I box auto non possono costituire un ente separato dal condominio

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riferimenti normativi: art 1123 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 7449 del 07/07/1993

1. La vicenda

La lite è nata in un condomino costituito da un unico corpo di fabbrica, articolato su più livelli: al piano interrato si trovavano sette box auto, mentre ai piani superiori erano collocate le unità abitative. Naturalmente alcuni beni, impianti e servizi erano destinati esclusivamente all’uso dei box, configurando così un’ipotesi di condominio parziale. Con delibera del 15 dicembre 2020, l’assemblea composta esclusivamente dai proprietari dei box ha deliberato la costituzione di una “comunione Autorimessa” relativa al piano fondi dell’edificio. In tale occasione è stato anche nominato un amministratore, incaricato di richiedere un codice fiscale autonomo, distinto da quello del condominio principale, e di aprire un conto corrente separato.
Successivamente, con delibera del 31 marzo 2021, la stessa assemblea ha confermato quanto già deciso nella precedente riunione, sempre con il solo voto dei titolari delle autorimesse.
Altri condomini si sono rivolti al Tribunale impugnando la delibera del 31 marzo 2021 con la quale l’assemblea dei proprietari dei box aveva ratificato la precedente delibera. Secondo gli attori la delibera impugnata era nulla, poiché assunta da un organo deliberativo assembleare privo di qualsiasi potere, in rappresentanza di un soggetto inesistente e privo di qualsiasi legittimazione, dovendo ogni decisione essere rimessa alla decisione dell’assemblea totalitaria del caseggiato. Gli attori hanno, quindi, chiesto di dichiarare nulla, inesistente e/o inefficace o in subordine annullare la delibera in questione. I convenuti si sono costituiti in giudizio ed hanno chiesto di respingere le domande proposte. Il Tribunale ha rilevato che, nel caso in esame, si configurava un condominio parziale privo di una propria autonomia gestionale distinta e separata rispetto al condominio dell’intero edificio. In quanto sprovvisto di autonoma legittimazione, tale condominio parziale non poteva in alcun modo sostituirsi all’ente condominiale generale. Pertanto, la delibera adottata dall’assemblea dei soli proprietari dei box è stata ritenuta nulla, poiché priva dei requisiti essenziali e adottata da un organo privo di competenza in materia. I soccombenti, con un unico motivo di gravame, si sono rivolti alla Corte di Appello, facendo presente, tra l’altro, che la delibera costitutiva originaria impugnata, adottata il 15 dicembre 2020, non era mai stata oggetto di impugnazione ed era pertanto divenuta definitiva. Di conseguenza, a parere degli stessi soccombenti, l’impugnazione della delibera successiva del marzo 2021 era inammissibile, in quanto priva di autonoma portata innovativa e meramente confermativa di una decisione ormai consolidata. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Guida pratica al condominio dalla A alla Z”, con oltre 230 quesiti e soluzioni., disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon.

2. La questione: I box possono costituire un ente separato dal condominio?

Il condominio parziale è un ente di gestione autonomo dotato di una propria legittimazione processuale separata da quella dell’intero condominio?

3. La soluzione

La Corte di Appello ha confermato la decisione di primo grado. I giudici di secondo grado hanno riconosciuto che nel caseggiato vi sono beni e servizi ed impianti destinati all’uso o al servizio, non di tutto l’edificio, ma dei soli box e, quindi, che ricorra, nella specie, un condominio parziale.
Come ha notato la Corte di Appello, però, l’assemblea dei proprietari dei box non si è limitata a dare atto di tale realtà, ma ha inteso costituire un autonomo ente di gestione, concorrente ed autonomo rispetto al condominio generale, dotato di proprio amministratore, c/c e CF, con una delibera volta a realizzare una scissione dal condominio maggiore, di cui, però, non sussistono i presupposti di legge. A parere dei giudici di secondo grado l’assemblea dei proprietari dei box ha oltrepassato i limiti delle proprie competenze, non limitandosi alla gestione delle parti comuni di esclusiva pertinenza, ma tentando di istituire un organismo autonomo di gestione, dotato di poteri analoghi a quelli del condominio generale. Secondo i giudici di secondo grado, tale iniziativa, priva di fondamento normativo, ha determinato la nullità della delibera impugnata, da ritenersi invalida. In ogni caso per la Corte di Appello, il fatto che la delibera impugnata si sia limitata a confermare quanto già deliberato nel dicembre 2020 non è rilevante, poiché anche quest’ultima risulta affetta da nullità originaria e, in quanto tale, priva di efficacia giuridica. Ne consegue che la nullità può essere rilevata d’ufficio, trattandosi di un vizio insanabile.

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4. Le riflessioni conclusive

Secondo quanto previsto dall’art. 61 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la scissione di un condominio può essere deliberata esclusivamente con la maggioranza qualificata indicata dal secondo comma dell’art. 1136 c.c., oppure disposta dal giudice su richiesta di almeno un terzo dei comproprietari della parte dell’edificio interessata alla separazione. Nel caso di specie, tali condizioni non risultavano soddisfatte. Piuttosto, la situazione emersa configurava un’ipotesi di condominio parziale, che non comporta la creazione di un ente autonomo distinto dal condominio generale.
Tale fattispecie del condominio parziale, che rinviene il fondamento normativo nell’art. 1123 c.c., comma 3, è automaticamente configurabile “ex lege” tutte le volte in cui un bene risulti, per le sue obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato oggettivamente al servizio e/o al godimento, in modo esclusivo, di una parte soltanto dell’edificio in condominio, rimanendo, per l’effetto, oggetto di un autonomo diritto di proprietà e venendo meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene; ne consegue che i partecipanti al gruppo non hanno il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose di cui non hanno la titolarità e la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità delle specifiche parti oggetto della concreta delibera da adottare (Cass. civ., Sez. II, 16/01/2020, n. 791). Il condominio parziale è una parte di una collettività condominiale che raccoglie solo alcuni proprietari di singole unità immobiliari, ai quali spetta la gestione, con esclusione degli altri condomini, di determinati beni o servizi limitati soltanto ad essi. Non è lecita però una delibera del condominio parziale volta a realizzare una scissione dal condominio maggiore.