Convalida di sfratto: la giurisprudenza costituzionale

Convalida di sfratto: la sentenza n. 79/2020 della Corte Costituzionale

di Redazione

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di Ilaria Lombardini

Dottore di Ricerca in Diritto Processuale Civile ed Avvocato

Introduzione

L’art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392, legge in materia di locazioni di immobili urbani, conosciuta come “legge equo canone”, introducendo una sorta di sub-procedimento di sanatoria nella disciplina relativa alla convalida di sfratto (artt. 657-669 c.p.c., più precisamente nel procedimento sommario di cui all’art. 658 c.p.c.), consente al conduttore moroso di sanare la morosità nel pagamento dei canoni e/o degli oneri accessori in sede giudiziale. Com’è noto, il conduttore può versare alla prima udienza “l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice”, oppure può effettuare il pagamento dell’importo di cui sopra entro il termine, c.d. termine di grazia, assegnato dal giudice di fronte “a comprovate condizioni di difficoltà” del conduttore medesimo. Il pagamento nei termini “esclude la risoluzione del contratto” di locazione.

La previsione della concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti, di cui all’art. 55 delle Disposizioni processuali della L. n. 392/1978, è però strettamente connessa con l’art. 5 della medesima legge, relativo all’ “Inadempimento del conduttore”, articolo (incardinato nel Capo I del Titolo I, L. n. 392/1978), che concerne espressamente la “Locazione di immobili urbani adibiti ad uso di abitazione”: pertanto è la stessa disposizione a delimitare l’ambito di applicazione alle sole locazioni abitative e ad escludere, implicitamente, l’applicabilità al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale rimane operante il criterio previsto dall’art. 1455 c.c. “Importanza dell’inadempimento”.

Ora, considerato che l’art. 1455 c.c. non prevede, al fine di evitare la risoluzione contrattuale, le stringenti condizioni di un pagamento integrale come richiesto dal sopra citato art. 55, ci si chiede: quid se il conduttore, titolare di un contratto di locazione ad uso abitativo, non versa l’intero importo come previsto dall’art. 55 L. 392/1978 e residua un inadempimento di scarsa importanza?

Per un approfondimento sul tema si veda il contributo Requisiti del “pagamento dei canoni scaduti” ex art. 55 L. n. 392/1978 (anche alla luce di Corte cost. n. 79/2020) nel procedimento per convalida di sfratto, al fine di escludere “la risoluzione del contratto” di Ilaria Lombardini.

Sommario:

  1. Quadro normativo di riferimento e ambito applicativo.
  2. La ratio dell’art. 55 “Termine per il pagamento dei canoni scaduti” della L. n. 392/1978 e le condizioni per la concessione del c.d. “termine di grazia”.

2.1. Requisiti del “pagamento dei canoni scaduti”: problematiche inerenti l’entità dell’importo dovuto, le modalità e il termine di adempimento.

2.2. Il termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali al tempo del Covid-19.

  1. Effetti dell’adempimento.
  2. Conseguenze dell’inadempimento o dell’adempimento parziale.
  3. La parola alla Corte costituzionale: Corte cost. n. 79 del 2020.
  4. Rilievi conclusivi.

Quadro normativo di riferimento e ambito applicativo

L’art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392, legge in materia di locazioni di immobili urbani (c.d. “legge equo canone”, nel prosieguo indicata anche come L. loc.), consente al conduttore moroso di sanare la morosità nel pagamento dei canoni e/o degli oneri in sede giudiziale introducendo una sorta di sub-procedimento di sanatoria nella disciplina della convalida di sfratto (artt. 657-669 c.p.c.). L’intimato può provvedere al pagamento nella prima udienza prefissata per l’eventuale convalida (banco iudicis); nel caso in cui il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a “comprovate condizioni di difficoltà del conduttore”, può concedere al convenuto un termine, c.d. termine di grazia, per purgare la mora, vale a dire un termine perentorio entro cui pagare l’importo dovuto (per tutti i canoni e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, nonché per gli interessi legali e le spese giudiziali liquidate dal giudice), al fine di evitare la risoluzione del contratto di locazione[1].

Pertanto, l’art. 55 L. n. 392/1978 “presenta una duplice valenza: sotto il profilo sostanziale impedisce la risoluzione del rapporto locativo per inadempimento del conduttore, nonostante la gravità dell’inadempimento e, al contempo, incide sul corso del giudizio di convalida”[[2]].

Quanto sopra, occorre sottolinearlo, nel caso in cui l’intimato moroso sia titolare di un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo e non contesti la morosità[[3]], né l’idoneità dell’inadempimento a determinare la risoluzione della locazione.

È però opportuno richiamare più nel dettaglio l’ambito applicativo dell’art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392.

Sulla possibilità, per il giudice investito della domanda di risoluzione per inadempimento del conduttore, di poter applicare l’art. 55 L. n. 392/1978 anche nel procedimento ordinario, si è a lungo dibattuto, fino alla pronuncia della Corte Costituzionale 21 gennaio 1999, n. 3, in cui la Consulta ha evidenziato che l’art. 55 della L. n. 392/1978 fa testuale riferimento alla sede giudiziale e alla prima udienza: elementi, questi, che non valgono a richiamare esclusivamente il procedimento sommario per convalida di sfratto e ad escludere l’ordinario giudizio di cognizione, nel quale sia chiesta la risoluzione del contratto di locazione, risoluzione che il pagamento all’udienza, nei termini previsti dalla stessa disposizione denunciata, vale ad evitare.

La Cassazione – sulla scia della citata Corte cost. n. 3 del 1999 – ha operato un revirement, affermando quale principio di diritto che “lo speciale istituto della sanatoria della morosità del conduttore, previsto e disciplinato dall’art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, trova applicazione sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c., sia allorché la domanda per conseguire la restituzione dell’immobile sia stata introdotta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento”[[4]]. Il dubbio sull’applicabilità della sanatoria di cui all’art. 55 della L. n. 392/1978 a seconda del rito prescelto è stato così ormai superato[[5]].

Altro punto clou dell’art. 55 legge equo canone è la sua stretta connessione con l’art. 5 della medesima legge: si veda il riferimento del primo comma dell’art. 55 alla “morosità del conduttore nel pagamento dei canoni e/o degli oneri di cui all’articolo 5”, il quale detta la disciplina in tema di contratti aventi ad oggetto immobili urbani adibiti “ad uso di abitazione” e non è applicabile al tipo contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, rispetto al quale rimane operante il criterio previsto dall’art. 1455 c.c. Lo chiarisce una fondamentale pronuncia delle Sezioni Unite, secondo cui “nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla legge n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55 relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo. Ed infatti, il legislatore, nel dettare la disciplina della sanatoria in questione, non si è limitato a prevedere in genere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tale effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni ed oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della sua previsione al solo ambito delle ipotesi di inadempimento da morosità descritte e prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, di tal che è la stessa disposizione di cui all’art. 55 – la quale risulta inclusa tra quelle di natura processuale, le quali, di per sé, non sono idonee a dilatare l’ambito di applicazione di una norma di natura sostanziale – a delineare la limitazione del suo ambito di applicazione alle sole locazioni abitative”[[6]].

È questo il limite principale all’applicabilità della norma, ribadito ormai da giurisprudenza consolidata. Pertanto, nel regime ordinario delle locazioni urbane fissato dalla L. n. 392/1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni locatizi scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo[[7]], né può trascurarsi che è stata altresì esclusa l’applicabilità dell’art. 55 alle locazioni abitative transitorie per finalità non protette dalla L. n. 392/1978[[8]].

In estrema sintesi: l’applicabilità dell’art. 55 è ammessa solo per le locazioni ad uso abitativo (di recente v. anche Cass. civ., n. 1428/2017; Cass. civ., n. 21836/2014), non per quelle ad uso diverso (Cass. civ., sez. III, 08/11/2018, n. 28502), né per quelle stipulate per soddisfare esigenze transitorie (Cass. civ., sez. VI-3, n. 2681/2012), né per le locazioni aventi ad oggetto immobili catastalmente qualificati come A/8, abitazioni in ville, e A/9 castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici (Cass. civ., n. 2681/2012). L’istituto della sanatoria giudizile della morosità è altresì inapplicabile con riferimento alle locazioni ad uso di foresteria (v. Trib. Roma, 27 settembre 2005; Trib. Novara Sent. 11-04-2009) o con riferimento alle locazioni stipulate con gli enti gestori di edilizia residenziale pubblica (Corte cost., n. 203/2003).

Di particolare rilievo è anche l’altro profilo dell’art. 55 che si collega al citato art. 5, quello della predeterminazione legale della gravità dell’inadempimento. L’art. 5 della L. n. 392/1978 quantifica la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione nel “mancato pagamento del canone decorsi venti giorni dalla scadenza”, ovvero nel mancato pagamento, nel termine previsto, degli oneri accessori[[9]] quando il loro importo non pagato superi quello di due mensilità del canone, equiparando in tal modo il mancato pagamento del canone con il mancato pagamento degli oneri accessori. Ne deriva che anche la morosità per i soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c.[[10]]. Dunque, ex art. 5 legge equo canone, la valutazione dell’importanza dell’inadempimento al fine della risoluzione del contratto di locazione ad uso abitativo è effettuata in via automatica dalla stessa norma, mediante la previsione di parametri oggettivi, e non è rimessa all’apprezzamento discrezionale del giudice[[11]]. Anche se la disposizione contenuta nell’art. 5 della L. n. 392/1978, che ha predeterminato la gravità dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione, è stabilita per il tipo contrattuale della locazione ad uso abitazione e non è estensibile alla tipologia contrattuale della locazione per uso diverso dall’abitazione, per cui rimane operante il criterio della non scarsa importanza dell’inadempimento previsto dall’art. 1455 c.c., tuttavia può costituire, in tale ultima fattispecie, un utile parametro di riferimento[[12]].

