Benefici “prima casa” se l’immobile già posseduto è dichiarato inagibile

di Biarella Laura, Avvocato, Giornalista Pubblicista, Docente
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L’Agenzia delle Entrate (Principio di diritto n. 1/2022 del 17 marzo) si è pronunciata sulla questione relativa all’acquisto di un immobile con l’agevolazione “prima casa” in presenza di una oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile già posseduto, dichiarato inagibile dall’Autorità competente.

Imposta di registro al 2%

Per l’applicazione dell’aliquota del 2% agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere, tra le altre, le seguenti condizioni:

  • che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
  • che nell’atto di acquisto l’acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni prima casa.

Condizioni ostative ai benefici

Per l’effetto, costituiscono condizioni ostative alla fruizione dei benefici “prima casa”, tra l’altro, la titolarità di altra casa di abitazione:

  • nello stesso Comune del nuovo acquisto, ovvero
  • acquistata con le agevolazioni, indipendentemente dal luogo in cui essa è ubicata.

Divieto di duplice godimento dei benefici

Come già chiarito nella circolare n. 38/E del 2005, l’intento del legislatore è evitare il duplice godimento dell’agevolazione “prima casa” che si realizzerebbe, all’atto del secondo acquisto, laddove l’agevolazione sia stata già goduta in precedenza dal medesimo contribuente per un immobile di cui risulti ancora titolare.

Immobile inagibile

Con risoluzione n. 107/E del 2017, concernente una ipotesi di immobile dichiarato inagibile a seguito di un evento sismico, è stato affermato come, per effetto dell’evento medesimo, si è verificato “un impedimento oggettivo, non prevedibile e tale da non poter essere evitato che ha comportato l’impossibilità per il contribuente di continuare ad utilizzare l’immobile acquistato per finalità abitative”.

Sì alle agevolazioni per il secondo immobile se il primo è inagibile

Secondo l’Agenzia, tale oggettiva ed assoluta inidoneità dell’immobile “pre-posseduto” risultante da idonea documentazione e indipendente dalla volontà del contribuente, conduce a ritenere che, fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre-posseduto”, si potrà beneficiare dell’agevolazione “prima casa” per l’acquisto del nuovo immobile, nel rispetto di tutte le altre condizioni previste (Nota II-bis all’articolo 1 della Tariffa, Parte prima).

Immobile oggetto di sequestro e inagibilità

Per l’effetto, nell’ipotesi di un immobile acquistato fruendo dell’agevolazione “prima casa” che sia stato oggetto di un decreto di sequestro (ai sensi dell’articolo 253 c.p.p.) e di dichiarazione di inagibilità da parte dell’Autorità competente in quanto “sono venuti meno i requisiti igienico sanitari, strutturali, impiantistici e di sicurezza antincendio, in misura tale da pregiudicare l’incolumità pubblica e privata”, è possibile beneficiare dell’agevolazione in argomento per l’acquisto di un nuovo immobile fino a quando permanga la dichiarazione di inagibilità dell’immobile “pre-posseduto”, indisponibile per il proprietario.

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Biarella Laura

Laureata cum laude presso la facoltà di Giurisprudenza dell’Università degli Studi di Perugia, è Avvocato e Giornalista. È autrice di numerose monografie giuridiche e di un contemporary romance, e collabora, anche come editorialista, con redazioni e su banche dati giuridiche (tra le altre Altalex, Quotidiano Giuridico, NTPLus, 24OreAvvocato, AlVolante, InSella, Diritti e Risposte, Orizzonte Scuola, Fisco e Tasse, poliziamunicipale.it). Ha svolto le funzioni di membro aggiunto presso la Corte d’Appello di Perugia, ai sensi della L. n. 69/1963. Già “cultore della materia” presso Università degli Studi E Campus nelle cattedre di “diritto privato” e “diritto della conciliazione, della mediazione e dell’arbitrato”, è moderatrice e relatrice di convegni, docente presso corsi di formazione e corsi di preparazione all’esame di abilitazione di avvocato. E' stata professore a contratto di “Arbitrato” presso l’Università degli Studi E Campus, Master in ADR, sedi di Roma e Novedrate. E' stata membro del Comitato Scientifico del corso di preparazione dell’esame di avvocato Altalex. Ha svolto docenze di diritto e procedura civile presso la Scuola Forense dell'Ordine degli Avvocati di Perugia, ed ivi ha ricoperto il ruolo di Segretario del Comitato Scientifico. Svolge la funzione di Tutore legale presso il Tribunale dei Minorenni dell’Umbria. E' membro del Comitato di Redazione del mensile 24Ore Avvocato.


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