Superbonus 110% in condominio

di Maura De Sensi

E’ da diversi mesi ormai che si sente parlare di superbonus del 110% per l’esecuzione di interventi edilizi, ma in cosa effettivamente consiste questa importante agevolazione e quali sono le condizioni per potersene  concretamente avvalere ancora in troppo pochi lo sanno.

Il superbonus 110% è frutto del DECRETO-LEGGE 19 maggio 2020, n. 34 che convertito con emendamenti nella Legge 17 luglio 2020 n. 77, prevede vantaggiose agevolazioni fiscali per l’utente finale che potrebbero aiutare e fare ripartire l’economia a tutto vantaggio dell’ambiente e della sicurezza. Tra i beneficiari di queste vantaggiose misure rientrano anche i condomìni, oltre alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni, su unità immobiliari, salvo quanto previsto al comma 10, gli IACP, le cooperative di abitazione a proprietà indivisa, le organizzazioni non lucrative, le associazioni e società sportive dilettantistiche limitatamente ai lavori destinati ai soli immobili o parti di immobili adibiti a spogliatoi e le comunità energetiche rinnovabili costituite in forma di enti non commerciali. Vediamo allora nel dettaglio in cosa consistono queste agevolazioni e quali opere deve eseguire un condominio per poter beneficiare del superbonus 110%.

Lavori ammessi all’agevolazione

Requisiti oggettivi

Detrazione fiscale, sconto in fattura e cessione del credito

Approvazione di lavori condominiali che danno diritto al superbonus 110%

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Lavori ammessi all’agevolazione

La norma di riferimento per individuare i lavori che danno diritto all’agevolazione è l’art. 119 del Decreto Rilancio. Per ciò che riguarda specificatamente gli immobili condominiali, le opere che rientrano nel Superbonus 110% sono gli interventi di isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali e inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda (c.d. cappotto termico), gli interventi per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti con impianti centralizzati per il riscaldamento, il raffrescamento o la fornitura di acqua calda sanitaria, siano essi a condensazione o a pompa di calore e le opere di adeguamento sismico realizzate sulle parti strutturali degli edifici o su complessi di edifici collegati strutturalmente, situati nelle zone ad alto rischio sismico (zone 1, 2 e 3), indipendentemente dal miglioramento della classe di rischio.

Le opere sopra indicate vengono comunemente definite “interventi trainanti” e hanno il vantaggio di estendere il diritto all’agevolazione nella misura del 110% anche ad interventi di diversa natura, tassativamente indicati (c.d. “interventi trainati”), solo però se eseguiti congiuntamente ai primi.  Per intenderci, se contestualmente all’esecuzione di un intervento trainante eseguito su parti comuni condominiali, il condominio o anche il singolo condomino sull’unità immobiliare di sua esclusiva proprietà (purché in quest’ultimo caso si tratti di immobile adibito ad abitazione e non riconducibile ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR)[1] e nel limite massimo di due unità immobiliari) effettua un lavoro c.d. “trainato”, anche per quest’ultimo intervento si potrà godere del Superbonus 110% in luogo delle minori agevolazioni ordinariamente previste.

Requisiti oggettivi

Salvo l’eventuale proroga della misura, il Superbonus 110% si applica alle spese documentate e rimaste a carico del contribuente sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021. Se i lavori hanno riguardato edifici residenziali in cui la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza è superiore al 50 % possono essere ammessi alla detrazione anche i condomini titolari di diritti reali di godimento su unità immobiliari non residenziali (ad esempio strumentale o merce) che abbiano sostenuto spese per le parti comuni. Se la percentuale risulta invece inferiore hanno diritto alla detrazione, o alle altre misure eventualmente scelte in sede di opzione, per le spese realizzate sulle parti comuni solo i possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione e comprese nel medesimo edificio. Per gli interventi sulle parti comuni non ci sono invece limitazioni e dunque la detrazione spetta a prescindere anche ai possessori (o detentori) di sole pertinenze (come ad esempio box o cantine) che abbiano sostenuto le relative spese[2].

