Il divieto di stipula ex art 8 D.Lgs. 122/2005 opera anche in caso di permuta di immobili da costruire

Secondo la Suprema Corte (Cass. civ., sez. II, 11 luglio 2025, n. 19109) va privilegiata una lettura sistematica dell’art. 8 D.Lgs. 122/2005 che ne metta in luce la ratio sottesa ovvero la tutela del contraente debole. Pertanto il notaio non può stipulare atti traslativi, anche a effetti differiti, se l’immobile è gravato da ipoteca non frazionata.
La Seconda Sezione civile della Cassazione, con la sentenza n. 19109 dell’11 luglio 2025, interviene su un tema cruciale nella disciplina degli immobili da costruire: il tipo contrattuale oggetto del divieto di stipula di cui all’art. 8 del D.Lgs. 122/2005. La Corte chiarisce che, sebbene il dettato normativo si riferisca unicamente alle compravendite, un’interpretazione testuale finirebbe per svuotare di significato l’intera portata del D.Lgs. 122/2005, pertanto il divieto in questione non riguarda soltanto le compravendite “in senso stretto”, ma tutti gli atti traslativi della proprietà, anche se ad effetti differiti o a titolo di permuta. Per approfondire su questi temi consigliamo il volume Casa in costruzione – Guida alla tutela del contraente debole, Dalla garanzia fideiussoria alla polizza postuma, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

1. La vicenda: la permuta di un terreno con due appartamenti da costruire

La controversia trae origine da una permuta stipulata nel 2007, con la quale un privato aveva ceduto un terreno edificabile a una società costruttrice in cambio di due appartamenti da edificare sullo stesso suolo.
Contestualmente, la società aveva contratto un finanziamento bancario garantito da ipoteca sul terreno, alla quale lo stesso permutante partecipava in qualità di terzo datore di ipoteca.
A costruzione ultimata, l’acquirente lamentava che le due unità a lui destinate risultassero ancora gravate da ipoteca, mai frazionata né cancellata, nonostante l’obbligo di cancellazione assunto dal costruttore in contratto.
Il giudizio si concludeva in primo grado con la risoluzione del contratto di permuta per inadempimento della società costruttrice e con la condanna al risarcimento del danno. Tuttavia, la Corte d’appello di Brescia aveva ritenuto inapplicabile l’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 alla fattispecie di permuta di immobile futuro. Per approfondire su questi temi consigliamo il volume Casa in costruzione – Guida alla tutela del contraente debole, Dalla garanzia fideiussoria alla polizza postuma, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. L’art. 8 D.Lgs. 122/2005: una norma di chiusura del sistema di tutela

La Cassazione ribalta questa impostazione, valorizzando la ratio legis dell’art. 8, che impone al notaio di verificare il frazionamento o la cancellazione delle garanzie reali gravanti sull’immobile “anteriormente o contestualmente” alla stipula dell’atto traslativo.
Tale obbligo, osserva la Corte, non può essere circoscritto alla sola compravendita, ma deve estendersi a ogni atto che produca effetti traslativi della proprietà, sia immediati sia differiti, in quanto la finalità di tutela del contraente debole si realizza indipendentemente dallo schema negoziale prescelto, giacché tanto nella compravendita che nella permuta sussiste il medesimo rischio patrimoniale.

3. Permuta e immobile futuro: il momento traslativo e l’obbligo di frazionamento

Nel caso esaminato, la permuta aveva per oggetto un immobile futuro, il cui acquisto si sarebbe prodotto solo al momento dell’ultimazione dell’opera, in applicazione dell’art. 1472 c.c.
Tuttavia, la Corte rileva che già al momento della stipula esisteva un collegamento funzionale tra la permuta e il contratto di mutuo ipotecario, conclusi lo stesso giorno e dinanzi allo stesso notaio. L’ipoteca, concessa sul terreno a garanzia del finanziamento, si sarebbe automaticamente estesa, per effetto dell’accessione (art. 2811 c.c.), sull’edificio costruito.
Da ciò consegue che il notaio avrebbe dovuto verificare e curare il frazionamento del finanziamento e della garanzia reale, onde evitare che l’acquirente rimanesse obbligato per l’intero debito contratto dal costruttore.
L’omissione di tale controllo ha determinato, nel caso concreto, proprio l’effetto che la norma intende scongiurare: l’acquirente si è ritrovato titolare di due appartamenti ipotecati a garanzia di un mutuo di importo superiore al valore dei beni ricevuti.

