Condominio, ingresso laterale bloccato: la Cassazione riapre il caso

Ingresso secondario e condominialità: criteri di accertamento secondo la Cassazione. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.
riferimenti normativi: art. 1117 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Torre Annunziata, Sentenza del 24/02/2026, n. 549

1. Accesso laterale chiuso: da dove nasce la lite

La vicenda trae origine da una controversia nata in un caseggiato con due accessi, uno principale e l’altro laterale. Gli attori, proprietari degli appartamenti ai piani primo e secondo, avevano sempre utilizzato entrambi gli ingressi. Nel 2009, però, il proprietario dell’unità al piano terra installava una saracinesca elettrica, impedendo agli altri condomini di accedere dall’ingresso laterale. Inoltre, lo stesso condomino iniziava ad utilizzare in via esclusiva l’androne antistante, che gli attori ritenevano comune.
A seguito della dichiarazione di incompetenza del Giudice di pace, la causa veniva riassunta davanti al Tribunale, dove gli attori chiedevano di accertare la natura condominiale dell’ingresso laterale e di ordinare la rimozione della saracinesca e lo sgombero dell’androne. Il convenuto, costituitosi, resisteva e proponeva domanda riconvenzionale per far dichiarare estinta una servitù di passaggio che, a suo dire, gravava sul proprio atrio esclusivo.
Il Tribunale rigettava le domande degli attori e accoglieva la riconvenzionale, ritenendo che l’ingresso laterale non fosse condominiale. La Corte d’appello confermava integralmente la decisione, respingendo l’impugnazione.
Gli attori proponevano ricorso per cassazione lamentando, tra l’altro, la violazione dell’art. 1117 c.c. in tema di parti comuni. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con tanti consigli pratici, casi d’uso ed esempi presi dall’esperienza professionale e personale dell’autore, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. L’ingresso secondario può essere una parte comune?

La qualifica di parte comune ex articolo 1117 c.c. può riguardare anche parti strutturalmente secondarie dell’edificio?

3. La Cassazione: decisivo il titolo originario

La Cassazione ha dato ragione ai proprietari degli appartamenti ai piani primo e secondo. La Corte ha rilevato che i giudici di merito non hanno adeguatamente applicato i criteri dell’art. 1117 c.c., né hanno considerato la situazione esistente al momento della costituzione del condominio, individuata nell’atto notarile del 1° marzo 1968.
La motivazione della Corte d’appello, che ha ritenuto sufficiente l’esistenza dell’ingresso principale per escludere la condominialità dell’altro accesso, è stata giudicata insufficiente e non conforme ai principi consolidati.
I giudici supremi hanno inoltre osservato che le corti di merito si sono discostate immotivatamente dalle conclusioni del CTU, il quale aveva qualificato il cancello, la saracinesca e il viale scoperto come parti strutturali dell’edificio.
L’accoglimento dei motivi relativi alla natura condominiale dell’ingresso laterale ha comportato l’assorbimento delle ulteriori censure riguardanti la servitù di passaggio, la rimozione della saracinesca e lo sgombero dell’androne, poiché tali questioni dipendono dall’esatta qualificazione dei beni come comuni o esclusivi.
La Cassazione ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Bari, in diversa composizione, affinché riesamini la controversia applicando correttamente i criteri dell’art. 1117 c.c. e valutando la situazione esistente al momento della costituzione del condominio.

4. Presunzione di comunione e prova della proprietà esclusiva

Secondo l’art. 1117 c.c. sono oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio i beni che vi sono elencati se non risulta il contrario dal titolo.
L’art. 1117 c.c. opera una presunzione molto forte: quando un bene, per struttura o funzione, è destinato all’uso comune o al godimento collettivo dell’edificio, esso si considera automaticamente comune, salvo che un titolo specifico dimostri il contrario. Proprio perché la legge attribuisce rilievo alla destinazione oggettiva del bene, il condominio non deve affrontare la cosiddetta “probatio diabolica”, cioè non deve provare con documenti complessi e spesso irreperibili che quel bene è comune.
L’onere della prova si sposta invece sul singolo condomino che rivendichi la proprietà esclusiva: spetta a quest’ultimo dimostrare, con un titolo chiaro e preciso, che quel bene, pur rientrando astrattamente tra quelli elencati dall’art. 1117 c.c., gli appartiene in via esclusiva.
A tale proposito, la giurisprudenza ha chiarito che, per stabilire se sussista un titolo contrario alla presunzione di comunione di cui all’art. 1117 c.c., occorre fare riferimento all’atto costitutivo del condominio e, quindi, al primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, in quanto se, in occasione della prima vendita, la proprietà di un bene potenzialmente rientrante nell’ambito dei beni comuni viene riservata ad uno solo dei contraenti, detto bene non rientra nel novero di quelli comuni (Cass. civ., sez. II, 31/05/2025, n. 14714; Trib. Torre Annunziata 24 febbraio 2026, n. 549).
Nella vicenda esaminata la Cassazione ha notato come la Corte d’appello abbia errato sia nel ritenere che la presenza di un accesso alternativo escludesse la condominialità dell’ingresso, sia (soprattutto) nel non verificare, alla luce del titolo originario del 1 marzo 1968, quale fosse la destinazione dell’accesso al momento della costituzione del condominio.

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