Contatori elettrici in facciata: prevale il regolamento contrattuale

Facciata condominiale e installazione di contatori non autorizzata: prevalenza del regolamento contrattuale sulle prescrizioni tecniche dell’ente erogatore. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1138 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. Civ., Sez. II, Sentenza n. 4509 del 21/05/1997

1. I fatti di causa: spostamento dei contatori e iter (mancato) assembleare

La causa prende avvio quando un condominio citava in giudizio due condomini, contestando lo spostamento dei loro contatori elettrici sulla facciata comune del caseggiato. Secondo l’attore, quell’intervento era illegittimo perché eseguito senza una preventiva delibera assembleare e in violazione sia di una decisione dell’assemblea del novembre 2016, sia dell’articolo 1122 del codice civile. Il condominio chiedeva quindi che i contatori fossero rimossi e ricollocati nel locale tecnico condominiale destinato ad ospitarli, oltre all’ordine di rispettare quanto stabilito dall’assemblea.
I convenuti si costituivano negando ogni addebito e chiedendo il rigetto della domanda. Nel corso dell’istruttoria emergeva che i due proprietari, durante i lavori di completamento dei loro locali al piano terra, avevano installato i misuratori in una piccola nicchia ricavata sulla facciata esterna, dopo aver ottenuto l’autorizzazione dei proprietari degli appartamenti sovrastanti. Gli stessi convenuti sostenevano di aver informato l’amministratore dell’inizio e della fine dei lavori, chiedendo la convocazione dell’assemblea pur non essendo tenuti a farlo. Solo dopo la conclusione dell’intervento il condominio aveva comunicato il proprio diniego.
Dalle dichiarazioni rese in giudizio risultava inoltre che, in una fase iniziale, gli immobili erano serviti da un contatore di cantiere provvisorio e che, successivamente, erano stati i tecnici dell’ente erogatore dell’energia a prescrivere l’installazione dei misuratori sulla parete esterna, in quanto i locali avevano destinazione commerciale e non abitativa. Tale collocazione era stata richiesta sulla base di specifiche tecniche e previa autorizzazione dei proprietari degli appartamenti sovrastanti.
Alla luce di questi elementi, il Tribunale riteneva che la condotta dei convenuti fosse conforme ai principi dell’articolo 1102 c.c., poiché l’uso della facciata comune non aveva impedito agli altri condomini di farne parimenti uso né aveva alterato la destinazione della cosa comune. Il giudice ha inoltre escluso che l’installazione dei misuratori avesse arrecato pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, ritenendo che l’intervento fosse di modesta entità e non idoneo a modificare l’aspetto complessivo della facciata. Il condominio si è rivolto alla Corte di Appello. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: prescrizioni del gestore e vincoli del regolamento contrattuale

Se il regolamento condominiale subordina qualsiasi intervento incidente sull’estetica o sulla destinazione delle parti comuni a una preventiva delibera assembleare con quorum qualificato, il singolo condomino può comunque installare contatori sulla facciata comune in base a prescrizioni tecniche dell’ente erogatore?

3. La soluzione: rimozione in facciata e limiti delle “prescrizioni tecniche”

La Corte di Appello ha accolto la richiesta del condominio di condanna alla rimozione dei manufatti apposti nella facciata condominiale. I giudici d’appello hanno tenuto in considerazione il regolamento secondo cui “qualsiasi innovazione o modifica riguardante l’armonia costruttiva e l’estetica dell’immobile, non potrà essere effettuata se non con il consenso dei tre quarti del valore del parco”.   Inoltre, la Corte ha evidenziato che secondo altra clausola “nessun condomino può eseguire innovazioni o modifiche alle cose comuni, senza la preventiva approvazione dell’assemblea, se non nel caso di assoluta e urgente necessità”.
Per questo motivo l’intervento è stato ritenuto incompatibile con le prescrizioni del regolamento condominiale, che richiedeva un passaggio assembleare formale.
La Corte ha anche chiarito che le indicazioni tecniche fornite dall’ente erogatore dell’energia non possono superare o neutralizzare le limitazioni imposte dal regolamento del condominio.
In merito alla richiesta di collocare i contatori nel locale condominiale predisposto a tale scopo, la Corte ha osservato che un ordine del genere presuppone prima di tutto la verifica della concreta fattibilità tecnica dell’intervento. Occorre infatti accertare se quel vano sia realmente idoneo ad ospitare i misuratori, tenendo conto della natura degli immobili serviti (che, nel caso di specie, sono locali commerciali e non abitazioni) e delle relative prescrizioni tecniche. Poiché nel giudizio non è emersa alcuna prova che dimostrasse l’impossibilità di utilizzare soluzioni alternative o che il locale condominiale fosse effettivamente compatibile con le esigenze dell’impianto, la Corte ha ritenuto che questa specifica domanda non potesse essere accolta.

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4. Le riflessioni conclusive: clausole sull’estetica, quorum e ripristino dello stato dei luoghi

Non è raro che nel regolamento si trovino clausole che vietino qualsiasi opera esterna che modifichi l’architettura e l’estetica del fabbricato e delle parti comuni o vietino tutte le opere che, anche senza arrecare danno o pregiudizio, siano tali da modificare (in qualsiasi senso, anche migliorativo) le originarie linee architettoniche dell’edificio o la sua estetica e simmetria. La giurisprudenza ha precisato che un regolamento di condominio cosiddetto “contrattuale”, ove abbia ad oggetto la conservazione dell’originaria “facies” architettonica dell’edificio condominiale, comprimendo il diritto di proprietà dei singoli condomini mediante il divieto di qualsiasi opera modificatrice, stabilisce in tal modo una tutela pattizia ben più intensa e rigorosa di quella apprestata al mero “decoro architettonico” dagli artt. 1120 comma 4 c.c. e 1138 comma 1 c.c., con la conseguenza che la realizzazione di opere esterne integra di per sé una modificazione non consentita dell’originario assetto architettonico, che giustifica la condanna alla riduzione in pristino in caso di sua violazione (Cass. civ., sez. II, 14/05/2025, n. 12919). Del resto è del tutto possibile che un regolamento condominiale stabilisca, da un lato, che qualsiasi intervento capace di incidere sulla sicurezza, sulla stabilità o sul decoro dell’edificio possa essere eseguito solo dopo una preventiva autorizzazione dell’assemblea e, dall’altro, preveda l’obbligo di ripristinare lo stato originario come sanzione per chi intervenga senza tale autorizzazione.
Secondo la Cassazione, una clausola di questo tipo esprime chiaramente la volontà dei condomini di rendere immodificabile il fabbricato senza il consenso assembleare. In altre parole, l’assemblea diventa l’unico organo legittimato a valutare e approvare qualunque intervento che possa incidere sull’aspetto o sulla funzionalità delle parti comuni (Cass. civ., sez. II, 21/05/1997, n. 4509). In ogni caso le indicazioni tecniche dell’ente distributore recedono di fronte ai vincoli imposti dal regolamento contrattuale.

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