La ratio dell’art. 55 “Termine per il pagamento dei canoni scaduti” della L. n. 392/1978 e le condizioni per la concessione del c.d. “termine di grazia”

Da quanto sopra delineato già emerge la ratio dell’art. 55 legge equo canone: favorire il conduttore titolare di un contratto di locazione ad uso abitativo nel sanare la morosità, impedendo così l’immediata risoluzione del contratto. Infatti, come anticipato, se il pagamento non avviene in udienza, il giudice “può” assegnare un termine, c.d. “termine di grazia” per l’adempimento, “non superiore a giorni novanta” (nella prassi, non inferiore a giorni novanta), ma il termine è di centoventi giorni se l’inadempienza è la conseguenza delle “precarie” condizioni economiche del conduttore. Il termine decorre dalla data della richiesta avanzata in udienza. Si consideri che, poiché ex art. 56, comma 2,  L. n. 392/1978, “nelle ipotesi di cui all’articolo 55, per il caso in cui il conduttore non provveda al pagamento nel termine assegnato, la data dell’esecuzione non può essere fissata oltre sessanta giorni dalla scadenza del termine concesso per il pagamento”, di fatto l’art. 55 permette al conduttore moroso (talvolta non in buona fede) di protrarre per non pochi mesi il godimento dell’immobile locato, rinviando il rilascio del medesimo[[13]].

 L’art. 55 L. n. 392/1978 con la previsione del “termine di grazia”, che consente al conduttore di impedire unilateralmente e a contraddittorio instaurato la pronuncia di risoluzione del contratto di locazione, costituisce una deroga al generale principio di cui all’art. 1453, comma 3, c.c. (secondo il quale dalla data della domanda giudiziale di risoluzione del contratto l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione, come ricorda Cass. civ., sez. III, 7 febbraio 2000, n. 1336). La disposizione si ispira ad un evidente favor conductoris, allo scopo di conferire tutela giuridica al contraente considerato più debole nei contratti di immobili ad uso abitativo[[14]]. Rientra nella discrezionalità del legislatore modellare gli istituti processuali, specialmente quando hanno carattere speciale ed eccezionale, come la sanatoria disciplinata dall’art. 55 L. loc., ricorda Corte cost. 79/2020, e il legislatore, nella propria “discrezionalità”, ha ritenuto necessario tutelare i soggetti che assumono in locazione un immobile per adibirlo ad abitazione principale, dunque al soddisfacimento di primarie esigenze di vita. Anche se non può negarsi che consentire al conduttore nelle locazioni ad uso abitativo “comportamenti consistenti nel rinviare a piacimento il pagamento del canone, sia pure tre volte nell’ambito di un quadriennio, costringendo il locatore a reagire attraverso il processo per ottenere l’adempimento, non vale ad eliminare il contenzioso ma a favorirlo e può determinare conseguenze economiche di non indifferente rilievo” (Cass. n. 12121/2006).

Sono previste delle condizioni per la concessione della possibilità di sanare la mora ex art. 55 L. loc.: – l’istanza del conduttore/intimato; – comprovate “condizioni di difficoltà” del conduttore che non gli permettano di adempiere e che si pongano “in rapporto eziologico con la mancata sanatoria”[[15]]; –  un ulteriore requisito attiene ai limiti di frequenza temporale della sanatoria: il conduttore non deve aver già usufruito nel quadriennio antecedente l’udienza di convalida di tre sanatorie giudiziali, ovvero di quattro sanatorie nell’ipotesi prevista nel comma 4 dell’art. 55 L. n. 392/1978, vale a dire se l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Si noti che la disposizione, in ogni caso sicuramente favorevole al conduttore, per la concessione del termine di grazia ai fini della sanatoria della morosità prevede al comma 3 generiche “condizioni di difficoltà del conduttore”, se pur “comprovate”, senza indicare “difficoltà economiche”, mentre al comma 4 specifica le “precarie condizioni economiche del conduttore”, quindi sembra far riferimento alla “morosità incolpevole” (sul punto v. infra § 2.2.). Relativamente poi al quadriennio, poiché ai sensi della norma in commento la morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri può essere sanata, come si è detto, in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio (e per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, se l’inadempienza, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore), ci si chiede se le tre o quattro volte debbano essere computate con riferimento alla durata del contratto di locazione in corso fra le parti[[16]], oppure con riguardo all’arco temporale di quattro anni a partire dalla prima sanatoria[[17]]. Si noti che nel primo caso il rinnovo del contratto di locazione annulla eventuali sanatorie giudiziali [[18]].

Si consideri un ulteriore requisito (v. supra) ai fini della concessione del termine di grazia: le situazioni di difficoltà in cui versa l’intimato/ conduttore devono essere “comprovate”, come richiesto al comma 2, e al comma 4, art. 55, L. n. 392/1978. Le “comprovate condizioni di difficoltà del conduttore”, intese come “difficoltà di ordine economico, determinanti l’impossibilità di sanare la morosità nel termine ordinario ossia, a norma del comma 1 dello stesso articolo, nella prima udienza”[[19]] costituiscono la condizione, anzi il presupposto ineludubile, per la concessione del termine di grazia, e il dettato dell’art. 55 le elenca in forma dettagliata (v. anche infra § 2.1.).

Requisiti del “pagamento dei canoni scaduti”: problematiche inerenti l’entità dell’importo dovuto, le modalità e il termine di adempimento

La legge n. 392/1978 non ha, neppure implicitamente, abrogato il procedimento per convalida di sfratto, ma ha apportato, con specifico riferimento allo sfratto per morosità, particolari modifiche, stabilendo, per esempio, modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di sanare la morosità (Cass. n. 160/1990). Nell’ipotesi di sfratto per morosità all’intimato/conduttore l’art. 55 L. 27 luglio 1978 n. 392 consente, come anticipato, di sanare la mora in sede giudiziale versando, alla prima udienza, o entro il termine di grazia concesso dal giudice, “l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori”, maggiorati degli interessi legali, nonché delle spese processuali[[20]]. Pertanto, dal dettato della norma si evince che il pagamento integrale dell’importo dovuto, nei termini, è requisito essenziale ai fini dell’adempimento.

Sono però emerse alcune problematiche relativamente: – alla somma dovuta a titolo di sanatoria; – alle modalità di pagamento; –  ai termini dello stesso.

In primo luogo ci si è chiesti se, ai fini dell’adempimento, la somma da versare a titolo di sanatoria debba comprendere solo i canoni indicati in citazione o anche i canoni maturati fino alla scadenza del termine concesso per la sanatoria. La giurisprudenza ha più volte evidenziato che il conduttore, cui sia stato intimato lo sfratto per morosità nel pagamento del canone, ottenuta la concessione del termine di grazia, deve provvedere, nel termine concesso, al pagamento integrale dei canoni scaduti oltre agli interessi e alle spese processuali liquidate dal giudice in sede di concessione del termine (Cass. n. 1717/1998). Più chiaramente, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell’estinzione di tutto quanto dovuto, per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia[[21]].

Quanto alla domanda se al pagamento/alla sanatoria possa provvedere il terzo, la giurisprudenza di legittimità si è ormai pronunciata a favore dell’ammissibilità della sanatoria da parte del terzo: la sanatoria giudiziale della morosità del conduttore è consentita anche al terzo, in base alla regola generale dettata dall’art. 1180, comma 1, c.c., e sempre che costui intenda adempiere in tale veste. Si consideri che il locatore può rifiutare il pagamento da parte di persona diversa dal conduttore quando tale adempimento possa ingenerare confusione sulla titolarità del rapporto locativo, rientrando tra gli accertamenti di fatto devoluti in via esclusiva al giudice di merito, insindacabili in sede di legittimità se correttamente motivati, l’accertamento della fondatezza o meno del relativo timore del locatore[[22]].

La disciplina del termine di grazia prevista dall’art. 55 L. loc. non è derogabile dalle parti, infatti “si tratta di una disposizione processuale di rilievo pubblicistico”[[23]], che attua la tutela del contraente più debole, non precludendo al conduttore moroso la possibilità di fruire della sanatoria e quindi di impedire la risoluzione del contratto, nei tempi e nei modi di cui all’art. 55 L. n. 392/1978[[24]].

Ne deriva che la sanatoria della morosità è ammessa anche se le parti hanno pattuito una clausola risolutiva espressa apposta al contratto di locazione, la quale è inidonea ad impedire la sanatoria della morosità prevista nell’art. 55, “che contiene disposizioni di ordine pubblico non derogabili dalle parti mediante private pattuizioni”, come sottolinea Cass. n. 6995/1986 . Pertanto, con riferimento a un contratto soggetto alla disciplina della L. n. 392/1978, l’efficacia della clausola risolutiva espressa, che sia stata pattuita, rimane sospesa (inefficacia temporanea) – anche qualora il locatore abbia dichiarato di volersene avvalere – fino alla prima udienza del giudizio instaurato dallo stesso locatore per la risoluzione della locazione (od alla scadenza del termine di grazia di cui all’art. 55, L. n. 392/1978, eventualmente concesso dal giudice), con la conseguenza della definitiva inefficacia della suddetta clausola se il conduttore/convenuto, in quell’udienza, sana la morosità, ovvero della sua definitiva efficacia nell’ipotesi contraria di mancata sanatoria della morosità[[25]].

Sulla natura del potere del giudice di concedere un termine per il pagamento dei canoni di locazione scaduti, ai sensi dell’art. 55 L. n. 392/1978, giurisprudenza e dottrina concordano: la concessione del c.d. termine di grazia integra non un obbligo, ma una facoltà discrezionale di cui il giudice può avvalersi quando ricorrano comprovate condizioni di difficoltà del conduttore[[26]]. Il giudice non può concedere il termine di grazia d’ufficio o in mancanza di una richiesta di parte[[27]]. Qualche interrogativo si pone sul concreto utilizzo dell’art. 55 legge equo canone in sede giudiziale. Ai fini dell’accoglimento dell’istanza di concessione del termine di grazia, il conduttore dovrebbe fornire la prova certa di essersi trovato in difficoltà economiche tali da giustificare il mancato pagamento tempestivo[[28]], va preso atto però che, solitamente, la giurisprudenza di merito non esige la prova del requisito dell’esistenza di una obiettiva difficoltà del conduttore per la concessione del termine di grazia, “concedendo il termine sulla mera prospettazione di detta circostanza”[[29]], cosicché la concessione del termine di grazia è ormai divenuta una prassi “automatica”. Una recente sentenza di merito pone diversamente i termini della questione, “ poiché l’istituto di cui all’art. 55, comma 2, della L. 27 luglio 1978, n. 392 (c.d. termine di grazia) è funzionale a sanare la morosità, fine per il quale il giudice su istanza di parte può – ma non deve –- assegnare all’intimato un termine fino a novanta giorni, la parte non può essere ammessa al relativo beneficio quando non vi sia prospettiva che essa possa o intenda pagare l’intera morosità maturata, le mensilità del canone maturande e le spese processuali neppure nel termine massimo concedibile”[[30]].

