Condominio minimo: limiti della maggioranza e tabelle millesimali

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riferimenti normativi: art. 1136 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 5329 del 02/03/2017

1. La vicenda: la valida costituzione dell’assemblea senza tabelle millesimali

La vicenda nasce dal ricorso presentato da uno dei due condomini di un condominio minimo, il quale aveva ricevuto una raccomandata con cui l’altro condomino gli comunicava che in una riunione, alla quale il ricorrente non aveva partecipato, era stata approvata una serie di interventi edilizi ritenuti necessari: lavori di consolidamento strutturale, sostituzione dei solai, rifacimento del tetto e dell’intonaco esterno, sistemazione dell’area comune e regimentazione delle acque piovane. Nella stessa riunione era stato nominato un progettista e direttore dei lavori e affidato l’appalto a una ditta, con pagamento di un acconto, parte del quale posto a carico del ricorrente.
Quest’ultimo, ricevuto il verbale, contestava immediatamente la validità della delibera, lamentando vizi formali e sostanziali: a parere dell’attore l’assemblea non si era validamente costituita, poiché alla riunione era presente solo un condomino; l’ordine del giorno era indeterminato; la delibera riguardava anche parti di sua proprietà esclusiva e introduceva interventi qualificabili come innovazioni. Nonostante un successivo incontro tra le parti, alla presenza dei rispettivi tecnici e legali, non si giungeva ad alcuna soluzione, poiché l’altro condomino manifestava la ferma intenzione di procedere comunque all’esecuzione dei lavori deliberati.
Il resistente, costituitosi in giudizio, sosteneva che l’immobile versava in condizioni di grave degrado e che gli interventi erano urgenti, tanto da poter essere eseguiti anche senza il consenso dell’altro partecipante al condominio, salvo il rimborso delle spese. Inoltre affermava di detenere una quota pari a due terzi dell’immobile, circostanza che, a suo dire, rendeva valida l’assemblea sia sotto il profilo costitutivo sia sotto quello deliberativo. Secondo il resistente, nel condominio minimo non erano necessarie tabelle millesimali e l’avviso di convocazione era identico a quello di una precedente assemblea, alla quale il ricorrente aveva partecipato prima di allontanarsi senza firmare il verbale. Infine metteva in rilievo che i lavori deliberati erano gli stessi già discussi in precedenza e non riguardavano parti di proprietà esclusiva né introducevano innovazioni. Il giudice onorario del Tribunale respingeva l’impugnazione, ritenendo pienamente valida la delibera contestata. Lo stesso giudice notava che l’assemblea era regolarmente costituita perché uno dei due condomini deteneva una quota pari ai due terzi dell’immobile, sufficiente a integrare sia il quorum costitutivo sia quello deliberativo previsto dall’art. 1136, comma 2, c.c. Inoltre rilevava che l’avviso di convocazione era stato correttamente notificato e conteneva un ordine del giorno chiaro e dettagliato, articolato su temi già discussi nella precedente riunione, conclusa senza decisioni. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: quando è valida l’assemblea nel condominio minimo?

Nel condominio minimo, in assenza di tabelle millesimali, il giudice deve determinare il valore delle quote ai fini della validità dell’assemblea e delle deliberazioni?

3. La soluzione

La Corte d’Appello ha completamente riformato la decisione di primo grado, accogliendo l’impugnazione e dichiarando invalida la delibera. I giudici hanno ricordato che, nei condomìni composti da soli due partecipanti, le decisioni assembleari possono considerarsi valide solo se adottate con il consenso di entrambi: l’unanimità non è un’opzione, ma una condizione imprescindibile per la formazione della volontà comune. In mancanza di accordo, l’unica strada percorribile è il ricorso al giudice.
La Corte ha inoltre rilevato che, al momento della delibera contestata, non erano state predisposte né approvate le tabelle millesimali. In assenza di tali parametri, la quota di partecipazione e il peso assembleare devono essere determinati dal giudice, tenendo conto del valore delle loro proprietà esclusive. La Corte ha concluso che, senza tabelle millesimali, l’assemblea condominiale non era stata regolarmente costituita e non aveva deliberato validamente.

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4. Le riflessioni conclusive

Come qualsiasi altro condominio, anche il condominio “minimo” si costituisce in via automatica e senza necessità di una delibera assembleare o di atto formale, qualora nell’edificio vi siano almeno due condomini, ovvero due proprietari o due unità immobiliari. In particolare un condominio si definisce “minimo” se composto da due soli proprietari/condomini, requisito “minimo” affinché sorga un condominio, ovvero la comunione sulle parti e beni che restano comuni in quanto al servizio delle unità immobiliari private (Trib. Vibo Valentia 26 agosto 2025, n. 679). La disciplina dettata dal codice civile per il condominio di edifici trova applicazione anche in caso di condominio minimo, cioè di condominio composto da due soli partecipanti, tanto con riguardo alle disposizioni che regolamentano la sua organizzazione interna, non rappresentando un ostacolo l’impossibilità di applicare, in tema di funzionamento dell’assemblea, il principio maggioritario, atteso che nessuna norma vieta che le decisioni vengano assunte con un criterio diverso, nella specie all’unanimità, quanto, ” a fortiori “, con riferimento alle norme che regolamentano le situazioni soggettive dei partecipanti, tra cui quella che disciplina il diritto al rimborso delle spese fatte per la conservazione delle cose comuni (Cass. civ., Sez. Unite, 31/01/2006, n. 2046). Qualora non si raggiunga l’unanimità, o perché l’assemblea, in presenza di entrambi i condomini, decida in modo contrastante, oppure perché alla riunione, benché regolarmente convocata, si presenti uno solo dei partecipanti e l’altro resti assente, è necessario adire l’autorità giudiziaria, ai sensi degli artt. 1105 e 1139 c.c., non potendosi ricorrere al criterio maggioritario (Cass. civ., Sez. II, 02/03/2017, n. 5329). Si ricorda che ove ricorra l’ipotesi di un “condominio minimo”, le modifiche delle parti comuni ex art. 1102 c.c. che il singolo condomino intende apportare a proprie spese per il miglior godimento di esse non richiedono alcuna preventiva autorizzazione dell’assemblea all’unanimità o consenso del condominio minimo, salvo che tale autorizzazione non sia imposta da una convenzione contrattuale approvata dai condomini (Cass. civ., sez. II, 09/01/2026, n. 561).

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