Emergenza coronavirus: la morosità del condomino per colpa della morosità del conduttore

Emergenza coronavirus: la morosità del condomino per colpa della morosità del conduttore

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

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Anche se recentemente le disposizioni adottate dal Governo e dalle Regioni hanno previsto, in forma ridotta, la riapertura di negozi ed attività commerciali, non si può negare come le misure anti- contagio abbiano avuto un impatto drammatico nei confronti dei conduttori di negozi, anche quelli che hanno come locatore un condomino.

Questi negozianti sono comunque tenuti a pagare l’affitto dei propri negozi e le spese condominiali atteso che nessuna norma tra quelle previste dai decreti sinora promulgati ha esonerato costoro dal pagamento del canone o degli oneri condominiali, né, tantomeno, esiste nell’ordinamento una norma precedente che consenta di sospendere l’affitto in caso di cessazione temporanea dell’attività.

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Le agevolazioni fiscali

Per aiutare tali conduttori l’art. 65 del D.L. n. 18 del 17 marzo 2020 (c.d. Decreto “Cura Italia”), riconosce un credito d’imposta nella misura del 60% del canone di locazione (per ora) del mese di marzo 2020, se relativo a un immobile che rientra nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe).

Il credito d’imposta può essere utilizzato esclusivamente in compensazione, riportando nel modello F24 il codice tributo “6914” istituito con la risoluzione dell’Agenzia delle entrate n. 13 del 20 marzo 2020.

In ogni caso l’Agenzia delle Entrate nella circolare 11/E del 6 maggio 2020 ha  chiarito che qualora le spese condominiali siano state pattuite come voce unitaria con il canone di locazione e questa circostanza risulti dal contratto, si ritiene che anche le spese condominiali possano concorrere alla determinazione dell’importo sul quale calcolare il credito d’imposta sopra detto.

Tali misure – che operano solo in ambito tributario – possono dare solo un limitato beneficio ai conduttori che inevitabilmente hanno subito e subiranno gravi perdite, destinate ad aumentare in considerazione dei costi da sostenere per le misure di sicurezza imposte dalla normativa anti-contagio.

Molti conduttori perciò hanno smesso di pagare canoni ed oneri condominiali o si sono ridotti unilateralmente il canone.

Il mancato pagamento degli oneri condominiali

L’art 9 l. 392/1978 prevede che sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni.

Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90 per cento, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore.

Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta.

Gli oneri accessori sono, quindi, costituiti dagli esborsi gravanti sul conduttore correlati alla fruizione di servizi comuni che vanno naturalmente ad integrare il corrispettivo dovuto dal conduttore al locatore – il quale in genere è tenuto ad anticipare la spesa o, comunque ad effettuare il pagamento all’amministratore condominiale – giacché la fruizione dei predetti servizi va a completare il godimento della cosa locata.

Anche il mancato pagamento anche dei soli oneri accessori consente la risoluzione del contratto, costituendo essi ormai parte integrante della struttura del contratto di locazione.

In ogni caso secondo l’Agenzia delle Entrate (circ. 3 aprile 2020, n. 8/E) il credito d’imposta, pari al 60% del canone di locazione del mese di marzo 2020, è riconosciuto solo sui canoni effettivamente pagati; un canone di locazione non pagato non produrrà il credito d’imposta in quanto la norma intende ristorare il conduttore del canone versato a fronte della sospensione dell’attività di impresa in questo periodo.

Del resto le attuali norme non prevedono alcuna sospensione de pagamento dei canoni a uso commerciale, né è prevista la possibilità di rinviare il pagamento delle spese condominiali, con la conseguenza che inquilini e condomini-locatori possono solo stipulare un accordo scritto per la riduzione del canone di locazione.

In primo piano: EMERGENZA CORONAVIRUS

L’accordo di riduzione del canone tra condomino–locatore e conduttore

I conduttori del condomino potrebbero pensare ad uno scioglimento del rapporto contrattuale, soluzione discutibile se si considera che è necessario attendere almeno 6 mesi nel caso di recesso, continuando a corrispondere i canoni di locazione.

Meglio quindi mantenere in vita e il contratto, rivedendone temporaneamente le condizioni.

Al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo, altrimenti, un’alterazione del rapporto contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti,

Nulla esclude però che le parti si accordino per una riduzione consensuale del canone.

In altre parole non si può escludere che il conduttore chieda al locatore di ridurre il canone di locazione (in considerazione di difficoltà economiche), ed il locatore, intenzionato ad accogliere tale richiesta, formalizzi l’accordo di riduzione del canone.

In tal caso, viene modificato l’originario contratto stipulato, con definizione di una riduzione del canone di locazione.

Le sole variazioni di misura del canone (come, l’accordo di riduzione del canone) non sono infatti di per sé indice di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modificazioni accessorie della correlativa obbligazione o di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione.

Nell’accordo dovranno essere indicate le seguenti informazioni: i dati del locatore e dell’inquilino; il canone annuo stabilito inizialmente; l’ammontare ridotto sul quale ci si è accordati; il numero di mesi per i quali l’inquilino pagherà un importo più basso.

Un altro aspetto che deve essere posto con chiarezza è l’oggetto dell’accordo: riduzione temporanea del canone e poi ripresa del versamento del precedente importo; (oppure) sospensione temporanea del pagamento del canone (ad esempio per alcuni mesi).

In ogni caso, ricorda l’Agenzia, non sussiste l’obbligo di registrazione dell’atto di riduzione del canone ed è possibile procedere alla registrazione anche al termine dell’emergenza sanitaria Covid-19. La registrazione di questa tipologia di contratti, analogamente agli altri adempimenti tributari in scadenza tra l’8 marzo e il 31 maggio 2020, rientra nella sospensione prevista dall’articolo 62, commi 1 e 6, del Dl “Cura Italia”. Pertanto, potrà essere effettuata entro il 30 giugno 2020 senza sanzioni.

Se invece si vuole procedere senza attese, si può attivare la procedura (senza pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, in virtù della previsione dell’art. 19, comma 1, del D.L. 12 settembre 2014, n. 133) mediante pec o e-mail;

Alla richiesta di registrazione, da inviare all’ufficio presso il quale era stata registrata la locazione modificata, il contribuente dovrà allegare: la scansione dell’accordo di riduzione; il modello 69 debitamente compilato e sottoscritto la dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (articolo 47, Dpr n. 445/2000) di essere in possesso degli originali (e l’impegno a depositarli in ufficio una volta terminato il periodo emergenziale), la copia del documento di identità del richiedente. Lo stesso deve inoltre specificare che la registrazione è esente da imposte (articolo 19, comma 1, Dl n. 133/2014).

Verificata la correttezza della documentazione, l’ufficio effettuerà la registrazione e ne comunicherà gli estremi all’interessato, che avrà avuto cura di indicare i suoi riferimenti per essere contattato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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