Il provvedimento del giudice che concede o nega al conduttore il termine di grazia per sanare la morosità, in quanto privo di carattere decisorio, ha natura di ordinanza, non di sentenza[[31]], pertanto non è impugnabile con i normali mezzi di impugnazione[[32]].

Il termine concesso al conduttore, ai sensi dell’art. 55 L. 27.7.1978, n. 392, per sanare la morosità è da ritenersi perentorio, e, pertanto, non prorogabile neppure sull’accordo delle parti, e neppure se il termine concesso è inferiore a quello massimo previsto dalla legge (lo ricordano Cass. n. 23751/2008; Cass. n. 1336/2000), come risulta dall’ultimo comma dell’art. 55, che esclude la risoluzione del rapporto soltanto nel caso di pagamento nei termini previsti dai precedenti commi, e dall’art. 56 della medesima legge, che collega il provvedimento di rilascio alla espressa previsione del mancato pagamento nel termine assegnato[[33]]. Chiarendo e completando quanto sopra, la Cassazione ha evidenziato che il termine per sanare la morosità, come previsto dall’art. 55 della L. n. 392/78, “in tema di locazioni di immobili urbani ad uso abitativo, è da ritenersi perentorio, quindi, costituendo questo tipo di sanatoria un’eccezione al principio generale previsto dall’art. 1453, ult. comma, c.c. (secondo cui dalla data della domanda di risoluzione l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione), se entro il concesso termine di grazia, il conduttore non ha provveduto a sanare la mora, al giudice non è data la possibilità di valutare l’importanza o meno dell’inadempimento ai fini della risoluzione del contratto di locazione ai sensi dell’art. 1455 c.c. (così come avviene quando si tratti di termine essenziale per una delle parti a norma dell’art. 1457 c.c.), che deve perciò ritenersi sussistente ope legis”)[[34]].

Nel caso in cui iltermine di grazia” scada in giorno festivo, il conduttore ha il diritto di provvedere al pagamento del dovuto nel giorno successivo a quello festivo, entro lo spirare di tale giorno (entro le ore 24, Cass. n. 12424/2008).

Se il pagamento per sanare la morosità avviene nei termini, come meglio si preciserà infra al § 3, ai sensi dell’art. 55, comma 5, sono escluse la convalida dello sfratto e la risoluzione del contratto [[35]].

Il termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali al tempo del Covid-19

Nel momento in cui si scrive, per fronteggiare l’emergenza Covid-19, e la crisi economica che ne consegue (con un notevole aumento dei casi di morosità nel pagamento del canone e/o degli oneri accessori, che causa, di riflesso, un aumento delle procedure di sfratto), il decreto legge “Rilancio” ha previsto la proroga della sospensione dell’esecuzione per rilascio di immobili anche ad uso non abitativo, c.d. blocco degli sfratti, al 31 dicembre 2020 [[36]]

Ne consegue che non sarà possibile dar corso alle procedure esecutive pendenti almeno sino alla data indicata: «31 dicembre 2020»[[37]].

Ciò richiamato, ci si chiede se e in che misura la sospensione dei termini processuali, di cui ai decreti emergenziali, possa incidere sul “termine di grazia” concesso dal giudice all’intimato moroso nelle procedure di sfratto. Più precisamente, ci si interroga sull’applicabilità della sospensione di cui al d.l n. 18/2020 al “Termine di adempimento”, di cui all’art. 55 legge n. 392/78 in materia di procedimento per convalida di sfratto per morosità, considerato che, ai sensi dell’ult. comma del citato art. 55, solo “Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”, evita cioè la convalida dello sfratto e il rilascio dell’immobile locato ad uso abitativo.

Essendo la sospensione di cui al d.l n.18/2020 prevista per i “termini processuali”, occorre individuare la natura, processuale oppure no, del c.d. termine di grazia di cui al citato art. 55 L. loc.

L’art. 55 L. n. 392/78 è inserito nel capo III, rubricato Disposizioni processuali, è dunque una norma processuale, ma “quanto al termine di grazia, il solo inserimento in una norma definita processuale non appare sufficiente per conferirgli la natura di ‘termine processuale’”[[38]]. Infatti, la Cassazione ha chiarito la “particolare natura della figura del termine di grazia, come rimedio speciale all’inadempimento del conduttore di una abitazione […]. Il termine di adempimento è prorogato dal giudice, che stabilisce il debito e gli accessori, ma ha effetti sananti ope legis  […] per la sua finalità sociale di soccorrere una parte debole in provvisorie difficoltà economiche. Il termine di pagamento previsto nella sanatoria ha dunque natura sostanziale, poiché elìde l’effetto proprio dell’inadempimento esistente, e dunque la proroga del termine, pur prevista dalla norma processuale, non contiene una limitazione ad horas del dies ad quem, come si desume dalla disciplina generale dettata dal codice civile”[[39]]. E ancora, il termine ex art. 55 L. equo canone “non è funzionale al processo ma è un termine di pagamento avente lo scopo di elidere l’effetto proprio dell’inadempimento esistente”, come sottolinea Cass.civ., sez. III, 17 settembre 2008, n. 23751. Ne deriva che, poiché “i termini prettamente non processuali sono rimasti fuori dalla previsione del decreto n. 18/2020 che, invece, quando ha voluto operare delle estensioni a termini estranei al processo lo ha esplicitamente dichiarato (si veda, in tema di mediazione e, in genere, di procedure alternative di risoluzione delle liti), la sospensione dei termini di cui al d.l. 17 marzo 2020, n. 18 non si applica, nei giudizi di convalida di sfratto, al c.d. termine di grazia di cui all’art. 55, L. n. 392/1978”[[40]].

Per concludere sul punto, si ricorda che l’Ordine degli Avvocati di Roma [[41]], Commissione COA ROMA Covid 19, “La locazione ai tempi del Covid 19. Analisi schematica dei principali effetti della normativa d’emergenza per Covid 19 sulle locazioni. Aspetti sostanziali, processuali, fiscali”, rispondendo ad alcuni quesiti, ha sintetizzato i punti chiave della problematica sopra enucleata: “- La sospensione dei termini di cui all’art. 83 del DL 18/2020 si applica anche al termine di grazia? Con nota del 26.03.2020 la Sezione Sesta del Tribunale di Roma ha escluso la sospensione sul presupposto che le disposizioni normative in vigore non prevedono alcuna sospensione dei pagamenti; – Le esecuzioni per rilascio di immobile sono sospese? L’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non abitativo, è sospesa fino al 1 settembre 2020 (ex art. 103, comma 6, DL 18/2020, così come modificato con la Legge di conversione n. 27/2020) [in seguito al d.l. “Rilancio”, come si è detto supra, fino al 31 dicembre 2020]; – Il termine del precetto è sospeso? Sul punto la Cassazione con la Relazione n. 28 della del 1 aprile 2020, al punto 2.2, nell’analizzare l’art. 83 comma 2 del d.l. n. 18/2020, ha testualmente precisato che: ‘La sospensione dei termini opera poi per tutti gli atti processuali, compresi quelli necessari per avviare un giudizio di cognizione o esecutivo (atto di citazione o ricorso, ovvero atto di precetto), come per quelli di impugnazione’ (appello o ricorso per cassazione)”.

Effetti dell’adempimento

“Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto”. Così, si esprime laconicamente, l’ultimo comma dell’art. 55 L. n. 392/1978. Se il conduttore ha sanato la morosità, in udienza o entro il termine di grazia concesso, mediante il pagamento integrale dell’importo dovuto per i canoni scaduti, per gli oneri acccessori maturati, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice [[42]], l’assolvimento dell’adempimento determina la cessazione della materia del contendere. Pertanto, nella procedura di intimazione di sfratto per morosità, qualora il conduttore in sede di prima udienza si costituisca offrendo di pagare e pagando banco iudicis la somma intimata, o nei termini del c.d. “termine di grazia”, viene a mancare il presupposto della “persistenza della morosità”, con conseguente mancata convalida dello sfratto [[43]]. Se l’intimato sana la morosità all’udienza o nel termine di grazia concesso, il procedimento speciale di convalida (di sfratto per morosità) si chiude [[44]]: più precisamente, in seguito alla sanatoria della morosità da parte del conduttore nel termine di grazia, nell’udienza c.d. “di verifica” del pagamento, il giudice adotta l’ordinanza di estinzione del procedimento. Va richiamato altresì che la sanatoria, oltre ad impedire la pronuncia dell’ordinanza di convalida, esclude per il locatore la possibilità di agire nelle vie ordinarie e chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento [[45]].

Conseguenze dell’inadempimento o dell’adempimento parziale

Quanto agli effetti del mancato adempimento, giurisprudenza consolidata evidenzia che al mancato adempimento entro il termine fissato dal giudice [[46]] consegue l’emissione dell’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., “senza che possano acquisire rilievo (in quanto irrituali e tardive) eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l’entità del credito vantato dal locatore sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità, e senza, ancora, che sia possibile alcun rinvio della causa per un’ulteriore trattazione di merito” (Cass. n. 11704/2002; e già Cass. n. 160/1990 e Cass. n. 1835/1989). Ciò in quanto, ai sensi dell’art. 55, L. n. 392/1978, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell’estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. In altri termini, è richiesto il completo adempimento dell’obbligazione nella forma qualificata derivata dal provvedimento di assegnazione del termine di grazia. Pertanto, la morosità persiste in caso di incompleta corresponsione della somma dovuta (per esempio il mancato pagamento delle spese processuali) e il giudice deve convalidare lo sfratto senza procedere a ulteriori accertamenti [[47]].

