Anche se per la nomina del terzo arbitro fa riferimento ad un ufficio inesistente è valida la clausola compromissoria secondo cui qualsiasi controversia o contestazione tra uno o più condomini e l’amministratore in ordine all’interpretazione e/o esecuzione del regolamento condominiale deve essere deferita al giudizio di un collegio arbitrale

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - sez. II civ. - sentenza n. 11847 del 06-05-2021

riferimenti normativi: art. 810 c.p.c.

precedenti giurisprudenziali: nessuno

La vicenda

Un condomino citava in giudizio il condominio, richiedendo la modifica delle tabelle millesimali a seguito della modifica di destinazione d’uso dell’immobile da lui acquistato, da scuola di danza ad abitazione, oltre che per le modifiche di volumetria di un’altra unità immobiliare.

L’attore agiva sulla base degli art.9 e 10 del regolamento condominiale, espressamente richiamato nell’atto di acquisto, lamentando, proprio, sulla base dei coefficienti stabiliti nelle tabelle millesimali, l’errore nell’attribuzione alla sua proprietà del coefficiente due previsto per le scuole di danza, mentre, in seguito al cambio di destinazione d’uso, andava attribuito il coefficiente uno previsto per le unità abitative. Il condominio eccepiva, però, l’incompetenza del Tribunale in favore del collegio arbitrale, richiamando la clausola compromissoria contenuta nel regolamento di condominio, secondo cui qualsiasi controversia o contestazione tra uno o più condomini e l’amministratore in ordine all’interpretazione e/o esecuzione del regolamento condominiale dovesse essere deferita al giudizio di un collegio arbitrale composto da tre arbitri, di cui uno nominato da ciascuna delle parti ed il terzo dagli arbitri o, in caso di mancata nomina, dal Presidente della Corte d’appello della città. Il Tribunale, affermava che la controversia rientrava tra quelle devolute al collegio arbitrale. Il problema era che la clausola faceva riferimento, per la nomina del terzo arbitro, al Presidente della Corte d’appello della città; tale ufficio, però, è inesistente in quanto la città in questione (Ravenna) non è sede di Corte di Appello. Per il Tribunale, però, la clausola doveva essere interpretata, in via conservativa, attribuendo il potere di scelta al Presidente del Tribunale (di Ravenna). Il condomino proponeva ricorso per regolamento di competenza, ritenendo la clausola compromissoria nulla in ragione dell’inesistenza della Corte d’appello; inoltre notava, tra l’altro, che la detta pattuizione riguardava solo le controversie tra i condomini o fra più condomini e l’amministratore, rimanendo esclusa l’azione svolta dal singolo condomino nei confronti dell’amministratore: in altre parole sosteneva che la domanda era fuori dall’ambito di operatività della clausola compromissoria.

La questione

La clausola compromissoria è valida anche se per la nomina del terzo arbitro fa riferimento ad un ufficio inesistente?

La soluzione

La Cassazione condivide pienamente l’interpretazione del Tribunale, non ritenendola sostitutiva della volontà delle parti ma conservativa della clausola in quanto consente di attribuire un significato alla disposizione negoziale che all’Ufficio Giudiziario territorialmente competente aveva demandato, in via suppletiva, la nomina del terzo arbitro, consentendo la conservazione degli effetti utili del contratto, previsto dall’art. 1367 c.c.

In ogni caso, i giudici supremi convengono anche sul fatto che la domanda proposta dall’attore attenga all’interpretazione e l’esecuzione del regolamento condominiale, con la conseguenza che la controversia rientra, pertanto, tra quelle devolute alla competenza del collegio arbitrale.

Le riflessioni conclusive

L’articolo 1137 c.c., secondo comma, nel riconoscere ad ogni condomino assente, dissenziente o astenuto la facoltà di ricorrere all’autorità giudiziaria avverso le deliberazioni dell’assemblea, non pone una riserva di competenza assoluta ed esclusiva del giudice ordinario e, quindi, non esclude la devoluzione della controversia agli arbitri, non sussistendo alcuno dei divieti sanciti dagli articoli 806 e 808 c.p.c. (Cass. civ., sez. VI – 2, 22/10/2020, n. 28508).

La forma dell’arbitrato da adottare non è, tuttavia, unica o univoca, dovendosi distinguere l’arbitrato rituale da quello irrituale.

Il criterio discretivo tra le due figure consiste nel fatto che nell’arbitrato rituale le parti vogliono la pronuncia di un lodo suscettibile di essere reso esecutivo e di produrre gli effetti di cui all’art. 825 c.p.c. con le regole del procedimento arbitrale: in particolare, le parti demandano all’arbitro l’esercizio di una funzione sostitutiva a quella giurisdizionale, richiamando la disciplina riportata dagli articoli 806 e s.s. codice procedura civile.

L’arbitrato irrituale si configura, invece, come uno strumento negoziale di risoluzione delle controversie, imperniato sull’affidamento a terzi del compito di ricercare una composizione amichevole della controversia con la conseguenza che il relativo lodo è impugnabile esclusivamente per vizi della volontà (dolo, violenza o errore) o per incapacità delle parti o degli arbitri (Cass. civ., sez. I, 19/05/2020, n. 9142): in tal caso, quindi, le parti demandano la definizione della controversia tra loro insorta ad un terzo, senza ricorrere alle norme del codice procedura civile (e l’arbitro assume il compito di definire la controversia nella veste di mandatario). Nel caso di specie, sulla base della formulazione letterale della clausola – che faceva riferimento al procedimento di formazione del collegio arbitrale, alla regolamentazione del procedimento, al rispetto del contraddittorio, ai termini di deposito del lodo ed alla limitazione dei mezzi di impugnazione – si è ritenuto che si trattasse di arbitrato rituale.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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