Assemblea condominiale: il rapporto tra la prima convocazione e la seconda adunanza

L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio: in tal caso le delibere sono approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima.
L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio: in tale ipotesi le decisioni assembleari sono validamente assunte se approvate dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio. La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

1. Prima convocazione dell’assemblea condominiale: verbale negativo non necessario

Secondo la giurisprudenza di legittimità, la seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero e al valore delle quote. Si consideri che delle riunioni si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (art 1136, comma 7). Il successivo articolo 1130 c.c., numero 7, in relazione all’obbligo per l’amministratore di curare la tenuta del registro dei verbali delle assemblee, precisa che nel registro dei verbali delle assemblee devono essere annotate anche le eventuali mancate costituzioni dell’assemblea. Tuttavia non è necessario un verbale riporti il tentativo di riunione fatto in prima convocazione. L’omessa redazione del verbale che consacra la sola mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si possa tenere l’assemblea in seconda convocazione e non la rende invalida. In altre parole la seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima e la verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni.
Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida (Cass. civ., sez. VI – 2, 24/10/2014, n. 22685).
Quando i condomini sono stati informati sia del fatto che era stata fissata una prima convocazione, sia del fatto che poi la riunione è avvenuta in seconda convocazione e l’amministratore ha dato atto della regolare convocazione dell’assemblea, se non risultano contestazioni, risulta così provato il presupposto di validità della seconda convocazione (Cassazione ordinanza 24 ottobre 2014, n. 22685). La cronaca e le cause pendenti in tribunale ci raccontano che la vita in condominio è spesso fonte di discussioni, perciò consigliamo questo pratico volume, che fornisce la chiave per la risoluzione dei problemi più comuni: Manuale di sopravvivenza in condominio.

2. Le indicazioni nella delibera della seconda convocazione

È importante evidenziare che, sebbene non sia necessario che dell’avvenuto esperimento della prima convocazione sia redatto un verbale negativo, è viceversa necessario che di tale attività sia dato atto nel verbale della delibera assunta dall’assemblea in seconda convocazione, nelle forme di cui all’art. 1136 c.c. ultimo comma (in tal senso Trib. Catanzaro, sez. I, 27/09/2023).

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3. Avviso di convocazione e sollecitazione ad intervenire direttamente in seconda convocazione: un caso recente

Con atto di citazione ritualmente notificato un condomino ha citato in giudizio davanti al Tribunale di Pesaro il condominio, impugnando una delibera assembleare perché affetta da nullità e/o annullabilità.
L’attore ha contestato che, nell’avviso di convocazione, l’amministratore aveva invitato i condomini a partecipare solo alla riunione di seconda convocazione. Questa circostanza, secondo parte attrice, era desumibile dal tenore della frase utilizzata dall’amministratore nell’avviso stesso (“si prega di intervenire in II° convocazione…”). Il giudice marchigiano ha affermato che l’avviso di convocazione all’assemblea condominiale (che, com’è noto, costituisce un vero e proprio “invito” alla riunione) non dev’essere redatto secondo forme rigorose ma gode di una certa libertà di contenuto (fatti salvi, ovviamente, i requisiti ex lege). In tale ottica, viene puntualizzato che non produce alcuna irregolarità la sollecitazione rivolta ai condomini, ed inserita nel testo dell’avviso, di intervenire direttamente in seconda convocazione (prassi particolarmente utilizzata). Del resto l’avviso di convocazione, oltre a menzionare la data della seconda convocazione, conteneva anche la data della prima convocazione, fissata presso l’area condominiale (Trib. Pesaro 27 gennaio 2025, n. 54).