Infatti, come illustrato supra, § 2.1., al giudice non è concesso valutare la gravità dell’indempimento a norma dell’art. 1455 c.c., per cui, qualora il conduttore, cui sia stato intimato lo sfratto per morosità nel pagamento del canone, ottenuta la concessione del termine di grazia, non provveda nel termine concesso al pagamento integrale dei canoni e/o degli oneri accessori scaduti con gli interessi e le spese processuali liquidate dal giudice in sede di concessione del termine, legittimamente viene emessa nella successiva udienza, c.d. udienza di verifica (del pagamento dovuto), alla quale la causa è stata rinviata, ordinanza di convalida di sfratto, senza necessità di una nuova verifica della residua inadempienza (Cass. n. 1717/1998; Cass. n. 13407/2001; Cass. n. 920/2013). In altre parole, un pagamento non integrale, vale a dire l’incompleta corresponsione della somma dovuta, è equiparato all’inadempimento. In conseguenza del mancato pagamento, o di un pagamento solo parziale, il procedimento retrocede alla fase precedente all’instaurazione del sub-procedimento di sanatoria e il provvedimento da emettere è quello di convalida, che sarebbe stato emesso se il sub-procedimento non fosse stato instaurato[[48]]. Dunque, al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice, segue ipso facto l’emissione dell’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., senza che possa aver luogo l’ulteriore trattazione nel merito; l’ordinanza così pronunciata non è impugnabile con l’appello, né con il ricorso per cassazione ex art. 111 Cost., ma soltanto con l’opposizione tardiva ex art. 668 c.p.c.[[49]]. Quanto all’impugnabilità dell’ordinanza di convalida dopo il termine di grazia, considerato che, com’è noto, in tema di procedimento di sfratto per morosità, avverso l’ordinanza di convalida è consentito l’appello soltanto per denunciare che il provvedimento è stato emesso in difetto dei presupposti di legge (restando il provvedimento soggetto, diversamente, soltanto al rimedio dell’opposizione tardiva di cui all’articolo 668 c.p.c.), ne consegue che è inammissibile l’appello proposto contro un’ordinanza di convalida pronunciata a seguito di mancata sanatoria nel termine della morosità, poiché l’ordinanza è pronunciata correttamente[[50]].

Da ultimo, con riferimento ai requisiti richiesti al fine di un valido adempimento della sanatoria, che eviti la risoluzione del contratto, resta da porsi la questione del rapporto tra la richiesta di sanatoria ex art. 55 L. loc. e l’opposizione dell’intimato alla convalida, nel caso di contestuale proposizione. La soluzione da adottare è (e soprattutto è stata) oggetto di dibattito[[51]]. In sintesi, o, meglio, riducendo la questione ai minimi termini, può affermarsi che la giurisprudenza prevalente (Cass. 5540/2012; Cass. 24764/2008; Cass. 6636/2006; Cass. 11704/2002) ritiene incompatibile la richiesta (e la concessione) di sanatoria con una condotta difensiva dell’intimato di tipo oppositivo alla convalida, poiché il conduttore convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, che abbia richiesto la concessione del cd. “termine di grazia”, “manifesta implicitamente, per ciò solo, una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida”.

Qualora poi il conduttore (di un immobile urbano) convenuto in giudizio di sfratto per morosità, abbia richiesto solo in via subordinata la concessione del cd. “termine di grazia”, manifesta implicitamente una prevalente volontà solutoria incompatibile con quella di opporsi alla convalida, “che comunque non può più ritenersi condizionata alla mancata proposizione dell’opposizione, secondo quanto dispone l’art. 665 c.p.c., bensì al mancato pagamento del dovuto nel termine – che ha carattere perentorio – all’uopo fissato” ex art. 55 L. n. 392/1978, sicché se il pagamento non è effettuato nel termine fissato dal giudice verrà emanata l’ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c.[[52]].

Si richiama infine che, com’è noto, la sanatoria della morosità non è applicabile nel caso in cui il conduttore, al quale sia stato intimato lo sfratto per morosità, si opponga alla convalida ammettendo la mora per una somma inferiore ed offrendo, quindi, solo il pagamento di questa somma [[53]], infatti, in tal caso deve essere applicato l’art. 666 c.p.c.

Malgrado il consolidato orientamento della Corte di cassazione, che richiede al beneficiario del termine di grazia un pagamento integrale, oltre che nel termine concesso, per sanare la mora ex art. 55, L. n. 392/1978 al fine di evitare la pronuncia di risoluzione del rapporto di locazione, un minoritario orientamento giurisprudenziale dubita della conformità costituzionale della citata norma.

La parola alla Corte costituzionale: Corte cost. n. 79 del 2020

Di recente la Corte costituzionale è stata investita della questione [[54]].

Il Tribunale ordinario di Modena, con due ordinanze del 27 novembre 2018 [[55]], ha sollevato d’ufficio questioni di legittimità costituzionale dell’art. 55 della legg e 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui stabilisce che la risoluzione del contratto di locazione non ha luogo se il conduttore effettua in sede giudiziale – oppure entro il termine assegnato in quella sede dal giudice, c.d. termine di grazia, “il pagamento dell’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali”.

Il Tribunale rimettente nelle due ordinanze citate incentra i dubbi di legittimità costituzionale della disposizione censurata nella parte in cui esclude la possibilità per il giudice, una volta scaduto il termine concesso per la sanatoria (c.d. termine di grazia concesso per le condizioni di difficoltà, specialmente economiche, del conduttore), di negare la convalida dello sfratto ove residui il mancato pagamento delle sole spese processuali e in ogni altra ipotesi nella quale la risoluzione del rapporto contrattuale, considerata l’entità del debito residuo, e “avuto riguardo alle reciproche posizioni delle parti, determini un sacrificio sproporzionato dell’interesse abitativo del conduttore” [[56]].

Secondo il tribunale rimettente si configurerebbe la violazione:

– dell’art. 2 Cost. (che, quale fondamento costituzionale del principio di buona fede, impone alla parte del rapporto obbligatorio “di considerare l’interesse dell’altra parte nei limiti dell’apprezzabile sacrificio del proprio”), in quanto l’art. 55 L. n. 392/1978 “non consente al giudice di valutare l’entità di questi interessi e di questi sacrifici, imponendogli di emanare una pronuncia di risoluzione in sede sommaria”;

– dell’art. 3, secondo comma, Cost., in quanto l’art. 55 legge equo canone richiedendo il pagamento dell’importo dovuto “per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice” determina un irragionevole trattamento analogo di situazioni che sono invece diverse (un conto è la condizione del conduttore, al quale sia stato concesso il termine di grazia, che sia inadempiente per pagamento di canoni e oneri in misura tale da incidere in modo rilevante nella sfera patrimoniale del locatore, diversa è la situazione del conduttore che non abbia pagato il debito per canoni e oneri senza incidere in maniera rilevante nella sfera patrimoniale del locatore), “poiché in entrambi i casi impone la risoluzione del contratto, precludendo al giudice una valutazione comparativa degli interessi contrapposti”);

– dell’art. 111 Cost, del principio del giusto processo ( “inteso come presidio contro l’esercizio dell’azione in forme eccedenti o devianti rispetto alla tutela dell’interesse sostanziale”), giacché l’art. 55 L. 27 luglio 1978, n. 392 prevede la risoluzione del contratto di locazione anche quando residua solo un inadempimento di scarsa importanza da parte del conduttore.

Consideriamo, in estrema sintesi, le tappe principali del percorso argomentativo della Consulta.

La Corte (punto 5 delle motivazioni) ritiene non fondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978 per violazione dell’art. 3, secondo comma, Cost.[[57]], evidenziando che:

nelle fattispecie indicate dagli artt. 657 e 658 c.p.c., il locatore ha la facoltà di agire mediante il procedimento di convalida in alternativa al giudizio ordinario di cognizione, la qual cosa è “compatibile con l’assetto costituzionale, e in particolare con gli artt. 3, 24 e 111 Cost.,” poiché non vi è alcuna compromissione del diritto di difesa del conduttore intimato, che, infatti, se propone opposizione alla convalida, “beneficia delle garanzie processuali di un giudizio a cognizione piena ed esauriente”;

l’art. 55 L. n. 392/1978, “da un lato, non limita la normale tutela giurisdizionale prevista dall’art. 24, primo comma, Cost., in quanto non rappresenta un ostacolo alla possibilità per il conduttore di far valere le proprie ragioni, ma prevede al contrario un’ulteriore specifica agevolazione a suo favore, che si aggiunge, senza comprimerle o menomarle, alle facoltà che ordinariamente gli spettano, in quanto convenuto in giudizio; e, da un altro, non può ritenersi in contrasto con gli artt. 3 e 24 Cost., posto che attribuisce obiettivo rilievo alla mora del conduttore, senza limitare l’esercizio del diritto di difesa e senza creare ingiustificate disparità di trattamento, e anzi, accorda una speciale protezione proprio ai soggetti meno abbienti”, prevedendo che, ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice può assegnare un termine per sanare la mora dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore;

– la mancata estensione del meccanismo processuale di cui all’art. 55 L. n. 392/1978 alle locazioni ad uso non abitativo, “non può ritenersi irragionevolmente discriminatoria e pertanto lesiva” dell’art. 3 Cost., poiché la disciplina denunciata, accordando al solo conduttore di immobili destinati ad uso di abitazione la possibilità di sanare la morosità nel pagamento dei canoni e/o degli oneri, è volta ad “apprestare all’interesse abitativo una tutela eccezionale e perciò stesso diversa e più intensa di quella, generale, riconosciuta all’interesse economico di cui è portatore il conduttore di immobili destinati ad uso non abitativo”, come statuito già dalle citate Cass. civ., sez. un., 28 aprile 1999, n. 272, e Corte cost., 14 dicembre 2001, n. 401;

– tale suindicato meccanismo processuale, che consente al conduttore moroso in situazioni di difficoltà di accedere al beneficio della speciale sanatoria in sede giudiziale entro il termine di grazia concesso dal giudice alla prima udienza, è “frutto di un bilanciamento discrezionale degli interessi delle parti operato dal legislatore, allo scopo di accordare una particolare tutela al conduttore ove venga in rilievo il diritto all’abitazione”. Non può dimenticarsi che “rientra nella discrezionalità del legislatore modellare gli istituti processuali, soprattutto quando hanno carattere speciale ed eccezionale, come appunto è la sanatoria in sede giudiziale prevista dalla disposizione censurata; discrezionalità esercitata non irragionevolmente anche con riferimento all’ipotesi in cui residui solo il mancato pagamento delle spese processuali. Il legislatore ha incluso le spese processuali nell’importo totale perché operi, in favore del conduttore, la speciale sanatoria in sede giudiziale del quinto comma dell’art. 55, nel contesto di un bilanciamento complessivo delle posizioni delle parti e in considerazione del “sacrificio” richiesto al locatore, che non ottiene, alla prima udienza, la convalida dell’intimazione di sfratto, pur persistendo in quel momento la morosità e mancando l’opposizione dell’intimato”.

