Mediazione immobiliare e art. 1218 c.c.: perché la provvigione non può essere ridotta

Provvigione del mediatore e obblighi informativi: per il Tribunale di Torino l’inesatto adempimento non consente la riduzione del compenso se manca la prova del danno. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1755 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Nola, Sez. I, Sentenza n. 894 del 05/03/2026

1. La compravendita e la contestazione della provvigione

La vicenda trae origine dall’opposizione proposta da un cliente contro il decreto ingiuntivo con cui gli era stato richiesto il pagamento del saldo della provvigione dovuta all’agenzia immobiliare che aveva intermediato la compravendita dell’immobile poi effettivamente acquistato. L’acquirente non negava di aver concluso l’affare grazie all’intervento dell’agenzia, né contestava l’esistenza del rapporto di mediazione; sosteneva però che la provvigione pattuita (pari a 18.000 euro oltre IVA) dovesse essere ridotta della metà, poiché l’agenzia si sarebbe resa gravemente inadempiente rispetto agli obblighi informativi e di assistenza.
Secondo la ricostruzione dell’opponente, l’annuncio immobiliare pubblicato dall’agenzia indicava genericamente la presenza di due posti auto al piano interrato. Solo dopo la proposta di acquisto e dopo aver predisposto una bozza di preliminare, l’acquirente aveva scoperto che quei posti auto non erano liberamente trasferibili, perché ricavati da porzioni condominiali e gravati da irregolarità catastali che ne impedivano la cessione.
A parere del cliente, l’agenzia avrebbe dovuto accorgersi di tali criticità già mesi prima, avendo ricevuto la documentazione catastale dai proprietari. Inoltre, una volta emersi i problemi, l’agenzia non avrebbe svolto alcuna attività utile per risolverli, lasciando che fossero l’acquirente, i notai e il geometra incaricato a occuparsi della regolarizzazione.
L’acquirente sosteneva quindi che l’agenzia aveva violato gli obblighi di diligenza e correttezza, e che la somma già versata (9.000 euro oltre IVA) fosse più che sufficiente a remunerare la prestazione effettivamente svolta. Contestava inoltre la validità del riconoscimento di debito firmato al momento della proposta di acquisto, ritenendolo privo di causa perché sottoscritto prima che l’attività di mediazione fosse stata svolta.
L’agenzia, costituendosi, respingeva ogni addebito. L’opposto sosteneva di aver svolto correttamente la propria attività, di aver messo in relazione le parti e di aver contribuito alla conclusione dell’affare, come dimostrato dal rogito stipulato il 17 novembre 2023.
Il mediatore aggiungeva che la problematica dei posti auto non aveva mai messo in discussione la trattativa e che, anzi, l’acquirente aveva ottenuto un risultato migliore rispetto a quello inizialmente prospettato, riuscendo ad acquistare la piena proprietà dei posti auto dopo la regolarizzazione catastale. Quanto alle irregolarità, l’agenzia sosteneva che solo i proprietari e il condominio potessero esserne a conoscenza, e che comunque si era attivata per quanto di sua competenza. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Obblighi informativi del mediatore e rimedi esperibili

La violazione degli obblighi informativi del mediatore può incidere sulla debenza o sull’ammontare della provvigione, oppure l’unico rimedio esperibile resta il risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1218 c.c.?

3. Provvigione dovuta se l’affare si conclude grazie al mediatore

Il Tribunale ha respinto integralmente l’opposizione, confermando il decreto ingiuntivo. Il giudice piemontese ha chiarito subito che la domanda dell’opponente non ha riguardato la debenza della provvigione (che è rimasta pacifica, essendosi l’affare concluso) ma una pretesa riduzione del compenso per inesatto adempimento. Tuttavia, come ha osservato il Tribunale, il nostro ordinamento non ha previsto alcun rimedio di “riduzione della provvigione” in caso di inadempimento del mediatore. L’unico rimedio previsto dall’art. 1218 c.c. è stato il risarcimento del danno, ma l’opponente ha dichiarato espressamente di non aver subito alcun danno.
Il giudice torinese ha ricordato che la provvigione risulta dovuta quando l’affare si è concluso “per effetto dell’intervento del mediatore”, e nel caso concreto è stato pacifico che l’acquisto sia avvenuto esclusivamente grazie all’agenzia. La scrittura privata con cui l’acquirente si è riconosciuto debitore della somma pattuita è risultata valida e non ha presentato alcuna causa di nullità.
Quanto alle presunte omissioni informative, il Tribunale ha osservato che l’agenzia ha segnalato la problematica dei posti auto prima del rogito e che l’acquirente, pur conoscendo le criticità, ha scelto di procedere alla stipula. Inoltre, non è stato provato che, se informato prima, l’acquirente avrebbe rinunciato o avrebbe modificato l’offerta.
Il Tribunale ha escluso anche che vi fosse un secondo incarico professionale relativo alla regolarizzazione catastale, rilevando che non è emersa alcuna prova della sua esistenza e che, comunque, la provvigione richiesta ha riguardato solo l’attività di mediazione, non eventuali incarichi ulteriori.
Nel caso concreto, l’acquirente ha concluso l’affare grazie all’agenzia, ha ottenuto l’immobile e i posti auto regolarizzati, e non ha subito alcun pregiudizio. Non è risultato quindi alcun presupposto per ridurre la provvigione pattuita.
L’opposizione è stata respinta, il decreto ingiuntivo è stato confermato e l’acquirente è stato condannato al pagamento del saldo della provvigione e delle spese di lite.

4. Inadempimento del mediatore: serve la prova del danno

È configurabile, accanto alla mediazione ordinaria, una mediazione negoziale cd. atipica, fondata su contratto a prestazioni corrispettive, con riguardo anche ad una soltanto delle parti interessate (cd. mediazione unilaterale), qualora un a parte, volendo concludere un singolo affare, incarichi altri di svolgere un’attività volta alla ricerca di una persona interessata alla sua conclusione a determinate e prestabilite condizioni (Cass. civ., 08/10/2025, n. 27036). La vicenda esaminata dal Tribunale di Torino si colloca nell’ambito di una mediazione negoziale, cioè di un rapporto contrattuale in cui il cliente ha lamentato presunte omissioni informative da parte dell’agenzia immobiliare. L’intera controversia ruota attorno agli obblighi che gravano sul mediatore in forza del contratto di mediazione, obblighi che comprendono il dovere di comunicare tutte le circostanze conosciute o conoscibili con la normale diligenza professionale e il divieto di fornire informazioni non veritiere (Trib. Nola 5 marzo 2026, n. 894). Ne consegue che la parte tenuta al pagamento della provvigione può far valere, secondo i principi di cui all’art. 1218 c.c., l’inadempimento del mediatore rispetto a tali obblighi per sottrarsi al pagamento della stessa provvigione. Nel caso concreto, però, l’acquirente non ha allegato né provato alcun danno, rendendo inapplicabile il rimedio risarcitorio. Il Tribunale ha ritenuto infondate le contestazioni sulle omissioni informative. Non è stato dimostrato che una comunicazione anticipata avrebbe inciso sulla sua volontà negoziale o sull’esito dell’affare, sicché, come osservato il giudice piemontese, non ricorreva alcuna situazione in cui l’omessa informazione potesse realmente influire sulla formazione del consenso. Allo stesso modo, il Tribunale ha escluso l’esistenza di un secondo incarico professionale relativo alla regolarizzazione catastale, mancando qualsiasi prova in tal senso.

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