Compiti tradizionali dell’amministratore condominiale

I compiti dell’amministratore sono numerosi, complessi, delicati e non sono solo quelli indicati dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile; a essi devono aggiungersi quelli eventualmente attribuiti dal regolamento di condominio, dall’assemblea, da leggi speciali e dalle norme generali del diritto.

Ne facciamo una elencazione, senza pretendere di essere completi.

L’amministratore deve applicare le delibere dell’assemblea e curare l’osservanza del regolamento di condominio. Prima però di dar corso alle delibere dell’assemblea che non siano di semplice amministrazione, l’amministratore attenderà che siano decorsi i trenta giorni per impugnare in modo che egli abbia la certezza della definitiva validità delle decisioni prese.

L’amministratore non dovrà applicare delibere nulle e in particolare contrarie alle leggi e all’ordine pubblico. Sarà perciò utile che si rivolga a degli esperti per sentire il loro parere su questioni non chiare e ne informi l’assemblea. L’amministratore dovrà inoltre agire anche contro la volontà dell’assemblea, se è in gioco il rispetto della legge: non potrà, ad esempio tener conto delle delibere con le quali si decida di non pagare i contributi per il portiere.

Pericoli. L’amministratore dovrà immediatamente provvedere nell’imminenza di pericoli di crolli, anche se l’assemblea per questioni di risparmio abbia rinviato i lavori necessari.

Dovrà intervenire con decisione e autorità se qualcuno mette in pericolo l’incolumità altrui. In situazioni di questo genere, la disubbidienza alle delibere assembleari è un dovere che gli deriva dalle norme penali: infatti, in caso di reato egli dovrà rispondere innanzi al magistrato, eventualmente insieme ai componenti dell’assemblea di condominio.

Regolamento. L’amministratore è inoltre il custode del regolamento condominiale e dovrà darsi da fare per farlo rispettare. Incontrerà spesso incomprensioni e pregiudizi e qualora la resistenza fosse tenace potrà rivolgersi al magistrato senza bisogno del consenso di chicchessia.

Dovrà però fare attenzione, nel gran bailamme delle disposizioni regolamentari, ad applicare o a chiedere l’applicazione solo di quelle che riguardano beni o servizi comuni (un esempio: l’occupazione parziale del cortile con esclusione degli altri) e non di quelle che riguardano beni di valore forse superiore ma tutelabili con altri mezzi e con altre leggi (per esempio il diritto alla quiete o il diritto all’onore). E ciò perché spesso i regolamenti condominiali hanno la pretesa dì voler regolare e disciplinare rapporti ben diversi da quelli condominiali, rendendo così l’amministratore giudice di fatti che non coinvolgono il condominio.

Tutela delle parti comuni. L’amministratore deve disciplinare l’uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi, in modo che ciascun condomino se ne possa servire al meglio.

È da qui che si riconosce la capacità tecnica organizzativa e il buon senso dell’amministratore. Ogni stabile moderno, infatti, conta numerosi impianti (ascensore, gas, luce, elettricità, riscaldamento. scarichi fognari, antenna centralizzata e talvolta anche impianti di sicurezza. antincendio, piscine, campi da tennis e così via). Non solo: utilizza una vasta gamma di servizi (polizze assicurative. portineria o impresa pulizie, giardiniere e via elencando). Ciascuno di questi elementi può essere fonte di guai o di problemi.

L’amministratore è così costretto a possedere (o a farsi sul campo) una notevole competenza e ad avere in più una capacità di decidere tempestivamente che deve divenire per lui un’abitudine.

Si pensi ad esempio a uno stabile rimasto al freddo per parecchi giorni nel cuore dell’inverno o ad ascensori in stabili di dieci piani non funzionanti.

Ma se la tempestività tecnica è indispensabile è altrettanto necessario il buon senso quando si tratta di trovare un meccanismo che permetta a tutti di godere di parti comuni che non sempre sono adatte a soddisfare i bisogni o le pretese di tutti i condomini. Si pensi per esempio al cortile insufficiente per posteggiare le autovetture di tutti o alle necessità di consentire svago ai bambini in contrasto con il bisogno di quiete delle persone anziane.

Per raggiungere questo scopo, l’amministratore può addirittura ordinare e invocare all’autorità il rispetto delle sue disposizioni. Unica difesa dei condomini dissenzienti, è il ricorso all’assemblea

La tutela delle parti comuni non esclude che un singolo ne possa fare uso privato, portando anche delle migliorie utili solo a lui e senza chiedere permesso né all’assemblea né all’amministratore stesso. Questo diritto, statuito dall’articolo 11’02 del codice civile, ha però dei limiti: non si deve impedire ad altri di farne un uso similare o analogo, occorre non mettere in pericolo la stabilità, la sicurezza e il decoro architettonico del fabbricato, non bisogna modificare l’uso di base della parte comune (concesso per esempio porre una targa nell’androne, o aprire una porta nel muro, ma vietato utilizzare il cortile per un’attività artigianale, anche solo come deposito). Quindi l’amministratore deve da una parte essere di manica larga, e dall’altra valutare quando il singolo calpesta i diritti degli altri.

Responsabilità civili. Oltre ai compiti indicati che derivano dall’articolo 1130 del codice civile, ve ne sono altri di carattere tecnico-amministrativo: riguardano le norme sui dipendenti, quelle sui contributi assicurativi, quelle sulla sicurezza di tutti gli impianti condominiali.

Responsabilità penali. Ma in quanto responsabile del condominio, sull’amministratore gravano anche responsabilità più pesanti: alludiamo a quelle penali. Possono essere ricondotte a due specie: quelle di volontà e quelle di omissione.

Sono volontari tutti quei reati commessi con dolo. In particolare le violazioni di domicilio (si entra in casa altrui per eseguire dei lavori senza l’assenso del proprietario), all’esercizio arbitrario delle proprie ragioni (sospensione dei servizi perché il condomino non paga), e così via.

Si è di fronte invece ai reati di omissione quando non si fa qualcosa per negligenza, o non si mettono in atto tutte quelle misure di sicurezza richieste dalla legislazione o imposte dalla tecnica più progredita e da ciò derivano lesioni o anche la morte. Si allude ai cornicioni caduti, ad ascensori precipitati, a caldaie scoppiate e a corti circuiti e incendi a cui si aggiunge per certe città la violazione della normativa anti-smog. Una buona polizza assicurativa può alleviare il danno civile, fornendo soldi per un risarcimento, ma non annulla il fatto e soprattutto non protegge dalla conseguente condanna penale.