Neppure appare pertinente, secondo la Corte, il riferimento da parte del Tribunale rimettente all’art. 2 Cost., vale a dire a “un’assunta violazione del canone di solidarietà nell’ambito del rapporto negoziale”, giacché il principio di buona fede oggettiva non può assumere rilievo, “quando a fronte di un inadempimento grave di una parte, l’altra abbia esercitato la propria legittima facoltà di agire in giudizio per la risoluzione negoziale” (punto 7 delle motivazioni).

Infine, la Corte ritiene infondata anche la questione di legittimità costituzionale sollevata dalle ordinanze di rimessione con riferimento al parametro di cui all’art. 111 Cost. per violazione del “giusto processo”, poichè “al legislatore è consentito differenziare i modi della tutela giurisdizionale onde adeguarli al conseguimento di determinate finalità, tra le quali assume rilevanza quella di definire il giudizio evitando abusi del diritto di difesa da parte del conduttore moroso che protragga eccessivamente il godimento del bene locato” (punto 6 delle motivazioni).

Alla luce delle motivazioni sopra indicate, la Consulta dichiara non fondate le questioni di legittimità costituzionale dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sollevate, in riferimento agli artt. 2, 3, secondo comma, e 111 Cost., dal Tribunale ordinario di Modena con le due ordinanze del 27 novembre 2018, confermando così l’interpretazione consolidata della Cassazione.

Rilievi conclusivi

L’intervento di Corte cost. n. 79 del 2020 porta chiarezza ed evita che una materia così “sensibile” dal punto di vista sociale sia affidata alla libera interpretazione dei singoli operatori, creando probabilmente anche non pochi problemi applicativi.

Pur nella comprensione e nel rispetto delle motivazioni di solidarietà sociale che la informa, e tanto più che la rilevanza sociale della questione locativa e il relativo contenzioso giudiziario si sono accentuati in questi ultimi anni per la crisi economica che sta attraversando il Paese, tuttavia non si può non esprimere perplessità di fronte all’interpretazione della norma (art. 55, comma 5, legge equo canone) proposta dal Tribunale ordinario di Modena, e condividere dunque le motivazioni della sopra citata sentenza della Consulta, anche per considerazioni di giustizia sostanziale, di contemperamento dei diritti delle parti[[58]].

Può accadere che, in assenza dell’intervento del legislatore su precise problematiche, la giurisprudenza si sostituisca: si pensi, per esempio, alla fondamentale Cass. civ., sez. un., 25 gennaio 2017, n. 1946, che ha procedimentalizzato l’interpello della madre anonima su richiesta del figlio desideroso di conoscere le proprie origini biologiche[[59]], ma in materia di morosità incolpevole del conduttore, conseguente a situazioni di gravi difficoltà economiche del medesimo, il legislatore non è stato assente o inerte (anche se permane irrisolto l’annoso problema della carenza di edilizia popolare), ha infatti previsto un aiuto economico, mediante il Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, e il Fondo inquilini morosi incolpevoli. Sull’argomento verranno indicati nel prosieguo, in estrema sintesi, solo alcuni aspetti connessi al tema del presente scritto.

Quanto al “Fondo nazionale per il sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione”[[60]], si richiama che, a causa dell’incidenza della crisi economica sul mercato della locazione generata dall’epidemia da Covid-19, per l’anno 2020 l’ammontare del Fondo è stato incrementato, anche se resta insufficiente rapportato al bisogno evidenziatosi: il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 6.5.2020 (pubblicato sulla G.U. del 30.5.2020, n. 138), relativo al Fondo nazionale per il sostegno alla locazione, prevede infatti la ripartizione della disponibilità di 60 milioni di euro tra le Regioni e le Province autonome.

La nostra legislazione prevede anche un Fondo inquilini morosi incolpevoli. In riferimento al Fondo inquilini morosi incolpevoli è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 7 febbraio 2020, n. 31, il decreto del Ministero delle infrastrutture e trasporti del 23 dicembre 2019 di riparto dell’annualità 2019 dell’importo complessivo di 46 milioni di euro destinati al Fondo inquilini morosi incolpevoli di cui all’art. 6, comma 5, d.l. 31 agosto 2013, n. 102, convertito, con modificazioni, dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124 [[61]]. La figura della “morosità incolpevole” è definita (nel decreto emanato dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti il 14.5.2014, all’art. 2 del d.m.) come una “situazione di sopravvenuta impossibilità a provvedere al pagamento del canone locativo a ragione della perdita o consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare”. Simili, occorre sottolinearlo, sono le condizioni di difficoltà economica indicate nell’art. 55, comma 4, L. n. 392/1978, quali cause di morosità (di fatto incolpevole) dell’intimato/conduttore a cui il giudice può concedere il “termine di grazia” per sanare la mora.

Le concrete modalità applicative delle disposizioni anzidette in tema di morosità incolpevole (ed i criteri e le priorità da seguirsi da parte dei provvedimenti comunali diretti a fissare i requisiti per la concreta configurazione della morosità incolpevole) sono ogni anno indicate con il d.m. del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti. È alle disposizioni del d.m. 30 marzo 2016 che bisogna riferirsi, poiché sono state richiamate nei successivi decreti emanati in argomento. Ora, tale d.m. all’art. 3 fissa i requisiti che il conduttore deve possedere per accedere ai contributi (basso reddito, titolarità di contratto di locazione abitativa registrato, residenza nell’immobile, cittadinanza, nonché, requisito clou con riferimento al presente studio, essere “destinatario” di un atto di intimazione di sfratto per morosità) e all’art. 4, oltre ad indicare il “Dimensionamento dei contributi”, puntualizza che il contributo è concesso “per sanare la morosità incolpevole accertata”. I Comuni possono disporre l’erogazione dei contributi in quattro fattispecie[[62]].

Le perplessità sorgono dal fatto che, in primo luogo sia stata privilegiata la concessione del contributo per la stipula di nuovi contratti di locazione (ipotesi c) e d) con importi di contributi piuttosto elevati), anziché favorire l’erogazione finalizzata a mantenere i contratti in corso, ipotesi a) e b), e a sanare, dunque, la morosità incolpevole; e, in secondo luogo, che “si richieda – quale condizione per l’ottenimento del contributo – che il provvedimento di rilascio sia già stato pronunciato”, la qual cosa “ conduce anche ad escludere che l’ipotesi in esame possa essere utilizzata nel corso del procedimento di sfratto e collegata alla fattispecie della concessione del termine di grazia per la sanatoria della morosità” di cui all’art. 55 legge equo canone[[63]]. Pertanto, sarebbe auspicabile, nei prossimi d.m. sull’argomento, nelle ipotesi a) e b), collegare espressamente l’erogazione dei contributi al conduttore moroso incolpevole con le disposizioni dell’art. 55 della L. n. 392/1978, e, dunque, in primis prevedere tra i requisiti per la concessione del contributo che il conduttore moroso sia solo “destinatario” di un atto di intimazione di sfratto per morosità, mentre, attualmente,“la previsione della necessità della rinuncia da parte del locatore all’esecuzione del provvedimento di rilascio” di cui all’art. 4 d.m. del 2016, in vigore, per le fattispecie a) e b), significa che il provvedimento “a quel momento deve essere già stato pronunciato”[[64]]. Solo in tal modo  il contributo per la morosità incolpevole verrebbe ad essere effettivamente utilizzato per quello che dovrebbe essere il suo vero scopo, vale a dire aiutare il conduttore moroso incolpevole a sanare la mora, evitando il rilascio dell’immobile locato.

Si consideri altresì che le proposte di modifica suggerite supra per l’utilizzo del Fondo per la morosità incolpevole sono coerenti con la recente decisione della Consulta in argomento (Corte cost. n. 79/2020, Considerato in diritto, punto 3.2.), che sottolinea l’effetto ampio della “speciale” sanatoria in sede giudiziale, di cui all’art. 55, di “protezione del rapporto contrattuale, perché non solo sana la morosità – estesa peraltro anche a somme dovute dopo che il giudizio sia stato promosso, nelle forme sia ordinaria che monitoria – ma preclude anche la risoluzione del contratto”.

Concludendo queste riflessioni, può dirsi che con le disposizioni dettate dall’art. 55 L. n. 392/1978, senza dubbio ispirate al favor per le esigenze del conduttore moroso (consentendogli, in deroga alla disciplina ordinaria della risoluzione del contratto, di ottenere il beneficio di un ulteriore termine per sanare la morosità, evitandogli di perdere subito la disponibilità dell’immobile locato, ma a cui fa pendant una conseguente innegabile compressione dei diritti del proprietario/locatore), il legislatore, nella propria discrezionalità, ha operato un accettabile, ragionevole e necessario bilanciamento dei contrapposti interessi tra le parti del rapporto di locazione: da un lato il diritto di abitazione, poiché l’abitazione è un “bene di primaria importanza”[[65]], dall’altro il diritto di proprietà privata, tutelato dall’art. 42, comma 2, Cost. [[66]]. E ci sembra sia proprio nell’ottica della ragionevolezza del necessario contemperamento di esigenze contrapposte che l’ultimo comma dell’art. 55 L. n. 392 del 1978 esige che il conduttore moroso effettui integralmente il pagamento tardivo dell’importo dovuto, al fine di escludere “la risoluzione del contratto”, compreso il pagamento delle spese di un procedimento “incardinato in virtù del proprio inadempimento”[[67]].

