito per semplificare la tassazione delle locazioni, incentivare l’emersione del sommerso e garantire maggiore certezza fiscale.
Indice
1. Ambito soggettivo
La cedolare secca può essere applicata esclusivamente da:
- persone fisiche (no società, enti o professionisti);
- titolari di un diritto reale (proprietà, usufrutto, uso) su un immobile abitativo concesso in locazione;
- che non agiscano nell’ambito di attività d’impresa o professione.
Resta escluso, dunque, l’utilizzo del regime agevolato per le locazioni effettuate da società, imprese individuali, enti non commerciali o in regime d’impresa.
2. Ambito oggettivo
Sono ammessi alla cedolare secca i contratti:
- di locazione di immobili ad uso abitativo classificati nelle categorie catastali da A/1 a A/11 (esclusa A/10, uffici);
- stipulati per immobili ubicati in Italia;
- eventualmente comprensivi di pertinenze locate congiuntamente.
Sono esclusi:
- immobili strumentali (categoria A/10 e tutte le altre non abitative);
- immobili non accatastati come abitazioni;
- contratti stipulati con finalità turistiche a meno che non rispettino specifici requisiti di legge.
3. Aliquote applicabili
L’imposta sostitutiva è pari a:
- 21% per i contratti a canone libero (ex legge 431/1998, art. 2, comma 1);
- 10% per i contratti a canone concordato (ex legge 431/1998, art. 2, comma 3), in specifici Comuni ad alta tensione abitativa o nei Comuni colpiti da eventi calamitosi.
L’aliquota ridotta del 10% è stata oggetto di proroghe legislative e modifiche periodiche, ma rimane un importante incentivo per la stipula di contratti concordati.
4. Effetti della scelta per la cedolare secca
Con l’opzione per la cedolare secca:
- non si applica l’IRPEF ordinaria sul reddito da locazione;
- non si pagano addizionali regionali e comunali su tale reddito;
- non si paga l’imposta di registro né l’imposta di bollo sul contratto di locazione e sulle sue proroghe.
Tuttavia, il canone di locazione soggetto a cedolare secca non è deducibile ai fini di altri redditi (es. nel calcolo dell’ISEE).
5. Obblighi e modalità di opzione
L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata:
- al momento della registrazione del contratto;
- alla proroga del contratto;
- in sede di dichiarazione dei redditi (modello 730 o Redditi Persone Fisiche), se si è omessa la scelta iniziale, entro i termini stabiliti.
L’opzione deve essere comunicata all’inquilino con lettera raccomandata o PEC: ciò comporta la rinuncia all’aggiornamento del canone, compresa la rivalutazione ISTAT, per tutta la durata del periodo in cui si applica la cedolare.
6. Durata e revoca
L’opzione ha effetto per l’intera durata del contratto o della sua proroga, salvo revoca, che può essere effettuata:
- alla scadenza dell’annualità;
- con effetto dal successivo anno.
La revoca comporta il ritorno al regime fiscale ordinario (IRPEF e imposte collegate).
7. Cedolare secca e attività del conduttore
Una questione rilevante è se il regime della cedolare secca sia precluso qualora l’immobile sia utilizzato dal conduttore per attività commerciale o professionale. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che ciò che conta è la destinazione abitativa dell’immobile e non l’attività esercitata dal conduttore. Pertanto, il locatore può beneficiare della cedolare anche se il conduttore svolge attività diverse, purché l’immobile sia ad uso abitativo.
8. Vantaggi e svantaggi
Vantaggi:
- aliquota fissa e spesso più bassa dell’IRPEF marginale;
- esenzione da imposte di bollo e registro;
- semplificazione fiscale.
Svantaggi:
- rinuncia all’adeguamento ISTAT;
- impossibilità di dedurre il canone per finalità fiscali;
- non sempre conveniente per i redditi bassi con detrazioni IRPEF.
Manuale delle locazioni commerciali e abitative
Il Manuale offre un quadro complessivo in materia di locazioni abitative, affrontandone tutte le tipologie: locazioni libere, convenzionate, transitorie, locazioni di immobili acquistati per futura locazione, affitti brevi, locazioni turistiche, cohousing, rent to buy, leasing, analizzando la relativa disciplina contrattuale e tenendo conto dell’evoluzione normativa, nonché della produzione giurisprudenziale su alcuni punti nodali della legge 431 del 1998 e altro.Non mancano le indicazioni operative inerenti alla registrazione dei contratti, la tassazione, sia ordinaria che con cedolare secca.Il volume si occupa altresì delle “locazioni ad uso diverso”: la loro regolamentazione, il regime contrattuale applicabile, gli istituti della prelazione del riscatto e l’indennità di avviamento senza dimenticare le nuove tipologie locatizie come il contratto atipico di coworking o di domiciliazione.Una parte è in seguito dedicata agli aspetti processuali: procedimento di convalida, rito locatizio e compatibilità con il processo ordinario, azioni esperibili contro l’occupazione senza titolo, mediazione, negoziazione assistita e arbitrato.L’esposizione semplice e chiara rende il testo uno strumento di consultazione e approfondimento adatto sia al professionista del settore, sia al pubblico dei non addetti ai lavori.Il Manuale tratta infine anche il nuovo procedimento di convalida di sfratto, che ha visto ampliarsi l’ambito di applicazione e altre novità, tra cui quelle riguardanti l’esecutività dell’ordinanza di convalida.Questa sesta edizione tiene conto di tutti i principali provvedimenti di normativa, prassi e giurisprudenza in materia fino alle recentissime sentenza 7 maggio 2024, n. 12395 in punto di cedolare secca e circolare 10 maggio 2024, n. 10/E sulle locazioni brevi.Silvio RezzonicoÈ stato avvocato in Milano e autore di diversi libri e saggi in materia di diritto immobiliare. Ha collaborato con il Gruppo 24 Ore, con Maggioli Editore e con l’Università degli studi di Firenze. Da ultimo è stato anche docente presso l’Università degli Studi telematica E-campus.Matteo RezzonicoAvvocato cassazionista e pubblicista in Milano, è autore di numerose pubblicazioni di diritto immobiliare ed edilizio. In particolare, collabora con il Gruppo 24 Ore (Norme e Tributi, Esperto risponde e Consulente immobiliare) e con Giuffrè Editore (portale con- dominio e locazioni). Presidente della FNA Federazione Nazionale degli Amministratori Immobiliari e Vicepresidente della Confappi, Confederazione della Piccola Proprietà Immobiliare, per conto della quale riveste anche il ruolo di Presidente della sede provinciale di Milano e di componente della Commissione Legale Nazionale di FNA – Confappi.Luca RezzonicoAvvocato in Milano. Si occupa di diritto immobiliare ed è coautore di diverse pubblicazioni in materia
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