Amministratore condominiale può agire previa autorizzazione assemblea
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Amministratore condominiale legittimato ad agire solo se autorizzato dall’assemblea

Pier Paolo Muià Referente per le sezioni dedicate a privacy, IP e internet law , responsabilità medica e civile, e condominio

Qui la sentenza: Corte di Cassazione - II sez. civ. - sentenza n. 12525 del 21-05-2018

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Precedenti giurisprudenziali: Cass. Sez. un., 06/08/2010, n. 18331; Cass. Sez 6-2, 16/11/2017, n. 27236; Cass. Sez. 2, 23/01/2014, n.1451; Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865; Cass. Sez. 2, 03/08/2016, n. 16260; Cass. Sez U. 04/03/2016, n. 4248.

Riferimenti normativi: artt. 1130, 1131 c.c.;

Fatto

L’ex amministratore di un fabbricato condominiale aveva proposto un decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per vedersi restituire una somma di denaro pari a € 11.298,33  quale compenso aggiuntivo alla normale retribuzione per le attività svolte in occasione di lavori straordinari realizzati nello stabile condominiale.

Il condominio, ritenendo inesistente il diritto dell’ex amministratore a ricevere tale somma, aveva proposto opposizione al decreto ingiuntivo.

L’ex amministratore vedendo accogliere da parte del Tribunale l’opposizione proposta dal condominio, aveva adito la Corte d’Appello chiedendo il rigetto della decisione di primo grado, e dunque chiedendo di riconoscere il suo diritto ad ottenere la somma vantata nei confronti del condominio, sollevando per giunta l’eccezione di legittimità del condominio a proporre l’opposizione a decreto ingiuntivo .

La Corte d’Appello, superando l’eccezione del difetto di legittimazione proposta dall’ex amministratore aveva accolto la richiesta dell’ex amministratore riconoscendo il diritto di questo ad ottenere la somma vantata. Secondo il giudice di secondo grado l’esistenza del credito vantato dall’ex amministratore emergeva da una delibera del marzo 1999, nella quale si addiveniva ad una soluzione transattiva, accordando all’amministratore il 50% dell’importo dovuto. Tale accordo transattivo – aggiungeva la Corte – non poteva considerarsi modificato dalla successiva delibera con la quale il condominio aveva deliberato la riduzione della somma da restituire all’ex amministratore, che, dunque, correttamente aveva ritenuto annullato l’accordo transattivo, chiedendo il pagamento dell’intero importo dovuto, e non di quello ridotto al 50%.

Il condominio decideva allora di proporre ricorso per Cassazione contro la sentenza di secondo grado che lo vedeva soccombente. In ragione di ciò, l’ex amministratore decideva anch’egli di adire il Giudice di legittimità, proponendo ricorso incidentale: in particolare, l’ex amministratore lamentava di fronte alla Corte di Cassazione il difetto di legittimazione attiva del condominio e la carenza di poteri rappresentativi del nuovo amministratore. Questo, infatti, aveva proposto opposizione al decreto ingiuntivo senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea e senza il parere favorevole del consiglio dei condomini, come prescritto dal regolamento condominiale.

La decisione della Corte

La corte di Cassazione, riconoscendo fondata la lamentela rappresentata dall’ex amministratore, ha dichiarato inammissibile il ricorso proposto dal nuovo amministratore del condominio, perché presentato in assenza dell’autorizzazione assembleare, in una controversia non rientrante tra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire senza detta autorizzazione. Nel caso di specie, infatti, si discuteva di un credito riguardante un compenso straordinario vantato dal precedente amministratore condominiale (quindi non rientrante fra le tipologie di cause per cui l’amministratore può agire senza l’autorizzazione dell’assemblea condominiale).

La Corte di Cassazione nella sua disamina ha anteposto una valutazione di tipo pregiudiziale, richiamando alcuni suoi precedenti.

In particolare, la Corte ha ribadito quanto già in precedenza affermato, e cioè che l’amministratore condominiale, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni, e dovendo dare immediata notizia all’assemblea condominiale della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, può sì costituirsi in giudizio ed impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione, ma affinché le azioni poste in essere dall’amministratore siano legittime è necessario che l’assemblea stessa successivamente proceda alla ratifica di quanto compiuto dall’amministratore.

La ratifica da parte dell’assemblea è necessaria per la legittimità della costituzione in giudizio dell’amministratore o dell’impugnazione della sentenza avversa, in quanto l’organo assembleare è il titolare del potere di agire. La ratifica vale a sanare retroattivamente la costituzione processuale dell’amministratore sprovvisto di autorizzazione dell’assemblea, operando in qualsiasi fase del giudizio, per quelle cause che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore ai sensi del Codice Civile.

Nella causa in esame, la Corte di Cassazione ha rilevato che la controversia, riguardante un compenso aggiuntivo vantato dall’ex amministratore per lavori di manutenzione straordinaria dell’edificio, non rientrava tra quelle per le quali l’amministratore è autonomamente legittimato ad agire, ma rientrava in quelle in cui è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea. Per tale ragione il nuovo amministratore era stato chiamato a produrre la delibera di ratifica, ma il giudice di legittimità che aveva con ordinanza interlocutoria rinviato la causa ad una nuova udienza proprio per consentire al condominio di produrre copia della deliberazione assembleare di autorizzazione o di ratifica del provvedimento del ricorso, ha deciso di revocare tale ordinanza. Tale decisione è stata motiva dal Giudice basandosi sul fatto che il difetto di rappresentanza o autorizzazione può essere sanato nel giudizio di cassazione solo se la relativa eccezione sia rilevata d’ufficio e non dalla parte, come invece è avvenuto nel caso di specie. In tale ultimo caso, infatti, l’onere di sanatoria a carico dell’amministratore sorge immediatamente, mentre il giudice non deve assegnare un apposito termine.

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