Potrebbero interessarti anche:

• Casa in costruzione: Guida alla tutela del contraente debole – La recensione della settimana
• La dichiarazione resa dal coniuge acquirente in sede d’acquisto dell’immobile ex art. 179 C.c. co. 2

4. Un principio di diritto di ampia portata: il divieto di stipula

La Suprema Corte formula dunque un principio di diritto di grande rilievo sistematico:
“Il divieto di stipula di cui all’art. 8 del D.Lgs. 122/2005 si applica a tutti gli atti traslativi della proprietà, sia con effetti immediati che differiti, posti in essere dal costruttore a favore di una persona fisica e aventi ad oggetto un immobile da costruire gravato da ipoteca o pignoramento. Vi rientrano anche i contratti di permuta che abbiano ad oggetto un immobile futuro, il cui acquisto si produce quando il bene viene ad esistenza.”
La pronuncia conferma così che il divieto di rogito notarile in assenza di frazionamento opera non solo per le vendite tradizionali, ma per qualsiasi negozio con funzione traslativa, a prescindere dalla causa concreta.

5. Implicazioni operative e prospettive

Sotto il profilo operativo, la decisione richiama con forza il ruolo di garante del notaio nella fase di controllo preliminare alla stipula.
Il professionista è tenuto a verificare che il costruttore abbia già ottenuto il frazionamento del mutuo e dell’ipoteca, o almeno che siano predisposti i titoli idonei alla cancellazione. In mancanza, non può procedere al rogito, pena la nullità dell’atto e la possibile responsabilità professionale.
La sentenza, inoltre, chiude ogni residua incertezza sull’applicabilità dell’art. 8 alle permute di immobili futuri, rafforzando l’impostazione sostanzialistica della tutela voluta dal legislatore del 2005: una tutela che guarda non alla forma del contratto, ma alla condizione di vulnerabilità economica dell’acquirente.
La tutela apprestata dal D.Lgs. 122/2005 ha carattere imperativo e non può essere elusa mediante operazioni formalmente complesse o negozialmente “ibride”: l’operazione unitaria – finanziamento, concessione di ipoteca e permuta – doveva essere valutata nella sua sostanza economico-giuridica complessiva, e non in base alla frammentazione formale dei singoli atti.

6. Le criticità applicative

Si pone un problema di concreta applicazione della norma dal momento che nei suddetti contratti l’intervento notarile è unico e non vi sarà un successivo atto pubblico in cui esercitare il controllo imposto dall’art. 8.
Inoltre, nelle ipotesi di mutuo fondiario non è tecnicamente possibile procedere al frazionamento del mutuo ex art. 39 T.U.B.
Il divieto di stipula, pensato per atti con effetto traslativo immediato, non può dunque operare nei suoi termini letterali, tuttavia, la funzione protettiva della norma impone di anticiparne la verifica e la garanzia, adattandole alla logica dei contratti a effetti differiti.

7. La soluzione sistematica

In questa prospettiva “funzionale”, il controllo notarile si anticipa al momento della stipula originaria, che diventa l’unica sede utile per garantire la futura applicazione dell’art. 8.
L’efficacia traslativa sarà così condizionata al verificarsi delle garanzie richieste dalla legge, assicurando tutela all’acquirente pur senza paralizzare la validità del contratto.
Il notaio, pur in assenza dell’effetto traslativo attuale, potrà quindi:

• acquisire impegni scritti della banca finanziatrice al futuro frazionamento del mutuo o alla cancellazione dell’ipoteca;
• inserire clausole sospensive che subordinino il perfezionamento del trasferimento al verificarsi delle condizioni di legge;
• verificare che il costruttore si impegni a non contrarre finanziamenti ulteriori senza il consenso dell’acquirente o del notaio.

Si realizza così un equilibrio tra efficienza dell’autonomia negoziale e protezione del contraente debole, rendendo l’art. 8 concretamente applicabile anche alle fattispecie a effetti reali differiti.

8. La tecnica del “verbale notarile di constatazione”

Una soluzione molto valida è quella di derogare all’art. 1472 c.c. e scindere la sequenza contrattuale in due momenti:

• Stipula del contratto a effetti reali differiti, che regola l’operazione ma non produce ancora il trasferimento;
• Successivo verbale notarile che accerta la venuta ad esistenza dell’immobile e formalizza il trasferimento della proprietà, previa verifica dell’avvenuto frazionamento o della cancellazione delle garanzie.

Questa tecnica consente al notaio di esercitare pienamente il controllo previsto dalla norma e di evitare la stipula di atti nulli o potenzialmente dannosi per l’acquirente.

9. Conclusioni

La Cassazione n. 19109/2025 rappresenta un importante passo nella lettura sistematica del D.Lgs. 122/2005, confermando che la protezione dell’acquirente di immobili da costruire indipendentemente dallo schema contrattuale utilizzato.
Ne consegue che la prassi notarile dovrà adeguarsi, estendendo il controllo di legalità anche alle permute, ai conferimenti e a tutte le ipotesi di trasferimento aventi ad oggetto immobili futuri, così da rendere effettiva – e non meramente formale – la tutela del contraente debole.