Condominio: delibere su proprietà esclusiva e transazione danni

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riferimenti normativi: artt. 1965 c.c.; 2051 c.c.
precedenti giurisprudenziali: Trib. Genova, Sentenza del 25/05/2021, n. 1131

1. I fatti e l’origine della controversia

La controversia trae origine dall’impugnazione, da parte di due condomini, della delibera adottata dall’assemblea del condominio, relativa ai lavori di ripristino dell’appartamento di loro proprietà. La delibera approvava, tra gli altri punti all’ordine del giorno, gli interventi indicati come “punto A” della relazione tecnica e dei computi metrici, riguardanti opere da eseguire all’interno dell’unità immobiliare degli stessi ricorrenti. Secondo questi ultimi, l’assemblea aveva deliberato su una materia estranea alle competenze condominiali, poiché i lavori riguardavano una proprietà esclusiva e non parti comuni dell’edificio. Per tale ragione, essi chiedevano che fosse dichiarata la nullità o, in subordine, l’annullamento della delibera ai sensi dell’art. 1137 c.c., sostenendo che essa era “illegittima e improduttiva di qualsivoglia effetto giuridico”.
Il condominio resistente qualificava diversamente l’oggetto della delibera, sostenendo che essa non riguardava l’imposizione di lavori su proprietà privata, bensì il riconoscimento della responsabilità del condominio per danni derivanti da parti comuni, con conseguente proposta risarcitoria ai sensi dell’art. 2051 c.c.
Secondo tale impostazione, quindi, l’assemblea avrebbe legittimamente deliberato una soluzione transattiva per evitare un contenzioso, riconoscendo che il danno lamentato dai ricorrenti proveniva da parti comuni (ad esempio infiltrazioni) e stabilendo di porre il relativo costo a carico di tutti i condomini, compresi gli stessi danneggiati, in proporzione ai rispettivi millesimi. Per un approfondimento in materia condominiale, consigliamo la “Come rendere semplici le delibere e la vita del condominio”, con oltre 230 quesiti e soluzioni, disponibile sullo shop Maggioli e su Amazon, e il Codice Civile e norme complementari, disponibile su Shop Maggioli e su Amazon.

2. Il nodo giuridico: limiti dei poteri assembleari

La delibera assembleare che approva interventi in proprietà esclusiva è valida quando integra una transazione per danni da parti comuni?

3. La decisione del giudice e le motivazioni

Il Giudice di Pace ha dato ragione al condominio. Lo stesso giudice, esaminando il contenuto della delibera impugnata, ha ritenuto che essa presentasse tutti i requisiti necessari per essere considerata valida. In particolare, il magistrato partenopeo ha rilevato che l’assemblea aveva riconosciuto la provenienza del danno da parti comuni, aveva formulato una proposta risarcitoria e aveva deliberato con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio, come richiesto in seconda convocazione. Secondo il Giudice di Pace, l’assemblea non ha imposto lavori su una proprietà esclusiva, ma ha semplicemente approvato un intervento volto a rimediare a un danno proveniente da parti comuni. In questa prospettiva, la delibera non ha inciso illegittimamente sulla sfera individuale dei ricorrenti, poiché l’opera deliberata era funzionale al ripristino di un pregiudizio imputabile al condominio. Ne derivava, coerentemente, che la relativa spesa doveva essere ripartita tra tutti i partecipanti, compresi gli stessi danneggiati, secondo i rispettivi millesimi.
Alla luce di tali considerazioni, il Giudice di Pace ha ritenuto infondate le doglianze dei ricorrenti e ha concluso che la delibera impugnata rientrava pienamente nei poteri dell’assemblea condominiale. Pertanto, la domanda è stata rigettata, con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese processuali, liquidate in euro 369,70, oltre accessori di legge, con attribuzione al procuratore del condominio anticipatario.

4. Responsabilità del condominio e valore della transazione

Il condominio, in quanto custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto ad adottare tutte le misure necessarie affinché tali beni non arrechino danno ai singoli partecipanti. Risponde quindi, ai sensi dell’art. 2051 c.c., dei pregiudizi che le parti comuni cagionano alle proprietà esclusive, come nel caso di infiltrazioni provenienti da impianti o strutture condominiali.
In questa prospettiva, il condomino danneggiato assume la posizione di terzo rispetto al condominio, potendo agire per il risarcimento dei danni derivanti dal cattivo funzionamento o dalla difettosità delle parti comuni (Trib. Palermo, 2 aprile 2026, n. 2238).
Proprio perché la responsabilità del condominio per i danni provenienti dalle parti comuni può dar luogo a un’azione risarcitoria, è sempre possibile (e spesso opportuno) che le parti evitino il contenzioso attraverso un accordo transattivo deliberato dall’assemblea. La transazione, infatti, rappresenta una scelta gestionale che consente di definire la vicenda in via bonaria, contenendo tempi e costi della lite.
Nel caso concreto, il condominio resistente ha sostenuto che la delibera impugnata non imponesse lavori su una proprietà esclusiva, ma costituisse appunto una proposta transattiva: l’assemblea ha riconosciuto la responsabilità del condominio per un danno proveniente da parti comuni e deliberato un intervento volto a porvi rimedio, con ripartizione della spesa secondo i millesimi. In questa ipotesi l’atto deliberato, dunque, non incide illegittimamente sulla sfera proprietaria dei ricorrenti, ma si configura come una decisione volta a riparare il pregiudizio e a prevenire l’insorgere di una lite giudiziaria.
Del resto la decisione dell’assemblea di chiudere una lite con una transazione non può essere considerata, nemmeno in astratto, una delibera che danneggia gravemente il condominio. È una scelta gestionale, non un atto che compromette il bene comune.
Quindi, se l’assemblea decide di chiudere una lite con una transazione, il giudice non può sostituirsi all’assemblea per dire che sarebbe stato meglio resistere in giudizio o pagare meno.

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