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Giuliana Gianna, 2020, Maggioli Editore

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[1] Sull’argomento v., ex multis, Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, in Riv. trim. dir. e proc. civ., 1980, p. 849-903, spec. il § 4, sul “meccanismo processuale” dell’art. 55 e le situazioni in esso previste per sanare la morosità; Paparo-Proto Pisani, sub art. 55, legge 392/1978, in Bianca C.M.-Irti I.-Lipari N.-Proto Pisani A.-Tarzia G. (a cura di), Equo canone, Padova, 1980, p. 586 e ss.; Giordano, Sanatoria della morosità, in F. De Stefano-M. Di Marzio-R. Giordano-R. Masoni, Locazioni immobiliari, Milano, 2019, p. 253-265; Taraschi, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, Milano, 2019, spec. p. 61-67; Trisorio Liuzzi, Convalida di licenza e sfratto. Procedimento, “Diritto on line Treccani”, in www.treccani.it, 2013, p. 1-14; Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, Torino, 2005, p. 720 e ss.; Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, Torino, 2001, spec. p. 407 e ss; Masoni, in Commentario al codice di procedura civile, a cura di P. Cendon, artt. 633-705. Procedimenti speciali: procedimenti sommari, Milano, 2012, p. 435 e ss.; nonché Masoni, in Grasselli G.-Masoni R., Le locazioni. Il processo, tomo II, 2a ed., Padova, 2013; Lombardi, Il procedimento per convalida di sfratto, Milano, 2013; Scripelliti, La morosità incolpevole e nuove possibili frontiere del diritto civile, in Arch. loc., 2015, p. 356; Sforza Fogliani, Morosità incolpevole, percorso su misura, in Il Sole 24 Ore, 14 gennaio 2014; Lombardini I., Sub art. 55, legge 392/1978, in Commentario Breve alla disciplina delle Locazioni Immobiliari, a cura di Zaccaria, Milano, 2017, p. 305 e ss. Sul tema, con specifico riferimento alla attuale situazione di pandemia, v. Gianna, Sfratti e processo locatizio: cosa cambia con i decreti emergenziali, Santarcangelo di Romagna, 2020, spec. sulla Sanatoria giudiziale della morosità, p. 25-29; Nardone, Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020, in www.condominioelocazione.it (17 aprile 2020); Scalettaris, Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus,  in www.condominioelocazione.it (04 maggio 2020).

[2] Così Taraschi, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, cit., p. 63.

[3] Cass. n. 19929/2008 ha infatti evidenziato che la sanatoria della morosità del conduttore “è inammissibile, in considerazione della sua finalità di esaurire il giudizio di merito della controversia, allorquando, instaurato il procedimento per convalida, il giudizio prosegua, previo mutamento del rito, per l’esame dell’opposizione dell’intimato”. Su questo punto specifico v. infra § 4.

[4] Cass. civ, sez. III, 24 febbraio 2000, n. 2087; conforme, in seguito, la giurisprudenza, di legittimità e di merito, v. la più recente Cass. civ., sez. I, 15 ottobre 2014, n. 21836; sul tema, per più ampi ragguagli, v. Grasselli, Il rito prescelto e l’applicazione della sanatoria di cui all’art. 55 della l. n. 392/1978, in www.condominioelocazione.it (17 Gennaio 2018).

[5] Per questo orientamento minoritario e risalente v., in particolare, Cass. civ., sez. III, 5 luglio 1985, n. 4057, la quale, ricordando il principio ex comma 3 art. 1453 c.c., secondo cui “alla data della domanda di risoluzione, l’inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione”, aveva ritenuto la sanatoria applicabile solo nel procedimento sommario di convalida dell’intimazione di sfratto per morosità, e non invece nel giudizio ordinario di cognizione per la risoluzione del contratto per inadempimento.

[6] Così Cass. civ., sez. un., 28 aprile 1999, n. 272, in Foro it. 99, I, 1774; in Giust. civ., 1999, I, 1281, con note di Mirenda e di Izzo; Corte cost. 14 dicembre 2001, n. 401, in Foro it., 2002, I, 313; in Giust. Civ., 2002, I, 1488; di recente, per la giurisprudenza di merito, v. Trib. Torino, sez. VIII, 15/01/2019, n. 171, in Banche dati De Iure Giuffrè, all’indirizzo https://www.iusexplorer.it/Dejure/Sentenze). Si richiama che in passato, qualche pronuncia era invece favorevole ad estendere l’applicazione di tale sanatoria anche alle locazioni commerciali, v. Cass. n. 4031/1998.

[7] Così puntualizza Cass. civ., n. 13248/2010, in Giust. civ. 11, I, p. 704; e già Cass. n. 9878/2005.

[8] V. Cass. n. 10587/2008; Cass. n. 1264/2003; Cass. civ., n. 12743/2001, in Foro it., 2002, I, c. 68; Trib. Modena, Pavullo nel Frignano, 31.1.2013, in Arch. loc., 2013, p. 347); lo ribadisce Cass. n. 2681/2012, secondo cui l’art. 55, comma 1, L. 27 luglio 1978, n. 392, nella parte in cui prescrive la concessione di un termine (c.d. “termine di grazia”) per la sanatoria, in sede giudiziale, della morosità del conduttore nel pagamento dei canoni e degli oneri accessori, non concerne le locazioni di immobili stipulate per soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, in quanto, a norma dell’art. 26, comma 1, della legge stessa, a tali locazioni non si applica il capo I°, di cui fa parte l’art. 5 e, dunque, l’art. 55, il quale è inscindibilmente connesso con il primo, “salvo che il conduttore abiti stabilmente nell’immobile per motivi di lavoro o di studio”; e, di recente Trib. Torino, sez. VIII, 15/01/2019, n. 171, cit.

[9] V. Cass. civ., sez. III, 12 aprile 2006, n. 8628; quanto agli Oneri acccessori a carico del conduttore – per la fornitura di servizi condominali: ascensore, riscaldamento, pulizia dei locali comuni, luce ecc. –  il riferimento normativo è l’art. 9 L. n. 392/1978 cui si rinvia. Si tratta delle c.d. Spese condominiali di godimento, vale a dire le spese collegate all’effettivo godimento da parte del conduttore dei servizi, con esclusione di oneri straordinari che riguardino l’edificio condominiale nel suo complesso (Cass. n. 5795/2017).

[10] Lo chiarisce Cass. civ., sez. III, 19 novembre 1994, n. 9805; conf. Cass. civ., sez. III, 18 aprile 1989, n.1835; Cass. civ., sez. III, 4 febbraio 1987, n.1066, evidenzia che il mancato pagamento degli oneri accessori nella misura prevista, parificato al mancato pagamento del canone stesso per effetto del disposto dell’art. 5 della L. n. 392/1978, costituisce  motivo di risoluzione del contratto, e al giudice, in entrambi i casi, non è consentito valutare l’importanza dell’inadempimento. Sul punto, Masoni, Considerazioni critiche su sfratto per morosità ed oneri accessori, Arch. loc., 2017, p. 20 e ss.; Amendolagine, Il rilascio dell’immobile locato prima dell’udienza di convalida di sfratto per morosità: cui prodest?, in www.condominioelocazione.it (27 Marzo 2019).

[11] Trib. Arezzo 16 luglio 2018, n.759. Sul punto v. anche la recente Corte cost. n. 79/2020 al § 5, che, evidenziando lo specifico criterio dettato dall’art. 5 della legge n. 392/1978, per definire la soglia di importanza dell’inadempimento come motivo di risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1455 c.c., sottolinea che il testuale riferimento a quest’ultima disposizione, contenuto nel richiamato art. 5, mostra che tale canone legale di valutazione dell’importanza dell’inadempimento vale innanzi tutto nel giudizio ordinario di risoluzione contrattuale.

[12] “In tale tipo di locazioni [ad uso non abitativo] nulla impedisce, poi, che il mancato pagamento del canone, pur ponendosi in contrasto con una delle obbligazioni principali del conduttore, possa, per il concorso di determinate circostanze, da apprezzare discrezionalmente dal giudice di merito, essere valutato ai sensi dell’art. 1455 c.c., come un inadempimento di scarsa importanza, come tale non idoneo a provocare la risoluzione”, così Cass. n. 10239/2000. Giurisprudenza ormai consolidata indica che lo stesso principio utilizzato per le locazioni abitative, di cui alla L. n. 392/1978, può essere un parametro orientativo anche per le locazioni non abitative per valutare in concreto se l’inadempimento del conduttore sia o meno di scarsa importanza, Cass. civ., sez. III, 17 marzo 2006, n. 5902; di recente, Cass.civ., sez. III, ord. 8 novembre 2018, n. 28502, in Arch. loc., 2019, p. 45 e s.; in dottrina Lazzaro-Preden, Codice delle locazioni, Milano, 2004, p. 1468.

[13] Lombardini I., Sub art. 55, legge 392/1978, in Commentario Breve alla disciplina delle Locazioni Immobiliari., cit., p. 305 e ss. Dunque, la durata del termine di grazia concesso dipende dalla situazione più o meno grave in cui versa il conduttore, si potrebbe dire che è direttamente proporzionale alla gravità della stessa. Infatti, per “comprovate condizioni di difficoltà” (es. temporanee ragioni familiari o di lavoro) il giudice può concedere un termine “non superiore a giorni novanta”; mentre in caso di “precarie condizioni economiche” del conduttore (dipendenti da malattie gravi, disoccupazione o gravi condizioni di difficoltà) il termine è di centoventi giorni.

[14] La ratio della disposizione appare chiara anche nelle motivazioni di Corte cost. 21.1.1999, n. 3, in G. cost., 1999, p. 23, tenendo presente che l’applicabilità del procedimento di sanatoria previsto dall’art. 55 L. loc. è esclusa per i conduttori di locazioni ad uso produttivo e commerciale e, in generale, per le locazioni non abitative.

[15] Lo sottolinea Gianna, op. cit., p. 28.

[16] Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, cit., p. 866.

[17] Bucci-Crescenzi, Il procedimento per convalida di sfratto, Padova, 1990, p. 207; Di Marzio M., Il procedimento per convalida di sfratto, Milano, 1998, p. 287 e s.; Frasca, Il procedimento per convalida di sfratto, cit., p. 407.

[18] Così, sulla questione, Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, cit., p. 725.

[19] Lo precisa Cass. civ., sez. III, 29 gennaio 2003, n. 1264; conf. Cass. n. 6778/1992. Sulle “criticità” insite in questo requisito v. infra il § 2.1.

[20] Lo evidenziano, ex multis, Cass. civ., n. 18224/2013, in Guida dir. 13, n. 43, p. 64; Cass. civ., n. 13407/2001, in Rass. loc. 2002, p. 67 e in Giust. civ. 2002, I, p. 669; gli interessi pattuiti in misura superiore a quella legale non assumono rilievo ai fini della sanatoria della morosità (Cass. n. 1303/1989); in dottrina sui profili processuali e di analisi economica del diritto concernenti la sanatoria della morosità, v., per tutti, Masoni, Profili processuali e di analisi economica del diritto concernenti la sanatoria della morosità, in Giur. merito, 2009, p. 1244 e ss.

[21] Cass. n. 13407/2001; Cass. n. 18224/2013; Cass. n. 5540/2012; Cass. n. 6636/2006; diversamente, infatti, verrebbe sanata la morosità dei canoni passati, e dunque estinto il diritto alla risoluzione del contratto di locazione, pur persistendo una situazione di morosità durante lo svolgimento del termine di grazia.

