Apertura porta in area comune: è modifica lecita

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Tribunale di Roma -sez. V civ.– sentenza n. 7159 del 10-05-2022

È una modifica lecita delle parti comuni la realizzazione da parte di un condomino dell’apertura di una porta nel muro della tromba scale

riferimenti normativi: art. 1102 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza del 26/03/2021 n. 4314

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Due condomini, proprietari dell’appartamento sito al secondo piano dello stabile condominiale, procedevano al frazionamento della propria unità abitativa in due distinti appartamenti; successivamente, al fine di consentire l’accesso autonomo al nuovo appartamento risultante dal frazionamento, aprivano una nuova porta sul muro delle scale. Il condominio riteneva che la creazione di tale porta arrecasse un pregiudizio al decoro architettonico dell’edificio, in violazione degli artt. 1120 c.c. e 1122 c.c. Inoltre, secondo gli altri condomini tale intervento costituiva una violazione dell’art. 1102 c.c., dal momento che la porta aveva occupato un’ampia porzione del cavedio di proprietà condominiale in cui passavano i tubi necessari ai servizi condominiali, impedendo dunque agli altri condomini di fare pari uso della cosa comune. In ogni caso riteneva che la modifica fosse, sotto il profilo urbanistico, abusiva. Alla luce di quanto sopra la compagine condominiale si rivolgeva al Tribunale per sentire accertare e dichiarare l’illegittimità delle modalità con cui i convenuti avevano realizzato l’apertura della nuova porta di accesso all’appartamento e per l’effetto ordinare ai convenuti di rimuovere il manufatto, condannandoli al risarcimento di tutti i danni subiti dal condominio, nonché al pagamento di un indennizzo per l’abusiva occupazione della porzione di cavedio condominiale. Si costituiva uno dei due comproprietari deducendo che la nuova apertura non impediva l’utilizzo del cavedio attraversato dai tubi strumentali ai servizi condominiali ed era rispettosa dei limiti dettati dall’articolo 1102 c.c.; in ogni caso escludeva che l’intervento fosse lesivo del decoro.

2. La questione

È lecita la realizzazione da parte di un condomino dell’apertura di una porta nel muro della tromba scale?


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3. La soluzione

Il Tribunale ha dato ragione al singolo condomino. Tale conclusione è dipesa dalle conclusioni a cui è arrivato il CTU; secondo quest’ultimo infatti la nuova apertura non ha avuto alcuna incidenza sul decoro o sulla stabilità dell’edificio. Nella relazione peritale è stato inoltre precisato che l’apertura della porta ha determinato una diminuzione dello spazio riservato al passaggio dei tubi pari al 71%, con la conseguenza che dopo l’intervento l’area condominiale è risultata pari a 0,144 mq, distribuita lungo due canali che corrono lateralmente alla porta. A convincere il Tribunale è stata soprattutto la dichiarazione dello stesso tecnico secondo cui lo spazio residuo avrebbe comunque consentito non soltanto il passaggio dei cavi attualmente presenti, il cui corso è stato deviato senza che ciò abbia comportato disservizi condominiali (non essendovi neppure allegazioni sul punto da parte del condominio), ma anche il passaggio in futuro dei cavi condominiali. Alla luce delle illustrate risultanze tecniche, lo stesso giudice ha affermato che l’apertura della porta non ha escluso e neppure limitato, l’utilizzazione da parte degli altri condomini dello spazio comune (da sempre utilizzato esclusivamente per il passaggio dei tubi e cavi condominiali per cui è inimmaginabile un diverso utilizzo). Il tribunale ha ritenuto quindi rispettati i limiti imposti dall’articolo 1102 c.c.

4. Le riflessioni conclusive

L’apertura da parte di un condomino di una porta sul muro della tromba delle scale, al fine di accedere ad un’unità immobiliare risultante dal frazionamento dell’originario unico immobile di sua proprietà, non costituisce un’innovazione ai sensi dell’art. 1120 c.c.; la nozione di innovazione si riferisce infatti alle modificazioni materiali che alterano l’entità sostanziale o mutano la destinazione originaria del bene. L’apertura di una porta nel muro comune costituisce, piuttosto, un mero utilizzo più intenso del bene comune, consentito dall’art. 1102 c.c. nei noti limiti in cui non si alteri la destinazione della cosa comune e non si impedisca agli altri condomini di farne uso secondo il proprio diritto; nel caso di specie, peraltro, l’uso più intenso della cosa comune (apertura della porta nel vano in cui passano i tubi destinati ai servizi condominiali) risulta strumentale e necessario rispetto al diritto riconosciuto al singolo condomino dall’art 1122 c.c. secondo cui nell’unità immobiliare di sua proprietà il condomino può eseguire opere che non rechino danno alle parti comuni o determinino pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell’edificio. Del resto, la Cassazione ha già affermato che l’apertura nell’androne condominiale di un nuovo ingresso a favore dell’immobile di un condomino è legittima, ai sensi dell’art. 1102 c.c., in quanto, pur realizzando un utilizzo più intenso del bene comune da parte di quel condomino, non esclude il diritto degli altri di farne parimenti uso e non altera la destinazione del bene stesso (Cass. civ., sez. VI, 14/11/2014, n. 24295).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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