Anche se funzionante, la sostituzione della caldaia, per utilizzare una nuova fonte di energia senza modifiche sostanziali e strutturali all’impianto di riscaldamento, non costituisce un’innovazione

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista

Qui la sentenza: Corte d'Appello di Roma - sentenza n. 1886 del 12-02-2021

riferimenti normativi: artt. 1123; 1135 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 4831 del 18/05/1994

La vicenda

La vicenda iniziava con la decisione dell’assemblea di procedere alla trasformazione dell’impianto centralizzato di riscaldamento da gasolio a gas metano, nonché a riposizionare il contatore dell’impianto. L’operazione avrebbe comportato la sostituzione della caldaia esistente, ancora funzionante, con altra necessaria per utilizzare il nuovo combustibile. Tale decisione veniva approvata dall’assemblea, con il voto favorevole dei condomini presenti per un totale di 619,69 millesimi, e confermava, altresì, la deliberazione adottata in una precedente seduta. Secondo un condomino, titolare di un negozio – che impugnava la decisione davanti al Tribunale della sua città – la delibera era annullabile perché adottata con un quorum inferiore rispetto a quello richiesto dalla legge; per l’attore, infatti, quanto deciso dall’assemblea era un’innovazione, comportando opere nuove e diverse rispetto alla precedente struttura del servizio di riscaldamento; di conseguenza riteneva che per l’approvazione dei lavori fosse richiesta la maggioranza qualificata dei due terzi del valore dell’edificio indicata al quinto comma dell’art. 1136 c.c., così come disposto dall’art. 1120 primo comma c.c.; in ogni caso, lamentava che le spese per le opere erano state divise secondo la tabella proprietà e non in base all’uso dell’impianto e, quindi, poste anche a suo carico nonostante i locali di cui era titolare (negozi e box), non potessero fruire del servizio di riscaldamento per mancanza degli elementi radianti e delle necessarie tubazioni.

Il Tribunale dava ragione al condominio. Il soccombente si rivolgeva alla Corte d’Appello

La questione

La sostituzione della caldaia per utilizzare una nuova fonte di energia costituisce un’innovazione?

La soluzione

La Corte d’Appello ha dato parzialmente ragione al condominio.

Secondo i giudici romani infatti, la sostituzione della caldaia, effettuata sia perché guasta o obsoleta sia, ancora, per utilizzare una fonte di energia più economica e meno inquinante, non costituisce un’innovazione, ma deve considerarsi rispettivamente atto di straordinaria manutenzione (in quanto diretto semplicemente a ripristinare la funzionalità dell’impianto e non a creare una modificazione sostanziale o funzionale della cosa comune) o una miglioria dell’impianto. Tuttavia la stessa Corte ha escluso che l’appellante, titolare di negozi e box, privi di radiatori, tubazioni o di diramazioni specifiche, dovesse partecipare alla spesa per le modifiche ad un impianto che non avrebbe potuto mai utilizzare.

Le riflessioni conclusive

L’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore in ambito condominiale costituisce una particolare innovazione perché introduce un sistema di ripartizione delle spese che si differenzia dal criterio previsto dall’articolo 1123, secondo comma c.c. Infatti, tale l’intervento, indipendentemente dalla sua onerosità e rilevanza tecnica, è tale da comportare una modifica sostanziale (in senso strutturale e/o funzionale) dell’impianto, creando un quid novi.

Al contrario, la sostituzione della caldaia facente parte dell’impianto di riscaldamento condominiale sia nel caso in cui si renda necessaria per sostituire una parte non funzionante sia nel caso in cui abbia lo scopo di consentire l’utilizzazione di una fonte di energia più redditizia e meno inquinante non costituisce mai un’innovazione. In particolare, le opere necessarie per modificare il tipo di alimentazione dell’impianto di riscaldamento con la scelta del diverso combustibile (da gasolio a gas metano) rappresentano una modifica migliorativa i cui costi devono essere sostenuti da tutti i condomini comproprietari dell’impianto. Di conseguenza, non possono essere coinvolti nelle spese per detta trasformazione i proprietari delle unità immobiliari facenti parte del caseggiato che, per ragioni di conformazione dell’edificio, non siano servite dall’impianto di riscaldamento centralizzato; tali condomini, privi di radiatori e diramazioni, non possono legittimamente vantare un diritto di condominio sull’impianto medesimo, giacché questo non è legato alle loro unità immobiliari da una relazione di accessorietà, fondamento tecnico del diritto di condominio. A diverse conclusioni si deve arrivare per i condomini legittimamente distaccati dall’impianto di riscaldamento centralizzato che sono esonerati dal pagamento delle spese di esercizio dell’impianto medesimo ma rimangono, invece, obbligati a contribuire alle spese straordinarie e di conservazione; del resto questi condomini, in caso di ripensamento, mantengono il pieno diritto di allacciare nuovamente la propria unità immobiliare all’impianto centralizzato.

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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