Ogni condomino usufruisce della detrazione in base ai millesimi di proprietà o sulla base dei diversi criteri applicabili ai sensi dell’art. 1123 c.c. L’agevolazione è fruibile entro un certo limite di spesa variabile a seconda del tipo di lavoro e dell’immobile sul quale viene realizzato.

Sono escluse dall’agevolazione le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A1 (Abitazioni di tipo signorile), A8 (Abitazioni in ville) ed A9 (Castelli). In quest’ultimo caso però solo relativamente agli edifici non aperti al pubblico.

Gli immobili interessati dai lavori devono essere situati nel territorio dello Stato e devono essere immobili già esistenti, ad eccezione dei lavori per l’installazione di sistemi solari fotovoltaici di cui al comma 5 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio[3]; non è possibile dunque avvalersi del bonus in caso di immobili da costruire, anche se, ha chiarito l’Agenzia delle Entrate con la circolare 24/E del 2020, danno diritto all’agevolazione anche interventi effettuati mediante lavorazioni che comportano la demolizione e successiva ricostruzione. Al fine di beneficiare del Superbonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, i condomìni che, non avendone l’obbligo (perché costituiti da un numero di condomini inferiori a otto), non abbiano nominato un amministratore non sono tenuti neppure a richiedere il codice fiscale[4]. In questo caso il condomino che provvederà materialmente ad effettuare il pagamento con bonifico parlante indicherà il proprio codice fiscale e conserverà tutta la documentazione atta a dimostrare che l’intervento di cui al pagamento riguarda parti comuni.

Detrazione fiscale, sconto in fattura e cessione del credito

Nel caso di lavori su parti comuni di uno stabile condominiale i singoli condomini, possono scegliere fra tre diverse alternative senza essere vincolati gli uni alle scelte degli altri. L’opzione può essere esercitata in occasione di ogni SAL, tenendo comunque presente che con riferimento agli interventi ammessi al Superbonus, i SAL non possono essere complessivamente superiori a due e che il primo di questi deve riferirsi ad almeno il 30 per cento dell’intervento.

La norma prevede la possibilità di una detrazione del 110% della spesa sostenuta tra il 2020 ed il 2021, di un contributo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto (contributo che viene anticipato sotto forma di sconto dal fornitore dei beni o servizi) e la cessione del credito d’imposta di ammontare pari a quello della detrazione cui si avrebbe avuto diritto.

Come detto sopra, ogni condomino è libero di scegliere per quale agevolazione optare, indifferentemente dalla scelta degli altri e sulla base della propria condizione soggettiva.

È stato infatti chiarito dall’Agenzia delle Entrate (con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020) che “trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il Superbonus non può essere utilizzato dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva ovvero che non potrebbero fruire della corrispondente detrazione in quanto l’imposta lorda è assorbita dalle altre detrazioni o non è dovuta (come nel caso dei soggetti che rientrano nella cd. no tax area)”. La detrazione non è fruibile neppure da parte di chi è titolare esclusivamente di redditi professionali e che aderisce al regime forfetario, poiché in questo caso il reddito è assoggettato ad imposta sostitutiva. In una simile situazione il contribuente dovrà optare ai sensi dell’articolo 121 del Decreto Rilancio per la cessione del credito o per lo sconto in fattura. Ovviamente nel diverso caso in cui i soggetti sopradetti (soggetti titolari di redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva) possiedano anche altri redditi che concorrono alla formazione del reddito complessivo, potranno utilizzare il Superbonus 110% in detrazione.

Va da sè che non hanno diritto al superbonus i soggetti che non possiedono redditi imponibili i quali, inoltre, non possono esercitare l’opzione per lo sconto in fattura o per la cessione del credito[5].

Con riferimento alla cessione del credito, sempre l’Agenzia delle Entrate, ha chiarito che, a differenza di quanto previsto per la cessione in caso di Eco bonus ordinario (cfr. circolare 11/E 2018), la cessione del credito nel caso di superbonus 110% può essere effettuata “senza che sia necessario verificare il collegamento con il rapporto che ha dato origine alla detrazione”; in altri termini può essere effettuata senza che ci sia alcun vincolo, per esempio di finanziamento, con il soggetto cessionario.