[22] In argomento: Cass. n. 21578/2004, e già nello stesso senso Cass. civ., n. 741/2002, in Rass. loc., 2002, p. 186, con nota di Scarpa; in passato è stata esclusa la sanatoria giudiziale della morosità da parte del terzo (coniuge non contraente) in fattispecie in cui si poneva però un problema di cessione del contratto (Cass. n. 8469/1994), mentre si è ritenuto che la sanatoria della morosità potesse essere attuata anche dal coniuge del conduttore intimato, appositamente comparso all’udienza del giudizio di sfratto, perché, nella specie, il conduttore era impossibilitato a comparire in quanto imbarcato per l’esercizio della pesca (Pret. Ascoli Piceno 12.7.1989, in Foro it., 1990, 1, c. 335. Ancora va rilevato che in qualche caso “deve ritenersi ammissibile che il terzo, che assume di essere titolare del rapporto locativo, possa effettuare la sanatoria: si pensi, per esempio, al coniuge separato, cui sia stata assegnata la casa coniugale, che intervenga per sanare, nel procedimento per convalida di sfratto intimato al coniuge originario conduttore, la morosità di questo”, Taraschi, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, cit., p. 66.

[23] Così Taraschi, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, cit., p. 62; sull’art. 55 L. n. 392/1978, espressione di una imperativa volontà legislativa diretta ad assicurare la tutela del conduttore, improntato a principi di ordine pubblico, v., di recente, anche Gianna, op. cit., p. 29.

[24] Cass. civ., 9 febbraio 1998, n. 1316, in Foro it., 1998, I, c. 3599.

[25] Cass. 7 maggio 1991, n.  5031; Cass. 16 novembre 1993, n. 11284, conforme la giurisprudenza di merito, v. per tutti, Trib. Palermo, 13.6.2001, in Arch. loc., 2001, p. 687. Va aggiunto che secondo un orientamento della giurisprudenza sarebbero da considerarsi nulle solo le clausole risolutive espresse che attribuiscano al locatore un vantaggio in contrasto con le disposizioni della L. n. 392/1978 (cfr. l’art. 79, “Patti contrari alla legge”), v. in tal senso Pret. Milano, 9 ottobre 1997; quando invece la clausola risolutiva espressa reca per il conduttore una previsione più favorevole di quella indicata dall’art. 5, L. n. 392/1978, non si pone nessun problema di validità della clausola, né l’operatività della medesima è esclusa (Cass. n. 8003/2001).

[26] Cass. n. 13419/2001; Cass. n. 1830/1992; Cass. n. 5113/1989; e già Cass. n. 1817 del 1984; in dottrina, fra tanti, Gabrielli-Padovini, La locazione di immobili urbani, Padova, 2005, p. 385. Parte della dottrina (Paparo-Proto Pisani, sub art. 55, legge 392/1978, in Bianca C.M.-Irti I.-Lipari N.-Proto Pisani A.- Tarzia G. (a cura di), Equo canone, cit., p. 586, nonché Carrato, Le locazioni e il processo, in Carrato-Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, Milano, 2010, p. 401; Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, cit., p. 724 e ss.), condivisibilmente, rileva che si tratta di una discrezionalità limitata, poiché la concessione del termine di grazia è un potere-dovere attribuito al debitore direttamente dalla legge in presenza di alcune condizioni.

[27] Trib. Cagliari, 8.3.1985, Riv. g. sar., 1986, p. 815; Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, cit., p. 868; Frasca, op. cit., p. 419; Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, cit., p. 726.

[28] Trib. Udine ord. 4.7.2000, in Arch. loc., 2000, p. 752; anche la Cassazione evidenzia che il conduttore per ottenere la concessione del termine di grazia deve allegare specificamente e provare le sue condizioni di difficoltà (Cass. n. 6778/1992), e nello stesso senso in dottrina Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, cit., p. 869; Frasca, op. cit., p. 419 e s. Sul punto, però, parte della dottrina, considerato il carattere speciale del procedimento in questa fase, ritiene non necessario che il conduttore fornisca al giudice prova piena, “essendo sufficiente che il giudice acquisisca un certo grado di probabilità o di verosimiglianza”, Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, cit., p. 726.

[29] Lo rileva un magistrato, C. Taraschi, Il procedimento per convalida di licenza e sfratto, cit., p. 63; “detto requisito è svuotato di contenuto in quanto non si esige la prova dello stesso”, così Gianna, op. cit., p. 27.

[30] V. Trib. Cagliari, sez. II, 8 marzo 2018, n. 2834, in www.condominioelocazione.it (18 Gennaio 2019), con Osservazioni di B. Massacci, Istanza di concessione del termine di grazia e poteri del giudice; la sopra citata pronuncia di merito sembra collocarsi sulla scia di Cass. civ., sez. III, 30 settembre 2014, n. 20551, in www.italgiure.giustizia.it, secondo la quale, ai fini della risoluzione per morosità di un contratto di locazione abitativa, il giudice deve valutare la gravità dell’inadempimento anche alla stregua del comportamento del conduttore successivo alla proposizione della domanda, in quanto l’avvenuto pagamento della somma richiesta dal locatore, nelle more del giudizio, non può non incidere sulla valutazione prognostica del suo futuro comportamento, così da escludere, in termini di rilevante probabilità, il possibile verificarsi di ulteriori inadempimenti.

[31] Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, cit. p. 877.

[32] Cass. 13 dicembre 1990, n. 11832; in dottrina, v., per tutti, Giordano, Sanatoria della morosità, in F. De Stefano-M. Di Marzio-R. Giordano-R. Masoni, Locazioni immobiliari, cit., p. 256; l’ordinanza “non è autonomamente impugnabile”, sottolinea Gianna, op. cit., p. 28.

[33] V. in tal senso: Cass. n. 2359/1992; conf. Cass. n. 2232/1995; Cass. n. 1717/1998, e, più di recente Cass. n. 5540/2012.

[34] Cass. n. 23751/2008; conf. Cass. civ., n. 1336/2000, in Arch.. loc., 2000, p. 414; Cass. n. 1717/1998; in dottrina v., per tutti, Carrato, Le locazioni e il processo, in Carrato-Scarpa, Le locazioni nella pratica del contratto e del processo, cit., p. 401; nonché ancora Carrato, Panoramica generale dei principi giurisprudenziali essenziali sulla disciplina del termine di grazia, in Rass. loc. cond., 2000, p. 572.

[35] Il pagamento può avvenire anche con riserva di ripetizione (Pret. Lucca 27.2.1997, Giur. it., 1998, I, 273); va richiamato altresì che nel caso in cui il conduttore, convenuto in giudizio per morosità, provveda a norma dell’art. 55 L. loc. all’offerta del pagamento dei canoni arretrati (e/o degli oneri accessori), il locatore, o il difensore della parte intimante nell’ambito della sanatoria, è tenuto a ricevere tale pagamento: all’illegittimo rifiuto (nel caso di specie del procuratore ad litem) a ricevere il pagamento, consegue pertanto che la situazione obiettiva di inadempimento non è addebitabile al conduttore a titolo di colpa e, quindi, l’esclusione della risoluzione del rapporto di locazione (Cass. n. 524/1986).

[36] V. il Testo del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (in Gazzetta Ufficiale – Serie generale – n. 128 del 19 maggio 2020, Supplemento Ordinario n. 21/L), coordinato con la legge di conversione 17 luglio 2020, n. 77 (in questo stesso Supplemento Ordinario alla p. 1), recante: «Misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all’economia, nonché di politiche sociali connesse all’emergenza epidemiologica da COVID-19». (in Gazzetta Ufficiale n. 180 del 18-7-2020 – Suppl. Ordinario n. 25), Art. 17-bis “Proroga della sospensione dell’esecuzione degli sfratti di immobili ad uso abitativo e non abitativo”, comma 1: Al comma 6 dell’articolo 103 del decreto-legge 17 marzo 2020, n. 18, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 aprile 2020, n. 27, le parole: «1° settembre 2020» sono sostituite dalle seguenti: «31 dicembre 2020». Com’è noto, il Governo aveva già decretato la sospensione dell’esecuzione per rilascio di immobili anche ad uso non abitativo, c.d. blocco degli sfratti, con il decreto “Cura Italia”, fino al 30 giugno 2020, termine poi slittato al 1° settembre 2020 con la legge di conversione del decreto (art. 103, comma 6).

[37] Per una ricostruzione dettagliata della evoluzione della normativa nei decreti legge emergenziali (d.l. 8 marzo 2020 n.11 e d.l. 17 marzo 2020, n. 18, c.d. “Cura Italia”) riferita alla amministrazione della giustizia, in particolare alla sospensione dei termini processuali e al c.d. “blocco degli sfratti”, che esula dal presente studio, si rinvia a Gianna, Sfratti e processo locatizio: cosa cambia con i decreti emergenziali, cit., p. 74 e ss., spec. il cap. 13, “La sospensione degli sfratti nel Decreto “Cura Italia”; v. altresì, anche per la bibliografia ivi citata, Dalmotto, La sospensione straordinaria dei termini e il rinvio delle udienze nella prima e nella seconda fase del Covid-19, in www.ilcaso.it (24/6/2020); Giordano, Il decreto legge n. 11 del 2020 ha sospeso anche i termini per impugnare?, in ilprocessocivile.it (11 Marzo 2020); Plagenza, La proroga degli sfratti va al 1° settembre nella conversione del Dl Cura Italia, in www.quotidianocondominio.ilsole24ore.com.

[38] Nardone, Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020, in www.condominioelocazione.it (17 aprile 2020).

[39] Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2008, n. 12424; sul punto v. Nardone, Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020, cit., cui si rinvia per l’ampia disamina sulla natura del termine di grazia.

[40] Così, sull’argomento, Nardone, Termine di grazia nelle procedure di sfratto e la sospensione dei termini processuali di cui al d.l. n. 18/2020, cit.; v. anche  Nardone, Procedimento di sfratto ai tempi del coronavirus: è sospeso il termine di grazia per effetto del decreto Cura Italia?, in www.condominioelocazione.it (09 Aprile 2020), in cui l’a. rileva che «Il termine di grazia non è un termine processuale nella accezione con la quale si definiscono, in genere, i c.d. termini processuali. Il c.d. termine di grazia non scandisce, infatti, il compimento di alcun “atto del processo”: è funzionale, invece, solo ad un atto avente natura prettamente sostanziale ovvero l’adempimento della prestazione (pagamento canone)» e la natura sostanziale del termine per l’adempimento deriva dal fatto che il pagamento della morosità nel termine, previsto nella sanatoria, “elide l’effetto proprio dell’inadempimento esistente” (V. in tal senso oltre alla citata Cass. civ., sez. III, 16 maggio 2008, n. 12424; anche Cass.civ., sez. VI, 3, 23 agosto 2013, n. 19480).

