Consumo energetico e classificazione degli immobili ai fini della vendita

Consumo energetico: la classificazione dell’immobile nel contratto di vendita

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Il tema della garanzia per vizi dell’immobile che il venditore è tenuto a prestare al compratore si ricollega al tema della garanzia della conformità a norma degli impianti posti al servizio dell’edificio oggetto di vendita.
Con il decreto del Ministero dello sviluppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 è stata riformulata la disciplina in materia di attività di installazione degli
impianti all’interno di edifici, al fine di riordinare in un unico testo normativo le molteplici disposizioni in materia. Il d.m. n. 37/2008 ha disposto
che determinati impianti esistenti negli edifici (gli impianti radiotelevisivi, gli impianti elettrici, gli impianti idrosanitari e termici, gli impianti per l’utilizzazione del gas, e tutti gli altri impianti elencati nell’art. 1 del menzionato decreto suddetto) indipendentemente dalla tipologia e dalla destinazione d’uso dei fabbricati, nonché dall’epoca di costruzione degli stessi, debbano essere sottoposti a idonee procedure intese a garantire la costruzione e l’installazione degli stessi impianti a regola d’arte, nonché l’utilizzazione di materiali dotati di meccanismi di sicurezza.
Le imprese installatrici devono rilasciare al committente apposite dichiarazioni di conformità degli impianti realizzati al termine dei lavori, dichiarazioni che rappresentano per i fabbricati di nuova costruzione la condizione indispensabile per il rilascio del certificato di agibilità. Nel caso in cui le dichiarazioni di conformità non siano state prodotte o non siano più reperibili, è possibile produrre le dichiarazioni di rispondenza, per gli impianti eseguiti prima del 27 marzo 2008.
Gli impianti esistenti dovrebbero essere tutti a norma, potendosi enucleare dal sistema normativo vigente il principio secondo cui, per l’utilizzo di un impianto, esso deve essere conforme alle norme di sicurezza vigenti all’epoca di realizzazione o adeguamento, o ai criteri minimi posti per gli impianti ante 13 marzo 1990, data di entrata in vigore della legge n. 46/1990, come si evince dalla disposizione che subordina il rilascio del certificato di agibilità all’acquisizione delle dichiarazioni di conformità. Tale disposizione conferma che un fabbricato non può essere considerato agibile e quindi non può essere utilizzato per gli usi cui è destinato se gli impianti non sono certificati conformi alle norme di sicurezza.
Se gli impianti sono conformi a norma, il venditore troverà conveniente prestare al compratore, nel rogito di compravendita o meglio nel contratto preliminare, la relativa garanzia di conformità ed adempiere l’obbligo di consegnare al compratore stesso le dichiarazioni di conformità e l’eventuale libretto di uso e manutenzione degli impianti.

La conformità degli impianti

Ai sensi del d.m. n. 37/2008, la conformità degli impianti deve essere valutata con riferimento alla normativa in vigore all’epoca in cui gli impianti
sono stati realizzati, rifatti ovvero adeguati e il fabbricato dotato di impianti è comunque legittimamente commerciabile a prescindere dalla effettiva concreta
condizione degli impianti stessi, con il consenso di tutte le parti coinvolte. Quanto alla commerciabilità degli immobili, la conformità degli impianti alla normativa di sicurezza, dal punto di vista giuridico, non è condizione per la validità degli atti di compravendita aventi per oggetto fabbricati, mentre dal punto di vista economico incide in maniera rilevante sull’esito delle trattative, analogamente al certificato di agibilità, in quanto costituisce il presupposto per l’utilizzabilità degli impianti inerenti al fabbricato compravenduto.
Se, infatti, il venditore è tenuto a garantire che il bene sia esente da vizi, di conseguenza è tenuto a garantire anche che gli impianti siano conformi alle norme in materia di sicurezza, poiché potrà essere chiamato a rispondere dei danni subìti dall’acquirente a causa della non conformità alle norme di sicurezza degli impianti in dotazione dell’immobile venduto. In questo quadro normativo, nelle compravendite di porzioni di fabbricato dotate di impianti, emerge con evidenza l’esigenza di regolamentare con apposita clausola negoziale la conformità degli impianti alle norme di sicurezza nell’interesse di entrambi i contraenti.
Da un lato, il venditore ha tutto l’interesse a dare atto espressamente della condizione degli impianti, al fine di evitare di essere successivamente coinvolto in azioni di tutela poste in essere dall’acquirente, come la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo e/o il risarcimento del danno, e dall’altro lato anche l’acquirente è portatore di un interesse rilevante ad avere contezza in anticipo delle modalità con cui potrà utilizzare gli impianti e della portata di eventuali interventi di adeguamento da sostenere.

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Nel caso di trasferimento di immobili con impianti non conformi, appare necessario ed opportuno, soprattutto nella fase di contrattazione preliminare, disciplinare l’obbligo di procedere alla messa a norma degli impianti prima di un loro utilizzo, stabilendo espressamente se tale obbligo resterà a carico del venditore, prevedendo in tal caso i tempi per il completamento dei lavori e le necessarie garanzie, oppure se verrà assunto dall’acquirente, che dichiarerà la sua consapevolezza sui rischi derivanti dal mancato adeguamento e dall’utilizzo di un immobile con impianti non a norma.
Occorre, pertanto, sul punto verificare e manifestare espressamente la volontà delle parti, in quanto l’acquirente può pretendere la messa a norma degli impianti a cura e spese del venditore e quindi richiedere di rinviare la stipula del contratto di compravendita a data successiva al completamento dei lavori di adeguamento. Oppure, l’acquirente può accettare l’acquisto dell’immobile dotato di impianti non conformi, assumendo a proprio carico l’onere dell’adeguamento, che condiziona quindi l’andamento delle trattative nella determinazione delle condizioni della vendita e del prezzo.

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