Nel caso si opti per lo sconto in fattura, il contribuente sosterrà i lavori praticamente a costo zero, poiché lo sconto ottenuto si trasformerà subito in un credito d’imposta che viene ceduto al fornitore consenziente. ll fornitore poi recupererà lo sconto sotto forma di credito d’imposta con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, inclusi gli istituti di credito o altri intermediari finanziari. È altresì ammessa la possibilità di uno sconto parziale; in questo caso il contribuente in parte beneficerà dello sconto ed in parte della detrazione o della cessione del credito.

Nel caso si opti per la detrazione d’imposta del 110% il contribuente potrà detrarre il credito in cinque rate annuali di pari importo.

La scelta deve essere adeguatamente ponderata dal singolo condomino, in base alla situazione fiscale del momento, ma con un occhio anche alle prospettive future.

Si deve infatti considerare che nell’ipotesi in cui nell’arco dei cinque anni in cui si spalma la detrazione del credito d’imposta dovesse verificarsi una situazione di incapienza si perderà il diritto alla detrazione della somma eccedente, la quota di credito d’imposta non utilizzata nell’anno non può essere usufruita negli anni successivi né può essere chiesta a rimborso[6].

Nel caso di cessione del credito a banche o istituti finanziari si segnala invece come l’operazione non sia esente da costi e oneri. Il cessionario che accetta il credito d’imposta non lo fa infatti per il suo valore nominale, ma per un valore più basso. Inoltre potrebbe prevedere delle spese in considerazione del fatto che il credito non viene ceduto in un’unica soluzione, ma è usufruito con la stessa ripartizione in quote annuali con la quale sarebbe stata utilizzata la detrazione. Sul mercato ci sono ormai molti istituti bancari, assicurativi e finanziari pronti ad offrire vantaggiosi pacchetti sia per l’intero Condominio che per i singoli condomini.

È altresì lo sconto può essere anche parziale. Il contribuente in parte beneficerà dello sconto,  in parte della detrazione o della cessione del credito.

Approvazione di lavori condominiali che danno diritto al superbonus 110%

Con l’intento di rendere più appetibile l’esecuzione dei lavori di cui all’art. 119 del Decreto Rilancio, il c.d. “Decreto Agosto”, D.L. 14.08.2020 n. 104 ha previsto, in deroga alle ordinarie norme in tema di approvazione delle delibere condominiali, una maggioranza ridotta per l’approvazione di delibere aventi ad oggetto i lavori di cui all’arft. 119 che potrebbe, il condizionale è d’obbligo, rendere più rapida e snella l’approvazione di siffatti lavori in condominio.

A differenza delle comuni innovazioni, per la deliberazione delle quali è prevista la maggioranza dei 2/3 del valore dell’edificio, per l’approvazione di interventi di cui all’articolo 119 D.L. 9 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77 è sufficiente una delibera approvata con un numero di voti che rappresenti almeno 1/3 del valore dell’edificio.

Tuttavia si deve prendere atto che la drammatica situazione sanitaria del momento e la difficoltà o addirittura, in alcune regioni attualmente dichiarate “zona rossa”, l’impossibilità di convocare assemblee condominiali in presenza, unità alla inesistente regolamentazione delle assemblee condominiali in video conferenza, sta determinando una situazione di stallo, che vanifica gli sforzi e le lodevoli intenzioni del legislatore.

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Note

[1] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 24/E del 08.08.2020, pag. 8

[2] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 19/E del 08.07.2020, pag. 261

[3] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 24/E del 08.08.2020 pag. 16

[4] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 24/E del 08.08.2020 pag. 7

[5] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 24/E del 08.08.2020, pag. 10

[6] Cfr. circolare Ag. Entrate n. 24/E del 08.08.2020, pag. 38

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