[41] In www.ordineavvocatiroma.it > documento-di-approfondimento >(7 maggio 2020).

[42] Sul calcolo delle spese processuali v., di recente, F. Tramontini, Il valore del procedimento per convalida di sfratto (art. 657 e seguenti c.p.c.) e dell’esecuzione forzata per rilascio (artt. 605-611 dello stesso codice), in Arch. loc., n. 4, 2019, p. 362 e ss.

[43] V. Trib. Ascoli Piceno 29.12.2011, in Dir. lav. Marche 11, fasc.3, 88; in Rep. F. it. 12, voce Sfratto, n. 6, p. 1732.

[44] Ricci G.F., Diritto processuale civile, vol. terzo, Il processo di esecuzione. I procedimenti  speciali, 5a ed., Torino, 2016, p. 226.

[45] Trisorio Liuzzi, Procedimenti speciali di rilascio degli immobili locati, in I procedimenti sommari e speciali, I. Procedimenti sommari (633-669 c.p.c.), a cura di Chiarloni e Consolo, II, cit., p. 730.

[46] E “il giudice non ha il potere di valutare se il superamento, ancorché esiguo, del suddetto termine di grazia concesso al conduttore per sanare la morosità costituisca inadempimento grave, né se il ritardo dipenda dal debitore o da un terzo di cui egli si sia avvalso per adempiere”, il giudice ha soltanto la possibilità di fissare il termine entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore, come evidenzia Cass. n. 6636/2006; conf. Cass. n. 9370/2006; Cass. n. 5540/2012; Cass. civ., n. 11704/2002, in Arch. civ., 2003, p. 678; Cass. n. 13407/2001; Cass. n. 1717/1998; Cass. n. 1320/1998. Sul requisito dell’adempimento entro il termine concesso v. anche l’articolata Cass. n. 12424 /2008, e Trib. Lecce, 27 febbraio 2012, in Arch. loc., 2012, n. 3, p. 301.

[47] Così Cass. civ., n. 19772/2003, in Foro it., 2004, I, c.1107.

[48] Cass. civ. n. 19772/2003, cit.; Ricci G.F., Diritto processuale civile, vol. terzo, Il processo di esecuzione. I procedimenti speciali, cit., p. 226; v. anche sulla sanatoria della morosità per riflessioni generali in materia di mancata ottemperanza al termine di grazia, Carrato A., Osservazioni residuali in tema di autoriduzione del canone e riflessioni generali in materia di mancata ottemperanza al termine di grazia, in Rass. loc. cond., 2000, p. 427.

[49] V. Cass. civ. n.  24764/2008, in Giust. civ., 2009, I, p. 2391, con nota di Masoni, Opposizione alla convalida dello sfratto e contestuale richiesta di termine di grazia.

[50] Così Cass. civ. n. 11380/2006: nella fattispecie l’intimato non aveva provveduto a sanare la morosità nel termine assegnatogli ed il giudice aveva convalidato lo sfratto con ordinanza, contro cui quello aveva proposto appello, svolgendo contestazioni di merito; la S.C. ha respinto il suo ricorso, ma dichiarando, sulla base del citato principio, l’inammissibilità dell’appello, rigettato dalla corte di merito.

[51] V. Carrato, in Trifone F.-Carrato A., Il procedimento per convalida di sfratto, aggiornato al “decreto del fare” (d.l. n. 69/2013, conv. con modif. in l. 98/2013), 2a ed., Giuffrè, Milano, 2013, p. 211 e s.; Frasca, op. cit., p. 424 e ss.; Di Marzio M., Il procedimento per convalida di sfratto, cit., 298; Piombo, Procedimento di sfratto per morosità e l. n. 392 del 1978, in Foro it., 1989, I, c. 1931; Paparo-Proto Pisani, sub art. 55, legge 392/1978, in Bianca C.M.-Irti I.-Lipari N.-Proto Pisani A.- Tarzia G. (a cura di), Equo canone, cit., p. 593; Trisorio Liuzzi, Tutela giurisdizionale delle locazioni, Napoli, 2005, 347; Masoni, Il processo, in Grasselli- Masoni, Le locazioni, II, Padova, 2007, p. 398 e ss. Poiché la problematica non può essere diffusamente trattata in questa sede, si rinvia per una visione dei diversi orientamenti dottrinali a Giordano, Sanatoria della morosità, in F. De Stefano, M. Di Marzio, R. Giordano, R. Masoni, Locazioni immobiliari, cit., p. 257 e ss.

[52] In termini Cass.  civ., n. 19772/2003, cit.; v. anche Cass. n. 13538/2000.

[53] Cass. n.  5414/1993; sul punto v., ampiamente, Ricci G.F., Lo sfratto per morosità secondo la legge 27 luglio 1978, n. 392, cit., p. 851 e ss.

[54] Corte Costituzionale sentenza n. 79 del 10 marzo-24 aprile 2020 in www.cortecostituzionale.it e in Gazzetta Ufficiale 1a Serie speciale- Corte Costituzionale n. 18 del 29.4.2020.

[55] Tribunale ordinario di Modena, due ordinanze del 27 novembre 2018, iscritte, rispettivamente, ai numeri 53 e 54 del registro ordinanze 2019 e pubblicate nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica n. 16, 1a Serie speciale, 2019.

[56] Il virgolettato, limitatamente a questo paragrafo e ove non diversamente precisato, è da riferirsi a Corte cost. n. 79 del 2020, in esame.

[57] Ed è questo “il profilo di dubbio su cui la Consulta maggiormente focalizza l’attenzione, quasi sorvolando sugli ulteriori profili di pretesa illegittimità sollevati”, osserva Masoni, Perplessità costituzionali sul termine di grazia, in Arch. loc., 2020, p. 411.

[58] Si consideri altresì che, aderendo all’interpretazione prospettata dal Tribunale di Modena, la decisione in materia di sfratto per morosità e conseguente risoluzione del contratto di locazione rischierebbe di essere declinata a seconda della situazione economica del locatore, o meglio, in modo inversamente proporzionale alla stessa: più consistente il patrimonio del locatore, minori diritti ad essere tutelato nella fattispecie prevista dal citato art. 55. Né può negarsi poi che, in concreto, non sarebbe per nulla facile definire e valutare il patrimonio del locatore, e per ovvi e diversi motivi: per esempio, in assenza di parametri di riferimento, secondo quali criteri e quali norme? E ancora, come regolarsi in caso di evidenti finalità dilatorie da parte del conduttore?

[59] Il riferimento è a Cass. civ., sez. un., 25 gennaio 2017, n. 1946, in Foro it. 2017, I, c. 478 e ss.; sul tema v. Lombardini, Il procedimento di “interpello” della madre biologica, che abbia dichiarato di non voler essere nominata al momento del parto, ai fini dell’eventuale revoca dell’originaria dichiarazione, e la progressiva espansione del diritto dell’adottato alla conoscenza delle proprie origini biologiche ad opera della recente giurisprudenza, in Le pagine de L’Aula civile, n. 6/2020, p. 20 e ss.; sulla novità di uno ius costantemente in fieri v. Viola, La legalità del caso, in La Corte costituzionale nella costruzione dell’ordinamento attuale, I, Atti del 2° convegno nazionale della Sisdic, Capri 18-20 aprile 2006, Napoli 2007, p. 315 e ss.; Lipari, Giudice legislatore, in Foro it. 2017, I, c. 492 e s.; Amoroso, Pronunce additive di incostituzionalità e mancato intervento del legislatore, in Foro it. 2017, I, c. 494 e ss.

[60] Tale Fondo, come noto, è stato istituito dall’art. 11, L. n. 431/1998 e destinato alla concessione di contributi integrativi a favore dei conduttori appartenenti alle fasce di reddito più basse per il pagamento dei canoni di locazione.

[61] Sull’argomento si rinvia all’ampio e dettagliato studio di Scalettaris, Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus, in www.condominioelocazione.it (04 maggio 2020), v. anche Sforza Fogliani, Morosità incolpevole, percorso su misura, in Il Sole 24 Ore, 14 gennaio 2014; Lombardini I., Sub art. 55, legge 392/1978, in Commentario Breve alla disciplina delle Locazioni Immobiliari, cit., p. 305 e ss.

[62] Le fattispecie indicate nell’art. 5 del d.m 2016, che qui si indicano per facilità di lettura, sono le seguenti: “a) fino a un massimo di 8.000,00 euro per sanare la morosità incolpevole accertata dal Comune, qualora il periodo residuo del contratto in essere non sia inferiore ad anni due, con contestuale rinuncia [da parte del locatore] all’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile”; “b) fino a un massimo di 6.000,00 euro per ristorare la proprietà dei canoni corrispondenti alle mensilità di differimento qualora il proprietario dell’immobile consenta il differimento dell’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile per il tempo necessario a trovare un’adeguata soluzione abitativa all’inquilino moroso incolpevole”; “c) assicurare il versamento di un deposito cauzionale per stipulare un nuovo contratto di locazione”; “d) assicurare il versamento di un numero di mensilità relative a un nuovo contratto da sottoscrivere a canone concordato fino alla capienza del contributo massimo complessivamente concedibile di euro 12.000,00”.

[63] Così Scalettaris, Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus, cit.; v. anche Lombardini I., Sub art. 55, legge 392/1978, in Commentario Breve alla disciplina delle Locazioni Immobiliari, cit., p. 305 e ss.

[64] Condivisibilmente, Scalettaris, Morosità incolpevole ed emergenza da coronavirus, cit.

[65] Come qualificato da Corte cost., sentenza n. 44 del 2020.

[66] Lo rileva anche Masoni, Perplessità costituzionali sul termine di grazia, cit., p. 412.

[67] Aspetto, quest’ultimo, evidenziato dall’Avvocatura generale dello Stato, in Corte cost. n. 79/2020, “Ritenuto in fatto”, punto 3.

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