Amministratore di condominio: delibera nulla se non prevede il compenso

di Giuseppe Bordolli, Consulente legale condominialista
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Qui la sentenza: Corte di Cassazione - VI sez. - sentenza n. 12927 del 22-04-2022

Per evitare che la delibera di nomina dell’amministratore sia nulla è necessario un documento approvato dall’assemblea che specifichi l’importo dovuto a titolo di compenso.

riferimenti normativi: art. 1129 c.c.

precedenti giurisprudenziali: Cass., Sez. Un., Sentenza n. 943 del 30/12/1999

     Indice

  1. La vicenda
  2. La questione
  3. La soluzione
  4. Le riflessioni conclusive

1. La vicenda

Una società- condomina impugnava una delibera contestando, fra le altre doglianze, che l’assemblea aveva deliberato la nomina dell’amministratore, senza che fosse stato specificato il compenso per l’attività da svolgere. Il Tribunale dava torto all’attrice. Il giudice di primo grado notava che la nomina dell’amministratore era stata deliberata all’unanimità dall’assemblea condominiale e l’attrice aveva poi soltanto dedotto la nullità derivata delle delibere adottate in successiva riunione. La Corte d’Appello, sulla stessa linea del giudice di primo grado, soffermandosi proprio sulla nullità della nomina dell’amministratore per violazione dell’art. 1129 c.c., comma 14, c.c. sosteneva che l’ammontare del compenso richiesto non deve necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico, né emergere dal verbale; in ogni caso notava che era già stato inviato un preventivo ai condomini e che risultava redatto dopo l’assemblea un bilancio preventivo, con riparto e piano rate, ove si indicava il compenso dell’amministratore. La società – condomina ricorreva in cassazione, deducendo la violazione e falsa applicazione dell’art. 1129 c.c., comma 14, ed evidenziando come nel verbale di nomina dell’amministratore non vi fosse cenno alcuno né al compenso richiesto, né alla documentazione preventivamente trasmessa ai singoli condomini.

2. La questione

Per essere valida la delibera di nomina dell’amministratore richiede un documento approvato dall’assemblea che specifichi l’importo dovuto a titolo di compenso?


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3. La soluzione

La Cassazione ha dato ragione alla ricorrente. Secondo i giudici supremi la sentenza impugnata ha errato nel ritenere che l’ammontare del compenso richiesto non dovesse necessariamente essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico all’amministratore, né emergere dal verbale. A parere della Cassazione, al fine della costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste, dunque, in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. La fattispecie della nomina assembleare dell’amministratore di condominio, a seguito della Riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012, si deve strutturare, in particolare, come scambio di proposta (dell’aspirante amministratore) ed accettazione dell’assemblea (tesi che si desume testualmente dai commi 2 e 14 del medesimo art. 1129 c.c., nonché dall’art. 1130, n. 7, c.c., il quale dispone che la nomina dell’amministratore deve essere annotata in apposito registro). In ogni caso – come evidenzia poi la Cassazione – la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta (come si desume dall’art. 1130 c.c. n. 7 e dall’art. 1136 c.c., ultimo comma).  

4. Le riflessioni conclusive

Ai sensi del comma 14 dell’art. 1129 c.c. all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo l’amministratore deve specificare analiticamente l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività da svolgere.  L’obbligo è posto a pena di nullità e può essere assolto mediante preventiva offerta scritta. Si può quindi affermare che nel redigere la sua offerta, (considerando l’ultimo rendiconto condominiale, l’entità della gestione economica, usando quale parametro un dato corrispettivo per ciascuna unità immobiliare ecc.), l’amministratore è tenuto a precisare il compenso annuale ma anche ad elencare le prestazioni da considerarsi non comprese nell’emolumento ordinario, specificando le misure dei compensi per le diverse incombenze. Alla luce della decisione in commento sembra non più sostenibile che la nomina dell’amministratore possa risultare, indipendentemente da una formale investitura da parte dell’assemblea e dall’annotazione nello speciale registro, pure dal comportamento concludente dei condomini che abbiano considerato l’amministratore tale a tutti gli effetti, rivolgendosi abitualmente a lui in detta veste, senza metterne in discussione i poteri di gestione e di rappresentanza del condominio. Al contrario, agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento – proposta contrattuale, approvato e accettato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto (e non è neppure possibile fare riferimento al compenso pagato nella precedente gestione).

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Giuseppe Bordolli

Giuseppe Bordolli, Consulente legale, esperto di diritto immobiliare. Svolge attività di consulenza per amministrazioni condominiali e società di intermediazione immobiliare. E’ coordinatore della nuova collana “Condominio” del Gruppo Maggioli. E’ collaboratore di un importante quotidiano e delle migliori riviste di diritto immobiliare. Autore di numerose monografie in materia di condominio, mediazione immobiliare, locazione, divisione ereditaria, privacy, nonché di articoli di commento e note a sentenza. E’ mediatore e docente in corsi di formazione per le professioni immobiliari.


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