Decorso del termine di decadenza: come può essere eccepito

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione –sez. III civ.- sentenza n. 16610 del 23-05-2022

Il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 80 legge 27 luglio 1978, n. 392 può essere eccepito dalla parte che ne abbia interesse senza una formulazione solenne ed esplicita ma attraverso una linea difensiva che la presupponga in modo inequivoco

    Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

riferimenti normativi: art.  80 l. n. 392/78

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. 3, Sentenza n. 14765 del 26/06/2007

1. La vicenda

Una Camera di Commercio, nella qualità di locatrice di un immobile, richiedeva la convalida di sfratto per finita locazione, sul presupposto di aver validamente disdettato il contratto di locazione ad uso commerciale concluso con una società. Quest’ultima si costituiva in giudizio, eccependo la propria carenza di legittimazione passiva, dal momento che la conduttrice doveva identificarsi in altra società. La locatrice, autorizzata dal giudice, chiedeva disporsi la chiamata in causa della nuova società indicata (terza chiamata) che, effettivamente, si costituiva in giudizio pretendendo l’indennità per perdita di avviamento. Il Tribunale accertava la regolare disdetta del contratto, rigettando la riconvenzionale relativa all’indennità per perdita di avviamento proposta dalla terza chiamata. La Corte di Appello, invece, in relazione all’uso effettivo della “res locata”, come determinatosi ai sensi dell’articolo 80 della stessa legge n. 392 del 1978 (cioè a seguito del diverso uso dei locali fatto dal conduttore rispetto a quanto pattuito), riconosceva il diritto della terza chiamata all’indennità per perdita di avviamento. Inevitabile il ricorso alla Cassazione da parte della Camera di Commercio secondo cui la società locatrice, solo appellando la sentenza del Tribunale, aveva denunciato, per la prima volta, che il decorso del termine decadenziale di tre mesi, di cui all’art. 80 della legge n. 392 del 1978, aveva determinato l’applicazione al rapporto locativo del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile, con conseguente maturazione del diritto all’indennità per perdita dell’avviamento. La ricorrente, quindi, lamentava come la Corte di Appello avesse disatteso l’eccezione di violazione dell’articolo 345 c.p.c.

2. La questione 

Il decorso del termine di decadenza di cui all’art. 80 legge 27 luglio 1978, n. 392 deve essere eccepita dalla parte che ne abbia interesse con una formulazione solenne ed esplicita?

3. La soluzione 

La Cassazione ha dato torto alla locatrice. I giudici supremi hanno considerato generica ed infondata la prospettazione della ricorrente secondo cui la società già conduttrice non avrebbe mai dichiarato di avvalersi dell’art. 80 della legge 27 luglio 1978, n. 392. Come osserva la Cassazione, infatti, nella comparsa di costituzione in primo grado la società conduttrice ha sostenuto di aver diritto al pagamento di un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone di locazione in quanto l’ente camerale era a conoscenza dell’utilizzo dell’immobile avendone accertato l’utilizzo fattone dal conduttore; inoltre negli scritti difensivi della conduttrice è stato menzionato il decorso del termine di decadenza di cui al citato art. 80 per mancato esercizio da parte del locatore dell’azione di risoluzione del contratto. In ogni caso – ad avviso della Suprema Corte – la decadenza in questione deve essere eccepita dalla parte che ne abbia interesse, ma non richiede una formulazione solenne ed esplicita, risultando sufficiente una linea difensiva che la presupponga in modo inequivoco.

4. Le riflessioni conclusive 

La sentenza menziona espressamente quanto stabilito dall’art.80 della l. 392/1978, norma non abrogata espressamente dalla l. n.431/1998, secondo cui se il conduttore adibisce l’immobile ad uso diverso da quello pattuito, il locatore può chiedere la risoluzione del contratto entro tre mesi dal momento in cui ha avuto conoscenza del mutamento di destinazione. La disposizione, pertanto, predetermina la gravità dell’inadempimento a fini risolutori, individuando, quale unico criterio rilevante a tal fine, il semplice cambio di destinazione. Decorso il termine di tre mesi senza che la risoluzione sia stata chiesta, al contratto si applica il regime giuridico corrispondente all’uso effettivo dell’immobile.  La norma dell’art. 80 della legge 27 luglio 1978 n. 392 – che, nel caso di unilaterale mutamento d’uso dell’immobile locato da parte del conduttore, prevede l’applicabilità del regime giuridico corrispondente all’uso effettivo – essendo diretta ad evitare che venga elusa la disciplina fissata per le diverse tipologie locative, va riferita a tutti i casi in cui la variazione comporti l’applicazione di una diversa disciplina e, quindi, anche nel caso di mutamento dall’uno all’altro sottotipo di locazione abitativa di cui all’art. 26, lett. a), della citata legge n. 392 e finanche in quello in cui il mutamento di destinazione produca effetti più sfavorevoli per il conduttore; in ogni caso restano estranei alla norma in questione solo quei cambiamenti d’uso dai quali non derivi innovazione nella disciplina giuridica del rapporto ed in relazione ai quali è configurabile solo un inadempimento contrattuale legittimante il ricorso alla ordinaria azione di risoluzione prevista dall’art. 1453 c.c. (Cass. civ., sez. III, 10/03/2010, n. 5767).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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